Calculadora Loan-to-Value

O índice loan-to-value (LTV) é o valor do empréstimo dividido pelo valor da propriedade, expresso como uma porcentagem: LTV = Valor do Empréstimo ÷ Valor da Propriedade. Um empréstimo de $320,000 contra uma casa de $400,000 é um LTV de 80%, significando que o mutuário tem 20% de equity e o credor tem 80% do valor em risco. A mesma fórmula se reorganiza para Empréstimo = Valor × LTV quando você quer saber quanto pode pegar emprestado, e Entrada = Valor × (1 − LTV) quando quer saber quanto deve levar para o fechamento.

O valor no denominador não é o número que você escolhe. Em uma compra, os credores usam o menor valor entre o preço de contrato ou o valor de avaliação. Se você concordar em pagar $410,000 e a avaliação vier em $400,000, o credor calcula o LTV sobre $400,000, e a diferença de $10,000 torna-se dinheiro adicional do seu bolso. Em um refinanciamento, o LTV usa apenas o valor de avaliação, e é por isso que proprietários em mercados em valorização podem refinanciar para sair do seguro de hipoteca sem pagar nada a mais.

Quando uma propriedade possui mais de um gravame, os credores também calculam o loan-to-value combinado (CLTV): todos os saldos de hipoteca divididos pelo valor. Uma primeira hipoteca de $320,000 mais uma linha de crédito de equity de $40,000 em uma casa de $400,000 é um LTV de 80%, mas um CLTV de 90%. As decisões de aprovação em segundas hipotecas, HELOCs e refinanciamentos cash-out dependem do CLTV, não do LTV da primeira hipoteca, e esta calculadora informa ambos.

O LTV se move em duas direções ao longo do tempo sem que ninguém faça nada. A amortização reduz o numerador todos os meses à medida que o principal é pago, e a valorização do mercado aumenta o denominador. Um empréstimo que começou com 95% LTV pode chegar a 80% em três ou quatro anos em um mercado saudável, que é o mecanismo por trás da maioria dos cancelamentos de seguro de hipoteca.

Um comprador está adquirindo uma casa de $400,000 com $80,000 de entrada. O empréstimo é de $320,000, então o LTV é 320,000 ÷ 400,000 = 80.0%. Com exatamente 80%, o comprador evita o seguro de hipoteca privado (PMI) em um empréstimo convencional e normalmente recebe a melhor faixa de taxa disponível para esse produto.

Suponha, em vez disso, que o comprador tenha apenas $40,000. O empréstimo passa a ser $360,000 e o LTV é 90.0%. Duas coisas mudam: o PMI agora é obrigatório, custando comumente entre 0.30% e 1.15% do saldo do empréstimo anualmente, dependendo da pontuação de crédito e do LTV, e a taxa de juros pode ter um pequeno ajuste de preço no nível do empréstimo. Sobre $360,000, um PMI de 0.50% é $150 por mês, aproximadamente $1,800 por ano, até que o saldo seja amortizado.

Agora adicione uma estrutura piggyback. O comprador faz uma primeira hipoteca de $320,000 com 80% LTV mais uma segunda hipoteca de $40,000, contribuindo com $40,000 em dinheiro. O LTV da primeira hipoteca é 80%, portanto não se aplica PMI, mas o CLTV é 90%. A segunda hipoteca tem uma taxa mais alta, e o custo mensal total pode ou não ser melhor que a opção com PMI. Analisar ambos vale a pena dez minutos antes do fechamento.

Três anos depois, a casa é avaliada em $460,000 e o saldo da primeira hipoteca foi amortizado para $305,000. O LTV agora é 305,000 ÷ 460,000 = 66.3%. Isso abre as portas para um refinanciamento de taxa e prazo sem seguro de hipoteca, ou um refinanciamento cash-out até o limite de cash-out do credor, comumente 80% LTV, o que seria um empréstimo de $368,000 e aproximadamente $63,000 em dinheiro antes dos custos.

Cada programa de empréstimo publica um LTV máximo, e esses tetos são a resposta prática para o quanto você precisa dar de entrada. Os números abaixo refletem os programas padrão dos Estados Unidos em meados da década de 2020; credores individuais podem impor restrições adicionais.

Compra convencional conforming: até 97% LTV para compradores qualificados de primeiro imóvel, sendo 95% comum. O PMI é exigido acima de 80% e, sob a Lei de Proteção aos Proprietários, deve ser cancelado automaticamente em 78% LTV com base no cronograma de amortização original para a maioria dos empréstimos.

