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Para corredores, tasadores e inversionistas
Calculadora de Proforma de Ingresos
Ingrese los ingresos anuales de la propiedad, gastos operativos, tasa de capitalización, financiamiento y supuestos de salida para estimar el NOI, el valor, el flujo de caja y la TIR apalancada.
Cómo usar esta calculadora
- Ingrese los ingresos anuales. Use el ingreso potencial bruto estabilizado y luego agregue la vacancia y otros ingresos de la propiedad.
- Agregue los gastos operativos. Incluya los costos recurrentes de la propiedad antes del servicio de la deuda y los impuestos sobre la renta.
- Elija una tasa de capitalización. Use una tasa respaldada por el mercado para el tipo, estado y ubicación de la propiedad.
- Agregue el financiamiento. Defina el apalancamiento, la tasa de interés y la amortización para calcular el servicio de la deuda y el flujo de caja anual.
- Defina los supuestos de salida. Elija el período de tenencia, las tasas de crecimiento, la tasa de capitalización de salida y los costos de venta para estimar los ingresos de la venta y la TIR.
- Revise los rendimientos. Compare el NOI, el flujo de caja, el DSCR, el rendimiento sobre efectivo, el múltiplo de capital y la TIR.
Tips
- Use una tasa de capitalización de salida al menos tan alta como la tasa de entrada para un caso base conservador.
- La TIR es sensible al precio de venta; pruebe un crecimiento menor y una tasa de capitalización de salida mayor.
- El NOI excluye el servicio de la deuda, la depreciación, los impuestos sobre la renta y los proyectos de capital importantes.
Ingresos (anuales)
Gastos operativos (anuales)
Valuación
Período de tenencia y venta
DSCR analysis
AverageWorkable for bridge or value-add lenders, but below the 1.25x agency floor for stabilized assets.
- Debt service+11.1%Cut loan 10% (~$390,240 less debt) → 1.34x DSCR.
- NOI+10.0%Each 10% NOI lift → +$39,024/yr → 1.33x DSCR.
- Interest rate+9.8%Drop rate 100 bps to 5.75% → 1.32x DSCR.
- Amortization+6.5%Extend to 30 years → 1.28x DSCR.
Resumen de la proforma
| Ingreso bruto potencial | $600,000 |
| Menos: vacancia y pérdida por crédito | ($30,000) |
| Más: otros ingresos | $24,000 |
| Ingreso bruto efectivo | $594,000 |
| Menos: comisión de administración | ($23,760) |
| Menos: otros gastos operativos | ($180,000) |
| Ingreso operativo neto | $390,240 |
| ÷ Cap rate | 6.5% |
| Valor estimado de la propiedad | $6,003,692 |
Flujo de caja proyectado por año
| Año | Flujo de caja |
|---|---|
| 1 | $66,694 |
| 2 | $78,402 |
| 3 | $90,460 |
| 4 | $102,880 |
| 5 (incluye la venta) | $2,903,254 |
Calculadoras proforma específicas por tipo de propiedad
Use una calculadora especializada cuando los ingresos de la propiedad dependan de unidades, habitaciones de hotel o superficie arrendada.
Proforma de Ingresos Multifamiliar / Apartamentos
Edificios de apartamentos, complejos tipo garden, rentas de mediana y alta altura. NOI, valor por cap rate, valor por puerta, DSCR y cash-on-cash.
Proforma de Ingresos Hotelera / Hospitalidad
Hoteles limited-service y full-service valuados por ADR × Ocupación × Habitaciones. RevPAR, ingreso por habitaciones, A&B, NOI y valor por habitación.
Proforma de Ingresos Minorista / Centro Comercial
Single-tenant NNN, strip centers y centros comerciales. Renta base PSF, recuperaciones CAM, renta porcentual y valor por SF.
Proforma de Ingresos de Edificio de Oficinas
Torres Clase A, oficinas suburbanas y oficinas médicas. Renta PSF, expense stops, ingreso por estacionamiento, NOI y valor por RSF.
Proforma de Ingresos Industrial / Almacén
Distribución masiva, last-mile, flex/I+D y almacenes refrigerados. Renta NNN PSF, recuperaciones, NOI y valor por SF.
Cómo se valúan los bienes raíces comerciales
Cada propiedad comercial generadora de ingreso se valúa de la misma forma: NOI ÷ cap rate. Las diferencias están en cómo se genera el ingreso y cuál métrica secundaria usa el mercado para comparar deals.
Por unidad / por habitación los activos — multifamiliar y hoteles — se valúan en gran medida por el conteo de unidades productivas. Un edificio de 24 unidades o un hotel limited-service de 120 habitaciones se compara contra el precio por puerta o por habitación en el submercado.
