Calculadora BRRRR

O método BRRRR separa a aquisição de um imóvel degradado ou subvalorizado de seu financiamento de longo prazo. Um investidor compra com dinheiro vivo ou dívida de curto prazo, normalmente um hard money ou empréstimo privado, renova o imóvel para elevar tanto sua condição quanto seu valor de mercado, coloca um inquilino e depois refinancia em uma hipoteca de longo prazo dimensionada com base no novo valor de avaliação mais alto, em vez do preço de compra original. Como o empréstimo de refinanciamento é baseado no valor pós-reforma (ARV), os recursos podem exceder o valor total que o investidor colocou na compra e na renovação do imóvel, permitindo que a maior parte desse capital seja devolvida.

Esta calculadora modela o processo em cinco etapas vinculadas. Primeiro, o custo total é a soma do preço de compra, custo de reforma, custos de fechamento e custos de manutenção (holding costs) incorridos antes do refinanciamento, representando tudo o que o investidor gastou para alcançar um ativo estabilizado e alugável. Segundo, os recursos do refinanciamento equivalem ao valor pós-reforma multiplicado pelo teto de loan-to-value (LTV) do credor de refinanciamento, que é o novo valor do empréstimo que o investidor recebe no fechamento da hipoteca permanente.

Terceiro, o caixa retido no negócio é o custo total menos os recursos do refinanciamento, com piso zero, pois a maioria dos credores não desembolsará dinheiro de volta ao mutuário além do que foi realmente gasto em um refinanciamento cash-out dentro da janela típica de seis meses de 'seasoning'; existem algumas exceções de portfólio e financiamento atrasado que são discutidas abaixo. Quarto, a calculadora amortiza o novo empréstimo à taxa e prazo declarados para encontrar o pagamento mensal de principal e juros, depois subtrai isso do aluguel e de uma provisão para despesas operacionais e vacância para produzir o fluxo de caixa mensal e o DSCR. Quinto, o patrimônio capturado é o valor pós-reforma menos os recursos do refinanciamento, representando a participação acionária do proprietário no imóvel no dia em que o refinanciamento é fechado.

O retorno cash-on-cash divide o fluxo de caixa anual resultante pelo caixa retido no negócio, não pelo custo total original, porque o objetivo central do BRRRR é medir o retorno sobre o capital que permanece imobilizado após o refinanciamento. Quando o caixa retido no negócio se aproxima de zero, o retorno cash-on-cash torna-se matematicamente enorme ou indefinido, o que é o ideal teórico da estratégia, mas também um sinal para verificar a sanidade das entradas, já que um retorno genuinamente infinito geralmente sinaliza um negócio de valorização forçada excepcionalmente forte ou uma estimativa de ARV excessivamente agressiva.

Considere um aluguel unifamiliar em um mercado secundário do Meio-Oeste. O preço de compra é $120,000, o orçamento de reforma é $40,000 cobrindo cozinha, ambos os banheiros, pisos e reparos mecânicos, os custos de fechamento na compra são $4,000 e os custos de manutenção durante uma reforma de quatro meses, cobrindo os juros de hard money, seguro e serviços públicos, totalizam $3,000. O custo total é de $167,000.

Após a renovação, um avaliador avalia o imóvel em $220,000 com base em três vendas comparáveis que foram vendidas recentemente entre $215,000 e $228,000. O investidor refinancia com o programa de empréstimo DSCR de um banco local a 75% LTV, gerando recursos de refinanciamento de $165,000. O caixa retido no negócio é $167,000 menos $165,000, ou seja, $2,000, um excelente resultado que é alcançável, mas não típico; muitos negócios BRRRR deixam de $10,000 a $30,000 de caixa no imóvel.

O novo empréstimo é amortizado a 7.25% em 30 anos, produzindo um pagamento mensal de principal e juros de aproximadamente $1,126. O aluguel de mercado é de $2,100 por mês. Aplicando uma provisão de 40% para gestão de propriedade, manutenção, reservas de capital, vacância, impostos e seguros, restam $1,260 de receita operacional líquida (NOI) por mês, contra a qual o pagamento de $1,126 produz um fluxo de caixa mensal de cerca de $134 e um DSCR de aproximadamente 1.12x.

