Calculadora Regra dos 70%

A margem de 30% entre a compra + reforma e o ARV não é lucro puro. Aproximadamente 6% vão para a comissão do corretor de vendas quando você revender. Outros 2–3% cobrem os custos de fechamento do comprador que você pagou na compra (escritura, registro, taxas bancárias), além de um valor semelhante na hora da venda. Custos de manutenção — IPTU, utilidades, seguro, taxas de condomínio e juros de empréstimos durante a reforma de 4 a 6 meses — normalmente consomem de 3 a 5% do ARV. Isso deixa aproximadamente 12–18% como a margem bruta real que você leva para casa.

Após o imposto de renda sobre esse lucro, o dinheiro líquido no seu bolso em um flip de $300K de ARV com um lucro de $30K se parece mais com $20K. Esse é o resultado realista — e é exatamente por isso que pagar a mais, mesmo que apenas 5% do ARV, muitas vezes transforma um flip em um projeto de "zero a zero".

Use 65% (mais rígido) em mercados em desaquecimento, em casas de menor valor onde os custos fixos corroem a margem, quando você for iniciante e propenso a subestimar as reformas em 20–30%, ou quando os comparativos estiverem defasados e a confiança no ARV for baixa. O percentual menor oferece uma margem de segurança para imprevistos que você só verá no dia da demolição.

Use 75–80% (mais flexível) apenas em mercados aquecidos e rápidos em casas de alto ARV ($500K+) onde o lucro nominal ainda funciona mesmo com um percentual menor, quando você for um operador experiente com empreiteiros confiáveis e custos de reforma por metro quadrado conhecidos, ou quando já tiver um comprador final verificado (repasse de atacado) alinhado. Investidores que usam rotineiramente 75% possuem sistemas e capital para absorver um mês ruim — iniciantes não.

O ARV deve vir de 3 a 5 comparáveis vendidos nos últimos 90 dias, dentro de um raio de 800 metros (0.5 milha), com metragem quadrada similar (±20%), contagem de quartos/banheiros e nível de acabamento semelhantes. Não use anúncios ativos — esses são preços de aspiração, não a realidade do mercado. Escolha a média conservadora da faixa de comparáveis, nunca o valor mais alto. Se seus comparativos reformados mostram $280K–$320K, use $290K, não $320K.

As estimativas de reforma são onde a maioria dos iniciantes fracassa. Vistorie o imóvel com um empreiteiro antes de fazer a oferta, não depois. Liste todos os itens: telhado, climatização (HVAC), hidráulica, elétrica, cozinha, banheiros, piso, pintura, exterior. Adicione 10–15% de contingência para as surpresas atrás das paredes. Se você não puder visitar fisicamente ou levar um empreiteiro antes do lance (comum em leilões), aumente o valor da reforma em 25% acima da sua estimativa visual. A regra dos 70% só protege você se os dados de entrada forem honestos.