Calculadora de Preço por Pé Quadrado

O preço por pé quadrado é o preço total dividido pela área medida da edificação: PSF = Preço ÷ Pés Quadrados. Uma casa vendida por $425,000 com 1,850 pés quadrados acabados é negociada a 425,000 ÷ 1,850 = $229.73 por pé quadrado. A fórmula se rearranja para Preço = Pés Quadrados × PSF quando você deseja avaliar um imóvel em relação a uma taxa de mercado conhecida, e para Pés Quadrados = Preço ÷ PSF quando deseja saber o que um orçamento compra aos preços vigentes.

A aritmética é trivial; a definição de pés quadrados é onde reside o trabalho real. Na prática residencial dos Estados Unidos, o padrão ANSI Z765 mede a área habitável acabada acima do nível do solo a partir das paredes externas, excluindo garagens, porões inacabados, varandas abertas e espaços de sótão com altura de teto insuficiente. Um porão acabado é um espaço habitável real e adiciona valor real, mas é convencionalmente relatado separadamente em vez de ser incorporado à figura acima do nível do solo, porque o espaço abaixo do nível do solo é consistentemente vendido por menos por pé.

A medição comercial segue um livro de regras completamente diferente. Os padrões BOMA distinguem pés quadrados utilizáveis (usable), que é a área que um locatário ocupa exclusivamente, de pés quadrados locáveis (rentable), que adiciona uma parte proporcional de lobbies, corredores e banheiros. A proporção entre eles é o load factor ou fator de área comum, normalmente de 12% a 20% em escritórios multi-inquilinos. Uma suíte de 10,000 pés quadrados utilizáveis em um prédio com um load factor de 15% tem 11,500 pés quadrados locáveis, e o aluguel é cotado sobre o número maior.

Esta calculadora também informa o preço por metro quadrado, porque a maior parte do mundo cota imóveis dessa forma. Um metro quadrado equivale a 10.7639 pés quadrados, portanto, um imóvel de $230 por pé quadrado custa aproximadamente $2,476 por metro quadrado.

O anúncio A pede $425,000 por 1,850 pés quadrados, o que dá $229.73 por pé quadrado. O anúncio B pede $499,000 por 2,300 pés quadrados, ou $216.96. O anúncio C pede $389,000 por 1,540 pés quadrados, ou $252.60. Apenas pelo preço por pé quadrado, B é o melhor valor e C o mais caro.

Essa classificação é incompleta de uma forma previsível. O preço por pé quadrado quase sempre diminui à medida que o tamanho aumenta, porque uma grande parte do valor de uma casa reside em componentes que não escalam: o lote, a cozinha, os sistemas mecânicos, os banheiros e o trabalho no local. Dobrar a área acabada não dobra o custo ou o valor. Comparar uma casa de 1,540 pés quadrados com uma de 2,300 pés quadrados pelo PSF e concluir que a menor está superfaturada é o uso indevido mais comum desta métrica.

Os avaliadores lidam com isso selecionando comparáveis dentro de aproximadamente 10% a 20% do tamanho do objeto, no mesmo submercado, com idade, condição e estilo semelhantes, e então ajustando para as diferenças restantes. Se o anúncio C estiver em um lote de meio acre na melhor zona escolar do condado e A e B não estiverem, os $252 por pé quadrado podem ser inteiramente justificados e ainda ser a melhor compra.

Use o campo comparável nesta página para testar a lacuna implícita. Insira o PSF de uma venda fechada genuinamente similar e a calculadora mostrará quanto o objeto valeria àquela taxa e quão longe o preço pedido está acima ou abaixo disso. Um objeto pedindo 8% acima dos comparáveis precisa de uma explicação que você possa nomear: reforma, vista, lote ou condição. Se você não puder nomeá-la, isso é poder de negociação.

Localização, em todas as escalas. Metrópole, submercado, bairro, zona de frequência escolar e até o lado da rua, tudo move o PSF. Duas casas idênticas a um quilômetro de distância podem diferir em 30% por pé quadrado sem diferença física entre elas, e nenhuma quantidade de aritmética reconciliará essa lacuna; ela pertence à terra.

Tamanho, inversamente. Casas menores carregam PSF mais alto porque os componentes de custo fixo se espalham por menos pés. Dentro de um único bairro, traçar o PSF contra a metragem quadrada quase sempre produz uma curva descendente.

Idade e condição. Uma casa térrea (ranch) de 1955 totalmente reformada e uma intocada no mesmo quarteirão podem diferir em 25% ou mais por pé quadrado. Cozinhas, banheiros, telhado, HVAC, janelas e serviço elétrico dominam essa dispersão.