O retorno cash-on-cash sobre os $2,000 restantes no negócio é $134 vezes 12 dividido por $2,000, ou cerca de 80%, um número extremo impulsionado pela quantia excepcionalmente pequena de caixa deixada no imóvel. Se a avaliação tivesse sido de $195,000, um resultado mais conservador, os recursos do refinanciamento a 75% LTV seriam $146,250, o caixa retido no negócio subiria para cerca de $20,750 e os mesmos $134 de fluxo de caixa mensal produziriam um retorno cash-on-cash próximo a 7.7%, que é um resultado muito mais representativo do BRRRR.

A maioria dos credores de refinanciamento convencionais e DSCR nos Estados Unidos exige um período de 'seasoning' antes de emprestar com base no valor pós-reforma (ARV) em vez do preço de compra original. A exceção de financiamento atrasado da Fannie Mae permite um refinanciamento cash-out imediatamente após uma compra à vista, mas apenas até o preço de compra original mais os custos de melhoria documentados, não o ARV total avaliado, a menos que o imóvel tenha sido de propriedade por pelo menos seis meses. A maioria dos credores DSCR e de portfólio especializados em refinanciamentos BRRRR utiliza um requisito de seasoning de seis meses, contado da data de fechamento da compra até a data de solicitação do refinanciamento ou da avaliação.

Devido ao seasoning, o financiamento inicial de compra e reforma é quase sempre uma dívida de curto prazo: hard money, dinheiro privado ou uma linha de crédito, com juros variando de aproximadamente 9% a 13% mais um a três pontos no mercado atual, refletindo tanto o perfil de risco mais alto quanto o período de retenção pretendido de seis a doze meses. Esse custo deve ser inserido na entrada de custos de manutenção (holding costs) desta calculadora, pois afeta diretamente o custo total e, portanto, quanto caixa permanece preso após o refinanciamento.

O LTV de refinanciamento no empréstimo permanente normalmente varia de 70% a 80% para empréstimos DSCR e hipotecas convencionais de imóveis de investimento, com 75% sendo um ponto médio comum. Alguns credores de portfólio chegam a 80% para índices DSCR fortes e mercados de menor risco, enquanto outros limitam os refinanciamentos cash-out para imóveis não ocupados pelo proprietário a 70%, independentemente do desempenho do imóvel. O credor usará o menor valor entre a avaliação e qualquer limitação contratual do preço de compra, portanto, uma avaliação que exceda drasticamente o total investido é o maior impulsionador de um resultado BRRRR bem-sucedido.

Os empréstimos DSCR, agora o produto dominante para refinanciamentos BRRRR, dimensionam o empréstimo principalmente pela receita de aluguel do próprio imóvel, em vez da relação dívida/renda pessoal do mutuário, normalmente exigindo um DSCR mínimo de 1.00x a 1.25x, dependendo do credor e da faixa de preço. Um imóvel que não consegue atingir o DSCR mínimo no valor do empréstimo solicitado será simplesmente redimensionado pelo credor, o que aumenta o caixa retido no negócio além do que o LTV de refinanciamento declarado desta calculadora sugeriria isoladamente; portanto, trate o resultado do DSCR aqui como uma verificação contra esse risco, não uma garantia de aprovação do empréstimo.

Superestimar o valor pós-reforma (ARV) é o erro isolado mais prejudicial na análise BRRRR, porque cada número subsequente — recursos do refinanciamento, caixa retido no negócio e patrimônio capturado — é uma função direta do ARV. Os investidores devem basear o ARV em pelo menos três vendas genuinamente comparáveis, fechadas recentemente em um raio de 800 metros e 90 dias, se possível, ajustadas de forma conservadora para condição e tamanho, e devem descontar qualquer comparável obtido antes da conclusão de uma reforma em vez de assumir o topo de uma faixa de valores.

Subestimar o escopo da reforma é a segunda falha mais comum. Ordens de alteração, atrasos em licenças e problemas mecânicos, estruturais ou de conformidade com códigos inesperados rotineiramente adicionam de 15% a 30% a um orçamento de reforma inicial em imóveis mais antigos. Criar uma contingência de pelo menos 10% a 15% na entrada do custo da reforma, em vez de tratar o lance inicial do empreiteiro como o custo real, produz um valor de custo total muito mais confiável.

