Calculadora de Hipotecas

El pago mensual de su hipoteca consta de cuatro partes que los prestamistas abrevian como PITI: Capital, Interés, Impuestos y Seguro (Principal, Interest, Taxes, and Insurance). El capital y el interés se derivan de la amortización del saldo del préstamo (precio de la vivienda menos el pago inicial) durante el plazo del crédito utilizando la fórmula estándar de PMT. Los impuestos sobre la propiedad se calculan generalmente como un porcentaje del valor tasado de la vivienda y se dividen entre 12. El seguro de propietario es una prima anual que también se distribuye en 12 meses.

Si su pago inicial es inferior al 20%, los prestamistas también cobran un Seguro Hipotecario Privado (PMI), que suele ser del 0.3% al 1.5% del monto del préstamo anual. El PMI se elimina automáticamente una vez que alcanza el 22% de capital (equity). Las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), si existen, se suman al PITI pero se pagan a su asociación, no a su prestamista.

La fórmula de amortización es: M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ−1], donde M es el pago mensual, P es el monto del préstamo, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos (años × 12).

Suponga que está comprando una casa de $450,000 con un 20% de pago inicial ($90,000) y una tasa de interés del 7% en una hipoteca fija a 30 años. El monto de su préstamo es de $360,000. El capital e interés mensual asciende a unos $2,395.

Sume el impuesto sobre la propiedad al 1.1%/año ($412/mes), el seguro de propietario de $1,500/año ($125/mes) y omita el PMI (porque dio el 20% de enganche). Su PITI mensual total es de aproximadamente $2,932. Utilizando la regla del 28% de DTI frontal, necesitaría unos $125,700 en ingresos anuales brutos para calificar cómodamente.

Aumentar el pago inicial al 25% ahorra unos $200/mes y evita el PMI con mayor margen. Bajar la tasa en un 1% (al 6%) ahorra otros ~$236/mes, razón por la cual quienes buscan hipotecas se obsesionan con los bloqueos de tasa (rate locks).

Compradores primerizos que verifican qué pueden costear con un salario determinado antes de contactar a un prestamista.

Comparar hipotecas de 15 años frente a las de 30 años para ver qué tan rápido se acumula el capital con un pago mensual más alto.

Estimar el costo del PMI al dar menos del 20% de pago inicial (por ejemplo, una compra con el 3.5% de enganche estilo FHA).

Personas interesadas en refinanciar que verifican cómo una tasa más baja cambiaría su pago; combine esto con nuestra calculadora de refinanciamiento para un análisis de punto de equilibrio.

Mudanzas entre estados donde las tasas de impuestos sobre la propiedad varían drásticamente (Texas con ~1.7% frente a Hawái con ~0.3%).

Costos de cierre: típicamente del 2% al 5% del préstamo, pagados una sola vez al momento de la compra, no mensualmente.

Mantenimiento y reparaciones: considere como regla general un presupuesto de alrededor del 1% del valor de la vivienda por año.

Servicios públicos (utilidades), que a menudo son más altos en una casa que en un departamento.

Ganancias de capital, depreciación o intereses hipotecarios deducibles de impuestos (consulte a un contador público).

Hipotecas de tasa ajustable (ARM): esta calculadora asume una tasa fija.

La regla 28/36 es el estándar clásico de asequibilidad en la industria crediticia: los costos de vivienda (PITI + HOA) no deben exceder el 28% del ingreso mensual bruto (relación frontal), y el servicio de deuda total (vivienda + auto + préstamos estudiantiles + pagos mínimos de tarjetas de crédito) no debe exceder el 36% del ingreso mensual bruto (relación trasera). La mayoría de los préstamos convencionales toleran hasta un 45% de DTI trasero con factores compensatorios (pago inicial grande, reservas sólidas, alto puntaje crediticio).

Estas proporciones utilizan el ingreso bruto, no el neto (después de impuestos). Tras el impuesto sobre la renta federal y estatal, FICA, seguro médico y contribuciones al 401(k), su participación real de vivienda post-impuestos se acerca al 35–40% del ingreso neto cuando está en el umbral del 28% bruto. Esa es una parte significativa de cada cheque de pago y la razón por la cual la carga del costo de vivienda es el principal predictor del estrés financiero familiar.

Los prestamistas se fijan en el número para calificar; usted debería fijarse en el número que le brinde comodidad. Una heurística común de finanzas personales es mantener el gasto total de vivienda en el 25% del pago neto en lugar del 28% del bruto. Esa diferencia financia el mantenimiento, emergencias y la compresión del estilo de vida que sorprende a los compradores primerizos durante el primer año.

Las tasas hipotecarias se mueven con el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años y las primas de riesgo específicas de cada prestamista. Un bloqueo de tasa (rate lock) garantiza la tasa cotizada por un período definido (típicamente 30, 45 o 60 días) mientras se completa la suscripción (underwriting). Bloquear demasiado pronto conlleva el riesgo de pagar por una extensión si el cierre se retrasa; bloquear demasiado tarde conlleva el riesgo de que el mercado se mueva en su contra. La mayoría de los compradores bloquean la tasa al aceptar el contrato o poco después.

Los puntos de descuento le permiten "comprar" una tasa de interés más baja. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo, pagado por adelantado, a cambio de aproximadamente 0.25 puntos porcentuales menos en la tasa. El punto de equilibrio es el número de meses que tardan los ahorros de la tasa en recuperar el costo de los puntos. Si mantendrá el préstamo más allá del punto de equilibrio (generalmente 4 a 7 años), los puntos valen la pena; si refinanciará o venderá antes, no.

Compare siempre al menos tres prestamistas dentro de la misma ventana de dos semanas; las agencias de crédito consideran las consultas de comparación de tasas como una sola consulta cuando se agrupan. Compare la Tasa Anual Equivalente (APR), no solo la tasa de interés: la APR incluye las tarifas del prestamista y le ofrece la comparación real del costo del crédito.