FHA: até 96.5% LTV com uma pontuação de crédito de 580. O FHA cobra tanto um prêmio de seguro de hipoteca inicial quanto um prêmio anual, e na maioria dos empréstimos originados acima de 90% LTV, o prêmio anual dura por toda a vida do empréstimo em vez de cancelar em 78%.

VA: até 100% LTV para veteranos e militares elegíveis, sem seguro de hipoteca mensal, embora uma taxa de financiamento única geralmente se aplique.

Desenvolvimento rural USDA: até 100% LTV em geografias elegíveis e limites de renda.

Refinanciamento cash-out, convencional: geralmente limitado a 80% LTV em uma residência primária e 75% em um imóvel para investimento.

Compra de imóvel para investimento: tipicamente 75% a 85% LTV, com a precificação melhorando significativamente em 75% ou menos.

Imóveis comerciais: 65% a 75% LTV é a faixa normal, e o empréstimo geralmente é limitado por testes de DSCR e debt yield. No empréstimo comercial, o LTV raramente é a restrição determinante; a cobertura de renda geralmente é.

Empréstimos Jumbo: 80% a 89.99% LTV dependendo do credor, perfil de crédito e reservas.

A precificação da taxa é dividida em níveis por LTV. Em empréstimos convencionais, os ajustes de preço no nível do empréstimo ocorrem em 60%, 70%, 75%, 80%, 85%, 90% e 95%. Mudar de 80.5% para 80.0% trazendo alguns milhares de dólares extras para o fechamento pode valer um oitavo de ponto na taxa por trinta anos, além da eliminação do seguro de hipoteca. Sempre pergunte ao credor qual é o próximo nível de precificação melhor e quanto custaria para alcançá-lo.

O seguro de hipoteca é o maior degrau individual. Acima de 80% LTV em um empréstimo convencional, o PMI é obrigatório. Seu custo aumenta acentuadamente com o LTV e cai com a pontuação de crédito. Os mutuários podem solicitar o cancelamento com 80% LTV com base no cronograma original, e os gestores devem encerrar automaticamente em 78%, mas atingir esses limites precocemente através da valorização requer uma nova avaliação e um gestor que permita o cancelamento baseado no valor.

A própria probabilidade de aprovação é sensível ao LTV. Arquivos com alto LTV recebem um escrutínio mais rigoroso de reservas, relação dívida/renda e qualidade da avaliação, porque o credor tem menos margem se o mutuário entrar em default ou se os valores caírem. Exceções de subscrição manual são muito mais fáceis de obter com 70% LTV do que com 95%.

Por outro lado, um LTV desnecessariamente baixo tem um custo real. Cada dólar extra de entrada é um dólar que não é investido em outro lugar, e o equity da casa é illiquido e caro de extrair. O LTV correto equilibra o benefício de preço contra o custo de oportunidade do equity, e para muitos compradores o ideal fica exatamente no limite de 80% sem PMI, em vez do mais baixo possível.

Calcular o LTV sobre o preço de compra quando a avaliação é menor. Os credores sempre usam o menor valor entre o preço ou o valor avaliado em uma compra. Uma avaliação baixa aumenta seu LTV e exige mais dinheiro ou um preço renegociado.

Esquecer o segundo gravame. Um HELOC que você abriu há três anos e não utilizou ainda conta no CLTV pelo valor total da linha em muitos credores, não apenas pelo saldo utilizado.

Assumir que o PMI cai automaticamente em 80%. O encerramento automático é em 78% do valor original no cronograma de amortização original. O cancelamento em 80% exige que você o solicite, e o cancelamento baseado em valor exige uma avaliação.

Incluir os custos de fechamento no empréstimo sem recalcular o LTV. Financiar $8,000 de custos em uma casa de $400,000 move um LTV de 80.0% para 82.0% e aciona o seguro de hipoteca.

Usar uma estimativa de valor online para um refinanciamento. Modelos de avaliação automatizados podem diferir de uma avaliação real em 10% para mais ou para menos. Não se comprometa com uma decisão dependente de LTV antes da avaliação chegar.

Ignorar como o LTV se comporta em um mercado em queda. Um empréstimo com 95% LTV torna-se um empréstimo submerso após uma queda de 6% nos preços, o que elimina a capacidade de vender ou refinanciar sem trazer dinheiro. Um LTV mais alto não é apenas mais caro, é menos flexível.