Tamanho do lote e características do local. O PSF é calculado sobre a edificação, então o terreno aparece como um prêmio inexplicado. Em mercados onde o terreno representa uma grande parte do valor, comparar o PSF sem verificar o tamanho do lote produz disparates.

Tipo de propriedade. No setor imobiliário comercial, o PSF varia enormemente por classe de ativo. Um escritório Classe A em um distrito central de negócios pode ser negociado entre $300 e $600 por pé quadrado, um escritório suburbano entre $120 e $250, um armazém logístico moderno entre $90 e $180, e o varejo de bairro entre $150 e $350. Estes são intervalos ilustrativos dos Estados Unidos e variam muito por metrópole.

O custo de construção estabelece um piso ao longo do tempo. Quando o PSF de revenda cai significativamente abaixo do custo de reposição por pé quadrado, a nova construção para, a oferta estagna e o inventário existente acaba por ser reajustado para cima. Comparar o PSF de mercado com o custo de construção local por pé quadrado é uma verificação rápida de se um submercado está com excesso ou falta de oferta.

Na locação comercial, o preço por pé quadrado é usado para o aluguel em vez do preço de venda, e as convenções diferem por região e classe de ativo. Escritórios e varejo na maioria dos mercados dos Estados Unidos cotam o aluguel anual por pé quadrado locável: uma suíte a $32 por pé quadrado com 2,400 pés locáveis custa $76,800 por ano, ou $6,400 por mês. O espaço industrial é frequentemente cotado mensalmente por pé quadrado no oeste dos Estados Unidos e anualmente em outros lugares, portanto, confirmar a convenção antes de comparar cotações é essencial.

A estrutura do contrato de locação altera o que o número inclui. Um aluguel bruto de serviço completo (full-service gross) de $32 cobre impostos, seguros, manutenção e, muitas vezes, serviços públicos. Um aluguel triple-net de $22 mais $10 de recuperações de despesas operacionais custa os mesmos $32 no primeiro ano, mas o inquilino assume o risco de escalada na parte recuperável. Duas cotações com estruturas diferentes não são comparáveis até que você as coloque na mesma base.

O load factor importa tanto quanto a taxa principal. Uma taxa de $30 em um prédio com 12% de load factor é mais barata por pé utilizável do que uma taxa de $28 em um prédio com 22% de load factor. Inquilinos comparando ofertas devem sempre converter para o custo por pé quadrado utilizável antes de decidir.

Para vendas de investimento, o preço por pé quadrado é a verificação secundária, enquanto a cap rate é o método de avaliação primário. Um comprador calcula o valor capitalizando o NOI, depois divide pela área da edificação para ver se o PSF resultante é plausível em relação a transações recentes e custo de reposição. Quando os dois divergem acentuadamente, uma das premissas está errada, e essa discrepância costuma ser o momento mais informativo em uma subscrição (underwriting).

Misturar padrões de medição. Comparar a metragem quadrada de um assessor fiscal com a medição ANSI de um avaliador e com a estimativa de um corretor produz diferenças de 5% a 15%. Use uma fonte de forma consistente e prefira a avaliação.

Incluir a área do porão ou da garagem na metragem quadrada do numerador. Espaços abaixo do nível do solo e inacabados são vendidos por um valor materialmente menor por pé e são relatados separadamente por esse motivo.

Comparar entre classes de tamanho. Um condomínio de 1,200 pés quadrados e uma casa de 3,400 pés quadrados no mesmo código postal nunca terão PSF comparáveis, e a diferença não diz nada sobre o valor.

Ignorar o valor do lote. Duas casas com PSF idêntico onde uma fica em um acre e a outra em um décimo não têm preços equivalentes.

Usar o PSF como o único método de avaliação. Os avaliadores usam a abordagem de comparação de vendas com ajustes explícitos de itens de linha precisamente porque uma única proporção não consegue capturar diferenças de condição, layout, vista e local.

Comparar pés quadrados locáveis com utilizáveis em negócios comerciais. A lacuna do load factor é de 12% a 20% e altera silenciosamente a resposta.

Esquecer que o PSF é um indicador atrasado. As médias dos bairros publicadas por portais têm um atraso de 30 a 90 dias em relação às vendas fechadas, e as vendas fechadas têm um atraso de mais 30 a 45 dias em relação aos contratos. Em um mercado de movimento rápido, o PSF publicado descreve as condições de um trimestre atrás.