Einkommensproforma-Rechner

Jede einkommensschaffende Gewerbeimmobilie wird auf die gleiche Weise bewertet: NOI ÷ Kapitalisierungsrate. Die Unterschiede liegen in der Art und Weise, wie Einnahmen generiert werden und welche sekundäre Metrik der Markt zum Vergleich von Geschäften verwendet.

Pro Einheit / pro Schlüssel Vermögenswerte – Mehrfamilienhäuser und Hotels – werden größtenteils nach der Anzahl der einkommensschaffenden Einheiten bewertet. Ein Wohngebäude mit 24 Einheiten oder ein Limited-Service-Hotel mit 120 Schlüsseln wird mit dem Preis pro Tür oder dem Preis pro Schlüssel im Teilmarkt verglichen.

Pro Quadratfuß Vermögenswerte – Einzelhandel, Büro und Industrie – werden nach Mietpreisen PSF und Preisen PSF bewertet, mit Kapitalisierungsraten, die die Bonität des Mieters, die Mietdauer und die Fundamentaldaten des Teilmarktes widerspiegeln.

Alle fünf Rechner nutzen dieselbe zugrunde liegende Engine, sodass Sie eine Kapitalisierungsrate oder den Beleihungsauslauf in einem Tool ändern und sehen können, wie sich dies auf die anderen auswirkt. Nichts davon ist Anlageberatung – dies sind schnelle Bewertungstools, keine Gutachten.

Die häufigste Manipulation in Proforma-Rechnungen ist ein zu niedrig angesetzter Leerstand. Ein Verkäufer, der in einem Teilmarkt mit 12 % Leerstand lediglich 5 % ausweist, betreibt entweder „Cherry-Picking“ eines glücklichen vorangegangenen Quartals oder setzt ein perfektes Management voraus. Gleichen Sie stets die physische Belegung, die wirtschaftliche Belegung (abzüglich Zugeständnissen und Forderungsausfällen) sowie den Marktleerstand mit Drittquellen wie CoStar, REIS oder dem örtlichen Wohnungsverband ab.

Ein weiteres Warnsignal ist ein Instandhaltungsstau, der in den Betriebskosten versteckt wird. Wenn Reparaturen und Instandhaltung $200 PSF niedriger ausfallen als bei vergleichbaren Objekten, hat der Verkäufer möglicherweise die Ausgaben gestoppt, um den NOI vor dem Verkauf künstlich zu steigern. Investitionsausgaben (CapEx) sind nicht Teil des NOI, beeinflussen aber den Cashflow. Fordern Sie eine Historie des tatsächlichen CapEx der letzten 5 Jahre an, nicht nur den Posten für die Rücklagen.

Vergewissern Sie sich schließlich, dass die Cap-Rate das tatsächliche Risikoprofil widerspiegelt und nicht die Marketingmaterialien des Maklers. Eine Cap-Rate von 5 % für ein Klasse-B-Bürogebäude mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 18 Monaten und einem Ankermieter, der für über 40 % der Mieteinnahmen verantwortlich ist, ist offensiv. Vergleichen Sie dies mit jüngsten Transaktionen im gleichen Teilmarkt, beim gleichen Immobilientyp und ähnlichem Baujahr. Im Zweifelsfall sollten Sie die Exit-Cap-Rate in Ihrem Underwriting höher ansetzen als die Eingangs-Cap-Rate – Märkte komprimieren nur selten für immer.