Calculadora de Gross Rent Multiplier

O gross rent multiplier (GRM) é o índice de avaliação mais simples em imóveis residenciais e comerciais de pequeno porte: GRM = Preço de Compra ÷ Aluguel Bruto Anual. Um duplex anunciado por $450,000 que arrecada $3,600 por mês fatura $43,200 por ano, então seu GRM é 450,000 ÷ 43,200 = 10.4. Leia-o como o número de anos de aluguel bruto que levaria para pagar o preço de compra se não houvesse despesas, nem vacância e nem financiamento.

O índice se reorganiza de duas maneiras, e é por isso que esta calculadora tem três modos. Se você sabe o GRM que os investidores estão pagando em seu submercado, pode resolver para o preço: Preço = Aluguel Bruto Anual × GRM. Se você sabe quanto está disposto a pagar e o GRM que precisa atingir, pode resolver para o aluguel que o negócio deve produzir: Aluguel Bruto Anual = Preço ÷ GRM. Corretores usam a primeira forma para precificar listagens; investidores usam a segunda para definir metas de aluguel em negócios de valor agregado (value-add).

Alguns mercados e serviços de listagem citam um GRM mensal — preço dividido pelo aluguel mensal em vez do anual. Um GRM mensal é simplesmente o GRM anual multiplicado por doze, portanto, um GRM anual de 10.4 é um GRM mensal de 125. Esta calculadora mostra ambos para que você possa comparar anúncios, não importa qual convenção o corretor usou. Misturar os dois é o erro de GRM mais comum, e o erro é de um fator de doze, o que faz um negócio ruim parecer extraordinário.

O GRM ignora deliberadamente as despesas operacionais. Isso é uma vantagem quando você está filtrando trinta anúncios em uma manhã de sábado e uma desvantagem quando está decidindo o que realmente oferecer. Como ele para na receita bruta, o GRM pode ser computado a partir de uma ficha de anúncio em cinco segundos, antes mesmo de você ter uma relação de aluguéis, conta de impostos ou cotação de seguro. É um filtro, não uma conclusão de análise (underwriting).

O Duplex A está listado a $450,000 com duas unidades alugadas a $1,800 cada, totalizando $43,200 por ano e um GRM de 10.4. O Duplex B está listado a $520,000 com os mesmos $3,600 de aluguel mensal combinado, resultando em um GRM de 12.0. O Duplex C está listado a $385,000 com $3,300 por mês, um GRM de 9.7. Apenas pelo aluguel bruto, C é a renda mais barata e B é a mais cara.

Agora, adicione a realidade operacional. Suponha que o Duplex A tenha 38% de despesas operacionais e uma provisão de vacância de 5%. A receita bruta efetiva é 43,200 × 0.95 = $41,040, e o NOI é 41,040 × 0.62 = $25,445. Divida pelo preço de $450,000 e a cap rate implícita é 5.65%. Esse é o número que um credor, um avaliador ou um comprador sério realmente usará.

O ranking pode inverter quando as despesas diferem. Se o Duplex C estiver em um município com uma alíquota de imposto predial muito mais alta e tiver 48% de despesas em vez de 38%, seu NOI sobre $39,600 de aluguel bruto com 5% de vacância é 37,620 × 0.52 = $19,562, o que em um preço de $385,000 resulta em uma cap rate de 5.08%. A propriedade com o melhor GRM é o pior investimento. É precisamente por isso que o GRM é uma triagem e a cap rate é a decisão.

Use os modos em conjunto. Use o GRM para criar uma lista curta de cinco propriedades entre quarenta, depois execute as entradas de despesas e vacância nesta página para ver o cap implícito em cada uma. Qualquer item onde o cap implícito desmorone em relação ao seu GRM tem um problema de despesas que vale a pena investigar antes de visitá-lo.

Não existe um GRM universalmente bom, pois o índice incorpora impostos locais, custos de seguro, níveis de aluguel e expectativas de crescimento. O que se segue são as faixas que os investidores normalmente veem nos Estados Unidos em meados da década de 2020; verifique com comparáveis reais vendidos em seu condado antes de confiar neles.

Pequenos multifamiliares em mercados de baixo custo do Centro-Oeste e Sudeste (Cleveland, Memphis, Birmingham, interior da Geórgia): GRM de 6 a 9 é comum. Os aluguéis são altos em relação ao preço, mas as taxas de despesas e a rotatividade (turnover) também são altas.

Mercados secundários do Sunbelt (Tampa, Charlotte, San Antonio, Phoenix): GRM de 10 a 14. Os custos de seguro na Flórida e no litoral do Texas elevaram drasticamente as taxas de despesas efetivas desde 2022, então um GRM de 12 lá não significa o mesmo que um GRM de 12 significava em 2019.