Por pie cuadrado los activos — retail, oficinas e industrial — se valúan sobre renta PSF y se cotizan PSF, con cap rates que reflejan crédito del inquilino, plazo del arrendamiento y fundamentos del submercado.
Las cinco calculadoras comparten el mismo motor, así que puedes cambiar un cap rate o LTV en una y ver cómo fluiría por las otras. Nada de esto es asesoría de inversión — son herramientas rápidas de underwriting, no avalúos.
Banderas rojas a tener en cuenta en cualquier proforma
La manipulación de proforma más común es la vacante subestimada. Un vendedor que muestra una vacante del 5% en un submercado que opera al 12% está seleccionando a conveniencia un trimestre anterior con suerte o asumiendo una gestión perfecta. Siempre verifique la ocupación física, la ocupación económica (neta de concesiones y deudas incobrables) y la vacante del mercado de una fuente externa como CoStar, REIS o la asociación local de departamentos.
Otra señal de advertencia es el mantenimiento diferido oculto en los gastos operativos. Si las reparaciones y el mantenimiento son $200 PSF inferiores a los de propiedades comparables, es posible que el vendedor haya dejado de gastar para aumentar el NOI antes de la venta. Los gastos de capital (CapEx) no forman parte del NOI, pero afectan el flujo de caja. Solicite un historial de 5 años de CapEx real, no solo la partida de reserva.
Finalmente, verifique que la tasa de capitalización (cap rate) refleje el perfil de riesgo real, no los materiales de marketing del corredor. Un cap rate del 5% en una oficina Clase B con un plazo de arrendamiento promedio de 18 meses y un solo inquilino que represente más del 40% del alquiler es agresivo. Compare con transacciones recientes en el mismo submercado, el mismo tipo de propiedad y una antigüedad (vintage) similar. En caso de duda, realice el análisis (underwriting) con un cap rate de salida superior al cap rate de entrada; los mercados rara vez se comprimen para siempre.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una proforma de bienes raíces comerciales?
Es un estado prospectivo que proyecta el ingreso bruto de una propiedad, la vacancia, los gastos operativos y el ingreso operativo neto (NOI), y luego capitaliza el NOI a un cap rate de mercado para estimar el valor. Prestamistas e inversionistas la usan para underwriting de adquisiciones, refinanciamientos y desarrollo desde cero.
¿Cómo se calcula el valor de una propiedad comercial?
La propiedad comercial generadora de ingreso se valúa como NOI ÷ cap rate. El NOI es ingreso bruto menos vacancia y gastos operativos (pero antes del servicio de deuda, depreciación y capex). El cap rate lo fija el mercado según tipo de propiedad, ubicación y crédito del inquilino.
¿Cuál calculadora de proforma debo usar?
Elige por tipo de propiedad: multifamiliar para apartamentos (valuación por puerta), hotel para hospitalidad (por habitación, ADR × Ocupación), retail/oficina/industrial para espacio comercial arrendado (renta y valor por pie cuadrado).
¿Cuál es la diferencia entre cap rate y retorno cash-on-cash?
Cap rate es NOI ÷ precio de compra — un rendimiento sin apalancamiento. Cash-on-cash es flujo de caja anual antes de impuestos ÷ capital invertido — un rendimiento apalancado que depende de los términos del préstamo. Ambas calculadoras reportan cada métrica.
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Deje su correo y le contactaremos sobre el análisis de su propiedad. Sin spam.
Antes de actuar según este resultado
Esta calculadora es educación general, no asesoramiento. Antes de firmar, presentar, ofertar o financiar cualquier cosa, revise esta lista:
- Confirme cada dato (precio, tasa, impuestos, seguro, HOA, comisiones) con un documento real — Loan Estimate, contrato, recibo de impuestos o estado de la HOA — no con una suposición.
- Verifique las reglas locales donde está la propiedad: costumbres de cierre, impuestos de transferencia, requisitos de divulgación y prácticas de título varían por estado y condado.
- Hable con un profesional autorizado en esa jurisdicción — corredor inmobiliario local, abogado de cierre o título, contador (CPA), tasador licenciado por el estado, o agente hipotecario.
- Recuerde que Larius tiene licencia de corredor inmobiliario únicamente en Carolina del Norte (EE. UU.). Fuera de NC, necesita un profesional autorizado localmente.
- Obtenga por escrito los supuestos importantes (bloqueo de tasa, cotización de seguro, tope fiscal, comparables de renta) antes de comprometer dinero o firmar.
Consulte nuestras preguntas frecuentes editoriales para el detalle completo de educación vs. asesoramiento, o avísenos si un número aquí parece incorrecto.