Alugar ou Comprar

Ser proprietário de um imóvel custa dinheiro todos os meses, mesmo após a quitação do financiamento — impostos sobre a propriedade, seguro residencial, manutenção e (no caso de condomínios) taxas de condomínio nunca desaparecem. Uma regra prática razoável é que 1–2% do valor do imóvel por ano seja destinado à manutenção e grandes reparos (telhado, climatização, aquecedor de água, eletrodomésticos), distribuídos a longo prazo.

A compra também envolve grandes custos de transação que você só paga quando se muda: cerca de 2–5% do preço para comprar (custos de fechamento, inspeções, taxas bancárias) e 6–10% do preço para vender (comissões de corretores, impostos de transferência, preparação, concessões). Esses custos de "ida e volta" geralmente levam de 3–5 anos de valorização do imóvel apenas para atingir o ponto de equilíbrio.

Alugar proporciona flexibilidade. O custo de uma mudança inesperada de emprego, um divórcio, uma demissão ou um vizinho ruim é a rescisão de um contrato e um caminhão de mudança — não uma venda forçada em um mercado em baixa com custos de transação de cinco dígitos.

Divida o preço de compra do imóvel por 12 vezes o valor do aluguel anual de uma propriedade comparável. Uma proporção abaixo de 15 sugere que comprar é mais barato. Entre 15–20 é aproximadamente neutro e depende muito de quanto tempo você ficará no imóvel. Acima de 20 sugere que alugar é mais barato, muitas vezes por uma margem grande.

Metrópoles litorâneas dos EUA (San Francisco, Los Angeles, Seattle, New York, Boston) rotineiramente apresentam índices entre 25–40, o que significa que o aluguel é a opção de menor custo para a maioria dos prazos. Cidades do "Sun Belt" e do Meio-Oeste (Indianapolis, Pittsburgh, Cleveland, Memphis) costumam ficar entre 10–15, onde a compra compensa rapidamente, mesmo em um horizonte de 5 anos.

A proporção não captura tudo — escolas, deslocamento, o valor opcional de fixar os custos de moradia contra futuros aumentos de aluguel e a disciplina da poupança forçada por meio do pagamento do principal são fatores importantes — mas é um filtro rápido antes de realizar o cálculo completo.

Se você for ficar menos de 3 anos, o aluguel quase sempre vence em termos de caixa puro. Os custos de transação de compra e venda superam qualquer patrimônio acumulado e qualquer valorização capturada. De 3–7 anos é um impasse real que depende da relação preço/aluguel local, da taxa de juros e do crescimento do aluguel.

Acima de 7 anos, a matemática geralmente inclina-se para a compra — assumindo que o imóvel seja adequado para suas necessidades durante todo esse tempo. O efeito de poupança forçada da amortização do principal, somado a uma valorização modesta, geralmente supera a alternativa de alugar e investir a diferença, especialmente porque a maioria dos locatários não investe a diferença de fato.

Não ignore o custo de oportunidade do valor da entrada. Vinte por cento de entrada em um imóvel de $400,000 são $80,000 parados em patrimônio imobiliário rendendo a taxa de valorização local. Os mesmos $80,000 em uma carteira diversificada com retornos reais de 6–7% é uma comparação relevante que uma calculadora pode tornar explícita.