Calculadoras de Proforma de Ingresos

Cada propiedad comercial generadora de ingreso se valúa de la misma forma: NOI ÷ cap rate. Las diferencias están en cómo se genera el ingreso y cuál métrica secundaria usa el mercado para comparar deals.

Por unidad / por habitación los activos — multifamiliar y hoteles — se valúan en gran medida por el conteo de unidades productivas. Un edificio de 24 unidades o un hotel limited-service de 120 habitaciones se compara contra el precio por puerta o por habitación en el submercado.

Por pie cuadrado los activos — retail, oficinas e industrial — se valúan sobre renta PSF y se cotizan PSF, con cap rates que reflejan crédito del inquilino, plazo del arrendamiento y fundamentos del submercado.

Las cinco calculadoras comparten el mismo motor, así que puedes cambiar un cap rate o LTV en una y ver cómo fluiría por las otras. Nada de esto es asesoría de inversión — son herramientas rápidas de underwriting, no avalúos.

La manipulación de proforma más común es la vacante subestimada. Un vendedor que muestra una vacante del 5% en un submercado que opera al 12% está seleccionando a conveniencia un trimestre anterior con suerte o asumiendo una gestión perfecta. Siempre verifique la ocupación física, la ocupación económica (neta de concesiones y deudas incobrables) y la vacante del mercado de una fuente externa como CoStar, REIS o la asociación local de departamentos.

Otra señal de advertencia es el mantenimiento diferido oculto en los gastos operativos. Si las reparaciones y el mantenimiento son $200 PSF inferiores a los de propiedades comparables, es posible que el vendedor haya dejado de gastar para aumentar el NOI antes de la venta. Los gastos de capital (CapEx) no forman parte del NOI, pero afectan el flujo de caja. Solicite un historial de 5 años de CapEx real, no solo la partida de reserva.

Finalmente, verifique que la tasa de capitalización (cap rate) refleje el perfil de riesgo real, no los materiales de marketing del corredor. Un cap rate del 5% en una oficina Clase B con un plazo de arrendamiento promedio de 18 meses y un solo inquilino que represente más del 40% del alquiler es agresivo. Compare con transacciones recientes en el mismo submercado, el mismo tipo de propiedad y una antigüedad (vintage) similar. En caso de duda, realice el análisis (underwriting) con un cap rate de salida superior al cap rate de entrada; los mercados rara vez se comprimen para siempre.