Metrópoles costeiras de alto custo (Los Angeles, Seattle, Boston, bairros periféricos de Nova York): GRM de 15 a 22 e ocasionalmente superior. Os compradores aceitam rendas correntes baixas porque estão apostando na valorização, no crescimento do aluguel e no valor da terra em vez do rendimento imediato.

Aluguéis de casas unifamiliares geralmente são negociados a GRMs mais altos do que pequenos multifamiliares no mesmo mercado, porque o grupo de compradores inclui proprietários-ocupantes que não compram com base na renda. Prédios de apartamentos Classe C são negociados com os GRMs mais baixos porque suas taxas de despesas, rotatividade e necessidades de capital são as mais altas.

Propriedades de aluguel de curto prazo não devem ser triadas pelo GRM. A receita bruta de reservas carrega taxas de administração, limpeza, suprimentos e plataforma que podem consumir de 35% a 50% do bruto antes de qualquer despesa operacional tradicional, portanto, o índice não é comparável aos aluguéis de longa duração.

GRM e cap rate estão matematicamente relacionados sempre que a taxa de despesas é constante. Se o NOI for uma fração fixa do aluguel bruto, então a Cap Rate é aproximadamente (1 menos a taxa de despesa) dividida pelo GRM. Com uma taxa de despesa de 40%, um GRM de 10 implica uma cap rate de 6.0%, e um GRM de 12.5 implica um cap de 4.8%. A razão pela qual as duas métricas discordam na prática é que as taxas de despesas não são constantes entre as propriedades, que é exatamente a informação que o GRM descarta.

A regra de 1% é uma prima aproximada do GRM. Ela diz que o aluguel mensal deve ser de pelo menos 1% do preço de compra, o que é o mesmo que dizer que o GRM anual deve ser 8.33 ou inferior. Esta calculadora mostra a porcentagem aluguel-preço ao lado do GRM para que você possa verificar ambos ao mesmo tempo. Na maioria das metrópoles costeiras, a regra de 1% é inatingível há uma década, o que indica que a regra é uma heurística de uma era e mercado específicos, não uma lei.

O retorno cash-on-cash vai um passo além da cap rate ao adicionar o financiamento. Dois compradores podem pagar o preço pelo mesmo GRM e obter retornos cash-on-cash extremamente diferentes dependendo da entrada, taxa e amortização. O GRM é sem alavancagem e cego ao financiamento por construção, o que o torna útil para comparar ativos e inútil para comparar negócios estruturados de forma diferente.

Uma sequência prática: use o GRM para selecionar candidatos, a cap rate para avaliar o valor, o DSCR para ver o que um banco financiará e o cash-on-cash para decidir se o capital é melhor aplicado aqui do que em outro lugar. Pular direto do GRM para uma oferta é como os investidores acabam possuindo uma propriedade cujos impostos são reavaliados pelo preço de venda no dia seguinte ao fechamento.

Usar o aluguel pedido em vez do aluguel recebido. Vacância, concessões e inadimplência significam que a relação de aluguéis e os extratos bancários raramente batem. Peça doze meses de depósitos, não uma tabela do que as unidades 'deveriam' render.

Usar o aluguel pro-forma como se já estivesse em vigor. Vendedores rotineiramente listam uma propriedade com um GRM computado sobre aluguéis de mercado pós-reforma enquanto as unidades estão ocupadas por inquilinos de longo prazo pagando 25% abaixo do mercado. Calcule dois GRMs, um sobre o aluguel atual e outro sobre o pro-forma, e negocie com base no primeiro.

Esquecer outras receitas. Lavanderia, estacionamento, depósitos, aluguel de animais de estimação e reembolsos de serviços públicos podem adicionar de 3% a 8% do bruto em pequenos multifamiliares. Excluí-los superestima o GRM e faz o negócio parecer mais caro do que é.

Ignorar a reavaliação do imposto predial. Em estados que reavaliam o valor de mercado na transferência, os impostos no demonstrativo operacional do vendedor podem ser uma fração do que você pagará. O GRM não mostrará isso porque nunca toca nas despesas.

Comparar entre mercados diferentes. Um GRM de 9 em um estado com taxas de imposto predial efetivas de 2.3% e um GRM de 9 em um estado com taxas de 0.6% são investimentos inteiramente diferentes. Apenas compare GRMs dentro de um submercado e classe de propriedade.

Tratar um GRM baixo como uma pechincha. GRMs extraordinariamente baixos geralmente sinalizam algo: manutenção diferida, um submercado em declínio, uma base de inquilinos problemática ou despesas que um novo proprietário não pode controlar. Renda barata costuma ser barata por uma razão que vale a pena descobrir antes do fechamento.