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Para corretores, avaliadores e investidores
Calculadoras de Proforma de Renda
Avalie qualquer propriedade comercial em segundos. Escolha um tipo de propriedade abaixo — cada calculadora executa um proforma completo (renda, vacância, despesas operacionais, NOI), capitaliza o valor à sua cap rate de mercado e adiciona uma seção de dívida opcional para DSCR e cash-on-cash.
Proforma de Renda para Imóveis Multifamiliares / Apartamentos
Prédios de apartamentos, complexos ajardinados, aluguéis de médio e alto padrão. NOI, valor da cap rate, valor por porta, DSCR e cash-on-cash.
Proforma de Renda para Hotéis / Hospitalidade
Hotéis de serviço limitado e completo, avaliados por ADR × Ocupação × Chaves. RevPAR, receita de quartos, alimentos e bebidas, NOI e valor por chave.
Proforma de Renda para Varejo / Shopping Center
NNN monoinquilino, centros comerciais e shoppings. Aluguel base por m², recuperações de CAM, aluguel percentual e valor por m².
Proforma de Renda para Edifícios de Escritórios
Torres Classe A, escritórios suburbanos e escritórios médicos. Aluguel por m², '''stops''' de despesas, receita de estacionamento, NOI e valor por m² alugável.
Proforma de Renda para Indústria / Armazéns
Distribuição em massa, última milha, flex/P&D e armazenamento a frio. Aluguel NNN por m², recuperações, NOI e valor por m².
Como imóveis comerciais são avaliados
Todo imóvel comercial gerador de renda é avaliado da mesma forma: NOI ÷ cap rate. As diferenças estão em como a renda é gerada e qual métrica secundária o mercado usa para comparar negócios.
Ativos por unidade / por chave — multifamiliares e hotéis — são avaliados em grande parte pela contagem de unidades geradoras de renda. Um edifício de apartamentos de 24 unidades ou um hotel de serviço limitado de 120 chaves é comparado com o preço por porta ou preço por chave no submercado.
Ativos por metro quadrado — varejo, escritório e industrial — são avaliados pelo aluguel por m² e preço por m², com taxas de capitalização que refletem o crédito do inquilino, o prazo do arrendamento e os fundamentos do submercado.
Todas as cinco calculadoras compartilham o mesmo motor subjacente, então você pode alterar uma cap rate ou LTV em uma ferramenta e ver como isso se refletiria nas outras. Nada disso é aconselhamento de investimento — estas são ferramentas de '''underwriting''' rápidas, não avaliações.
Sinais de alerta para observar em qualquer proforma
A manipulação mais comum em proformas é a subestimação da vacância. Um vendedor que apresenta 5% de vacância em um submercado que opera com 12% está selecionando a dedo um trimestre favorável ou assumindo uma gestão perfeita. Sempre faça o cruzamento de dados entre ocupação física, ocupação econômica (líquida de concessões e inadimplência) e vacância de mercado de uma fonte externa, como CoStar, REIS ou a associação local de apartamentos.
Outro sinal de alerta é a manutenção diferida escondida nas despesas operacionais. Se os reparos e a manutenção forem $200 PSF menores do que em propriedades comparáveis, o vendedor pode ter interrompido os gastos para inflar o NOI antes da venda. Despesas de capital (CapEx) não fazem parte do NOI, mas afetam o fluxo de caixa. Solicite um histórico de 5 anos do CapEx real, e não apenas o item de linha de reserva.
Por fim, verifique se a cap rate reflete o perfil real de risco, e não os materiais de marketing do corretor. Uma cap rate de 5% em um escritório Classe B com prazo médio de locação de 18 meses e um único inquilino representando mais de 40% do aluguel é agressiva. Compare com negociações recentes no mesmo submercado, mesmo tipo de propriedade e padrão (vintage) similar. Em caso de dúvida, faça a análise com uma exit cap rate maior do que a cap rate de entrada — os mercados raramente sofrem compressão para sempre.
Perguntas frequentes
O que é uma proforma de imóveis comerciais?
É uma demonstração prospectiva que projeta a receita bruta de uma propriedade, vacância, despesas operacionais e o NOI (Net Operating Income), e então capitaliza o NOI a uma cap rate de mercado para estimar o valor. Credores e investidores a utilizam para a análise de aquisições, refinanciamentos e desenvolvimento imobiliário.
Como é calculado o valor de uma propriedade comercial?
Propriedades comerciais geradoras de renda são avaliadas como NOI ÷ cap rate. O NOI é a receita bruta menos vacância e despesas operacionais (mas antes do serviço da dívida, depreciação e capex). O cap rate é definido pelo mercado de acordo com o tipo de propriedade, localização e crédito do inquilino.
Qual calculadora proforma devo usar?
Escolha por tipo de propriedade: multifamiliar para apartamentos (avaliação por porta), hotel para hospitalidade (por quarto, ADR × Ocupação), varejo/escritório/industrial para espaço comercial alugado (aluguel e valor por metro quadrado).
Qual a diferença entre cap rate e retorno cash-on-cash?
Cap rate é NOI ÷ preço de compra — um rendimento sem alavancagem. Cash-on-cash é o fluxo de caixa anual antes dos impostos ÷ capital investido — um rendimento alavancado que depende dos termos do empréstimo. Ambas as calculadoras informam cada métrica.
Antes de agir com base neste resultado
Esta calculadora é educação geral, não aconselhamento. Antes de assinar, declarar, oferecer ou financiar qualquer coisa, siga esta lista:
- Confirme cada dado (preço, taxa, impostos, seguro, HOA, tarifas) em um documento real — Loan Estimate, contrato, boleto de imposto ou extrato da HOA — não em uma suposição.
- Verifique as regras locais onde o imóvel está: costumes de fechamento, impostos de transferência, exigências de divulgação e práticas de título variam por estado e condado.
- Fale com um profissional licenciado nessa jurisdição — corretor imobiliário local, advogado de fechamento ou title, contador (CPA), avaliador licenciado pelo estado, ou consultor de financiamento.
- Lembre-se: Larius é corretor imobiliário licenciado apenas na Carolina do Norte (EUA). Fora de NC, você precisa de um profissional licenciado localmente.
- Obtenha por escrito as premissas importantes (rate lock, cotação de seguro, teto tributário, comparáveis de aluguel) antes de comprometer dinheiro ou assinar.
Veja nossas FAQ editorial para o detalhamento completo de educação vs. aconselhamento, ou avise-nos se um número aqui parecer errado.