Hypothekenrechner

Ihre monatliche Hypothekenrate besteht aus vier Teilen, die Kreditgeber oft als PITI abkürzen: Tilgung (Principal), Zinsen (Interest), Steuern (Taxes) und Versicherungen (Insurance). Tilgung und Zinsen ergeben sich aus der Amortisation des Darlehensbetrags (Kaufpreis minus Anzahlung) über die Laufzeit unter Verwendung der Standard-PMT-Formel. Grundsteuern werden in der Regel als Prozentsatz des Schätzwerts der Immobilie berechnet und durch 12 geteilt. Die Gebäudeversicherung ist eine Jahresprämie, die ebenfalls auf 12 Monate verteilt wird.

Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt, erheben Kreditgeber zusätzlich eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI), die üblicherweise 0,3 %–1,5 % des Darlehensbetrags pro Jahr beträgt. Die PMI entfällt automatisch, sobald Sie 22 % Eigenkapital erreicht haben. HOA-Gebühren (Hausverwaltungskosten), falls vorhanden, werden auf das PITI aufgeschlagen, aber an Ihre Eigentümergemeinschaft gezahlt – nicht an Ihren Kreditgeber.

Die Amortisationsformel lautet: M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ−1], wobei M die monatliche Rate ist, P der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Anzahl der Zahlungen (Jahre × 12).

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für $450,000 mit 20 % Anzahlung ($90,000) und einem Zinssatz von 7 % bei einer 30-jährigen Festzinshypothek. Ihr Darlehensbetrag beträgt $360,000. Die monatliche Rate für Tilgung und Zinsen beläuft sich auf etwa $2,395.

Rechnen Sie die Grundsteuer mit 1,1 %/Jahr ($412/Monat) und die Gebäudeversicherung mit $1,500/Jahr ($125/Monat) hinzu; die PMI entfällt (da Sie 20 % angezahlt haben). Ihr monatliches PITI beträgt insgesamt etwa $2,932. Nach der 28-Prozent-DTI-Regel bräuchten Sie ein Bruttojahreseinkommen von etwa $125,700, um sich dies problemlos leisten zu können.

Eine Erhöhung der Anzahlung auf 25 % spart etwa $200 pro Monat und vermeidet die PMI noch deutlicher. Senkt man den Zinssatz um 1 % (auf 6 %), spart man weitere ~$236 pro Monat – weshalb Kreditnehmer so intensiv auf Zinsbindungen (Rate Locks) achten.

Erstkäufer, die prüfen wollen, was sie sich mit einem bestimmten Gehalt leisten können, bevor sie einen Kreditgeber kontaktieren.

Vergleich von 15-jährigen gegenüber 30-jährigen Hypotheken, um zu sehen, wie viel schneller Eigenkapital bei einer höheren monatlichen Rate aufgebaut wird.

Schätzung der PMI-Kosten bei einer Anzahlung von weniger als 20 % (z. B. bei einem Kauf mit 3,5 % Anzahlung nach FHA-Standard).

Interessenten für eine Umschuldung, die prüfen, wie ein niedrigerer Zinssatz ihre Rate verändern würde – nutzen Sie dies zusammen mit unserem Umschuldungsrechner für eine Break-Even-Analyse.

Umzüge in andere Bundesstaaten, in denen die Grundsteuersätze massiv variieren (Texas mit ~1,7 % gegenüber Hawaii mit ~0,3 %).

Abschlusskosten (Closing Costs) – in der Regel 2 %–5 % des Darlehens, die einmalig beim Kauf gezahlt werden, nicht monatlich.

Instandhaltung und Reparaturen – planen Sie als Faustregel etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr ein.

Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung), die in einem Haus oft höher sind als in einer Wohnung.

Kapitalerträge, Wertminderung oder steuerlich absetzbare Hypothekenzinsen (konsultieren Sie hierzu einen Steuerberater).

Variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) – dieser Rechner geht von einem festen Zinssatz aus.

Die 28/36-Regel ist der klassische Maßstab der Kreditbranche für die Erschwinglichkeit: Die Wohnkosten (PITI + HOA) sollten 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten (Front-End-Ratio), und der gesamte Schuldendienst (Wohnkosten + Auto + Studienkredite + Mindestzahlungen für Kreditkarten) sollte 36 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten (Back-End-Ratio). Die meisten konformen konventionellen Darlehen tolerieren eine Back-End-DTI von bis zu 45 % bei entsprechenden Ausgleichsfaktoren (hohe Anzahlung, starke Reserven, erstklassige Kreditwürdigkeit).

Diese Verhältnisse basieren auf dem Bruttoeinkommen, nicht auf dem Nettoverdienst. Nach Abzug von Bundes- und Landeseinkommensteuer, Sozialversicherungsbeiträgen (FICA), Krankenversicherung und Beiträgen zur privaten Altersvorsorge (401(k)) liegt Ihr tatsächlicher Wohnkostenanteil nach Steuern bei fast 35–40 % des Nettoeinkommens, wenn Sie die 28-Prozent-Bruttogrenze erreichen. Das ist ein erheblicher Teil jedes Gehaltsschecks und der Grund, warum die Wohnkostenbelastung der wichtigste Indikator für finanzielle Belastungen im Haushalt ist.

Kreditinstitute schauen auf die Zahl, für die Sie sich qualifizieren; Sie sollten auf die Zahl schauen, mit der Sie sich wohlfühlen. Eine gängige Heuristik in der persönlichen Finanzplanung ist es, die gesamten Wohnkosten bei 25 % des Nettoeinkommens zu halten, statt bei 28 % des Bruttoeinkommens. Die Differenz finanziert Instandhaltung, Notfälle und die Einschränkungen im Lebensstil, die Erstkäufer im ersten Jahr oft überraschen.

Hypothekenzinsen bewegen sich mit der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen und kreditgeberspezifischen Risikoprämien. Ein Rate Lock garantiert den angebotenen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 30, 45 oder 60 Tage), während die Kreditprüfung (Underwriting) abgeschlossen wird. Wer zu früh festschreibt, riskiert, für eine Verlängerung zahlen zu müssen, falls sich der Abschluss verzögert; wer zu spät festschreibt, riskiert, dass sich der Markt gegen ihn bewegt. Die meisten Käufer vereinbaren die Zinsbindung bei Vertragsannahme oder kurz danach.

Mit Discount Points (Abschlagspunkten) können Sie den Zinssatz senken. Ein Punkt entspricht 1 % des Darlehensbetrags, der vorab gezahlt wird, im Austausch für eine Senkung des Zinssatzes um etwa 0,25 Prozentpunkte. Der Break-Even-Punkt ist die Anzahl der Monate, die benötigt werden, um die Kosten des Punktes durch die Zinseinsparung wieder einzuspielen. Wenn Sie das Darlehen über den Break-Even-Zeitpunkt hinaus behalten (in der Regel 4–7 Jahre), lohnen sich Points; wenn Sie früher umschulden oder verkaufen, eher nicht.

Vergleichen Sie immer mindestens drei Kreditgeber innerhalb desselben zweiwöchigen Zeitfensters – Kreditauskunfteien behandeln Anfragen zum Zinsvergleich als eine einzige Anfrage, wenn sie zeitlich eng beieinander liegen. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins (APR), nicht nur den Nominalzins: Der APR enthält die Gebühren des Kreditgebers und ermöglicht Ihnen den wahren Kostenvergleich des Kredits.