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Para corretores, avaliadores e investidores
Calculadora de Proforma de Renda
Insira a renda anual do imóvel, despesas operacionais, cap rate, financiamento e premissas de saída para estimar NOI, valor, fluxo de caixa e TIR alavancada.
Como usar esta calculadora
- Insira a renda anual. Use a renda potencial bruta estabilizada e depois acrescente vacância e outras receitas do imóvel.
- Adicione as despesas operacionais. Inclua os custos recorrentes do imóvel antes do serviço da dívida e dos impostos de renda.
- Escolha uma cap rate. Use uma taxa respaldada pelo mercado para o tipo, condição e localização do imóvel.
- Adicione o financiamento. Defina alavancagem, taxa de juros e amortização para calcular o serviço da dívida e o fluxo de caixa anual.
- Defina as premissas de saída. Escolha o período de retenção, taxas de crescimento, cap rate de saída e custos de venda para estimar os recursos da venda e a TIR.
- Revise os retornos. Compare NOI, fluxo de caixa, DSCR, retorno cash-on-cash, múltiplo de capital e TIR.
Dicas
- Use uma cap rate de saída pelo menos igual à cap rate de entrada para um cenário-base conservador.
- A TIR é sensível ao preço de venda; teste crescimento menor e cap rate de saída maior.
- O NOI exclui serviço da dívida, depreciação, impostos de renda e grandes projetos de capital.
Renda (anual)
Despesas operacionais (anuais)
Avaliação
Período de retenção e venda
DSCR analysis
AverageWorkable for bridge or value-add lenders, but below the 1.25x agency floor for stabilized assets.
- Debt service+11.1%Cut loan 10% (~$390,240 less debt) → 1.34x DSCR.
- NOI+10.0%Each 10% NOI lift → +$39,024/yr → 1.33x DSCR.
- Interest rate+9.8%Drop rate 100 bps to 5.75% → 1.32x DSCR.
- Amortization+6.5%Extend to 30 years → 1.28x DSCR.
Resumo da proforma
| Receita bruta potencial | $600,000 |
| Menos: vacância e perda por crédito | ($30,000) |
| Mais: outras receitas | $24,000 |
| Receita bruta efetiva | $594,000 |
| Menos: taxa de administração | ($23,760) |
| Menos: outras despesas operacionais | ($180,000) |
| Receita operacional líquida | $390,240 |
| ÷ Cap rate | 6.5% |
| Valor estimado do imóvel | $6,003,692 |
Fluxo de caixa projetado por ano
| Ano | Fluxo de caixa |
|---|---|
| 1 | $66,694 |
| 2 | $78,402 |
| 3 | $90,460 |
| 4 | $102,880 |
| 5 (inclui a venda) | $2,903,254 |
Calculadoras proforma específicas por tipo de imóvel
Use uma calculadora especializada quando a renda do imóvel for gerada por unidades, quartos de hotel ou área locada.
Proforma de Renda para Imóveis Multifamiliares / Apartamentos
Prédios de apartamentos, complexos ajardinados, aluguéis de médio e alto padrão. NOI, valor da cap rate, valor por porta, DSCR e cash-on-cash.
Proforma de Renda para Hotéis / Hospitalidade
Hotéis de serviço limitado e completo, avaliados por ADR × Ocupação × Chaves. RevPAR, receita de quartos, alimentos e bebidas, NOI e valor por chave.
Proforma de Renda para Varejo / Shopping Center
NNN monoinquilino, centros comerciais e shoppings. Aluguel base por m², recuperações de CAM, aluguel percentual e valor por m².
Proforma de Renda para Edifícios de Escritórios
Torres Classe A, escritórios suburbanos e escritórios médicos. Aluguel por m², '''stops''' de despesas, receita de estacionamento, NOI e valor por m² alugável.
Proforma de Renda para Indústria / Armazéns
Distribuição em massa, última milha, flex/P&D e armazenamento a frio. Aluguel NNN por m², recuperações, NOI e valor por m².
Como imóveis comerciais são avaliados
Todo imóvel comercial gerador de renda é avaliado da mesma forma: NOI ÷ cap rate. As diferenças estão em como a renda é gerada e qual métrica secundária o mercado usa para comparar negócios.
Ativos por unidade / por chave — multifamiliares e hotéis — são avaliados em grande parte pela contagem de unidades geradoras de renda. Um edifício de apartamentos de 24 unidades ou um hotel de serviço limitado de 120 chaves é comparado com o preço por porta ou preço por chave no submercado.