Ignorar o risco da taxa de refinanciamento entre a compra e o fechamento do refinanciamento é um problema crescente em um ambiente de taxas voláteis. Um teste de DSCR que passa confortavelmente a uma taxa projetada de 6.5% pode falhar a 7.5% se as taxas subirem durante o período da reforma, já que o DSCR é diretamente sensível ao denominador do serviço da dívida; rodar esta calculadora a uma taxa de 75 a 100 pontos base acima da cotação atual é um teste de estresse razoável.

Tratar o retorno cash-on-cash como a única métrica que vale a pena otimizar pode levar investidores a buscar negócios com quase nenhum caixa retido, mas com fluxo de caixa mensal absoluto fraco ou negativo, já que um denominador pequeno infla a porcentagem mesmo quando o retorno em dólar é baixo. Um negócio que deixa $500 em caixa e produz $20 por mês em fluxo de caixa mostra tecnicamente um retorno cash-on-cash de 48%, mas não oferece quase nenhuma proteção contra vacância, reparos de grande porte ou estagnação no crescimento do aluguel; portanto, o fluxo de caixa mensal absoluto e o DSCR devem sempre ser revisados junto com o retorno percentual.

Deixar de modelar reservas para vacância e despesas de capital (CapEx) de forma realista infla o fluxo de caixa projetado. Uma provisão combinada de 40% para gestão de propriedade, manutenção, reservas de capital, vacância, impostos e seguros é um ponto de partida razoável para aluguéis unifamiliares e pequenos multifamiliares na maioria dos mercados dos EUA, embora estados com impostos altos e propriedades mais antigas possam elevar esse valor para 45% ou 50%.

A estratégia só se multiplica quando os recursos do refinanciamento devolvem consistentemente a maior parte do capital aplicado, permitindo que a mesma base de caixa financie uma segunda, terceira e quarta aquisição dentro de um ciclo de aproximadamente doze a dezoito meses por imóvel. Investidores que seguem essa disciplina normalmente modelam uma meta de retorno de pelo menos 80% a 90% do custo total por meio do refinanciamento, tratando qualquer valor inferior como uma vitória parcial que ainda exige capital novo significativo para o próximo negócio.

O BRRRR funciona melhor em mercados com uma margem significativa entre o preço de compra e o valor pós-reforma estabilizado, comumente nos mercados secundários e terciários do Meio-Oeste, Sudeste e partes do Sun Belt, onde o inventário degradado é negociado bem abaixo do custo de reposição e os custos de renovação são moderados em relação aos aluguéis resultantes. Ele tem um desempenho ruim em mercados costeiros de alto custo, onde os custos de renovação são altos em relação ao aumento de aluguel alcançável e onde os valores pós-reforma já estão próximos dos preços de compra 'no estado', deixando pouca valorização forçada para refinanciar.

O aumento das taxas de juros comprime a estratégia em duas frentes simultaneamente: eleva o custo do empréstimo ponte inicial (hard money), aumentando os custos de manutenção, e eleva o pagamento do empréstimo de refinanciamento permanente, o que aumenta o caixa retido no negócio (porque os limites de DSCR entram em vigor antes do LTV declarado) e reduz o fluxo de caixa mensal resultante. Em um ambiente de taxas acima de aproximadamente 7% em dívida DSCR permanente, muitos negócios BRRRR de mercado secundário que funcionavam a 5% ou 6% não refinanciam mais de forma limpa no LTV total declarado.

Os investidores também devem modelar um cenário de ARV pessimista, normalmente 10% abaixo da estimativa primária, antes de comprometer capital. Se o caixa retido no negócio sob esse cenário pessimista ainda for um valor gerenciável e planejável, em vez de um choque, o negócio tem uma margem genuína de underwriting; se o cenário pessimista exigir que o investidor traga cinco dígitos de caixa não planejado para a mesa de fechamento do refinanciamento, o negócio é mais frágil do que o cenário base sugere.