Ativos por metro quadrado — varejo, escritório e industrial — são avaliados pelo aluguel por m² e preço por m², com taxas de capitalização que refletem o crédito do inquilino, o prazo do arrendamento e os fundamentos do submercado.
Todas as cinco calculadoras compartilham o mesmo motor subjacente, então você pode alterar uma cap rate ou LTV em uma ferramenta e ver como isso se refletiria nas outras. Nada disso é aconselhamento de investimento — estas são ferramentas de '''underwriting''' rápidas, não avaliações.
Sinais de alerta para observar em qualquer proforma
A manipulação mais comum em proformas é a subestimação da vacância. Um vendedor que apresenta 5% de vacância em um submercado que opera com 12% está selecionando a dedo um trimestre favorável ou assumindo uma gestão perfeita. Sempre faça o cruzamento de dados entre ocupação física, ocupação econômica (líquida de concessões e inadimplência) e vacância de mercado de uma fonte externa, como CoStar, REIS ou a associação local de apartamentos.
Outro sinal de alerta é a manutenção diferida escondida nas despesas operacionais. Se os reparos e a manutenção forem $200 PSF menores do que em propriedades comparáveis, o vendedor pode ter interrompido os gastos para inflar o NOI antes da venda. Despesas de capital (CapEx) não fazem parte do NOI, mas afetam o fluxo de caixa. Solicite um histórico de 5 anos do CapEx real, e não apenas o item de linha de reserva.
Por fim, verifique se a cap rate reflete o perfil real de risco, e não os materiais de marketing do corretor. Uma cap rate de 5% em um escritório Classe B com prazo médio de locação de 18 meses e um único inquilino representando mais de 40% do aluguel é agressiva. Compare com negociações recentes no mesmo submercado, mesmo tipo de propriedade e padrão (vintage) similar. Em caso de dúvida, faça a análise com uma exit cap rate maior do que a cap rate de entrada — os mercados raramente sofrem compressão para sempre.
Perguntas frequentes
O que é uma proforma de imóveis comerciais?
É uma demonstração prospectiva que projeta a receita bruta de uma propriedade, vacância, despesas operacionais e o NOI (Net Operating Income), e então capitaliza o NOI a uma cap rate de mercado para estimar o valor. Credores e investidores a utilizam para a análise de aquisições, refinanciamentos e desenvolvimento imobiliário.
Como é calculado o valor de uma propriedade comercial?
Propriedades comerciais geradoras de renda são avaliadas como NOI ÷ cap rate. O NOI é a receita bruta menos vacância e despesas operacionais (mas antes do serviço da dívida, depreciação e capex). O cap rate é definido pelo mercado de acordo com o tipo de propriedade, localização e crédito do inquilino.
Qual calculadora proforma devo usar?
Escolha por tipo de propriedade: multifamiliar para apartamentos (avaliação por porta), hotel para hospitalidade (por quarto, ADR × Ocupação), varejo/escritório/industrial para espaço comercial alugado (aluguel e valor por metro quadrado).
Qual a diferença entre cap rate e retorno cash-on-cash?
Cap rate é NOI ÷ preço de compra — um rendimento sem alavancagem. Cash-on-cash é o fluxo de caixa anual antes dos impostos ÷ capital investido — um rendimento alavancado que depende dos termos do empréstimo. Ambas as calculadoras informam cada métrica.
Quer ajuda com esta proforma?
Deixe seu e-mail e entraremos em contato sobre a análise do seu imóvel. Sem spam.
Antes de agir com base neste resultado
Esta calculadora é educação geral, não aconselhamento. Antes de assinar, declarar, oferecer ou financiar qualquer coisa, siga esta lista:
- Confirme cada dado (preço, taxa, impostos, seguro, HOA, tarifas) em um documento real — Loan Estimate, contrato, boleto de imposto ou extrato da HOA — não em uma suposição.
- Verifique as regras locais onde o imóvel está: costumes de fechamento, impostos de transferência, exigências de divulgação e práticas de título variam por estado e condado.
- Fale com um profissional licenciado nessa jurisdição — corretor imobiliário local, advogado de fechamento ou title, contador (CPA), avaliador licenciado pelo estado, ou consultor de financiamento.
- Lembre-se: Larius é corretor imobiliário licenciado apenas na Carolina do Norte (EUA). Fora de NC, você precisa de um profissional licenciado localmente.
- Obtenha por escrito as premissas importantes (rate lock, cotação de seguro, teto tributário, comparáveis de aluguel) antes de comprometer dinheiro ou assinar.
Veja nossas FAQ editorial para o detalhamento completo de educação vs. aconselhamento, ou avise-nos se um número aqui parecer errado.