'%20filter='url(%23s)'/%3e%3crect%20x='16'%20y='15'%20width='32'%20height='10'%20rx='4'%20fill='white'%20opacity='0.94'/%3e%3cg%20fill='white'%20opacity='0.96'%3e%3crect%20x='17'%20y='31'%20width='8'%20height='8'%20rx='2'/%3e%3crect%20x='28'%20y='31'%20width='8'%20height='8'%20rx='2'/%3e%3crect%20x='39'%20y='31'%20width='8'%20height='8'%20rx='2'/%3e%3crect%20x='17'%20y='42'%20width='8'%20height='8'%20rx='2'/%3e%3crect%20x='28'%20y='42'%20width='8'%20height='8'%20rx='2'/%3e%3c/g%3e%3cpath%20d='M39.2%2048.5%2033.8%2043l3.2-3.2%202.2%202.2%207.6-8.2%203.3%203.1-10.9%2011.6Z'%20fill='white'/%3e%3c/svg%3e)
Calculadora de Boot na Troca 1031
Estime o boot tributável em uma troca 1031 de imóveis — dinheiro recebido, alívio de hipoteca e diferenças entre propriedades.
Propriedade cedida
Propriedade de reposição
Use esta calculadora de "boot" em trocas 1031 para ver exatamente quanto de "cash boot" e "mortgage boot" você reconhecerá em uma troca parcial — além do imposto federal devido sobre a parcela de "boot" do seu ganho realizado.
Como o "Boot" é calculado em uma troca 1031
O "boot" em uma troca 1031 (1031 exchange) é qualquer valor recebido que não seja uma propriedade imobiliária de mesma espécie (like-kind). Os dois tipos mais comuns são o "cash boot" — recursos remanescentes da venda que você não reinveste — e o "mortgage boot", que é uma redução líquida na sua carga de dívida. O boot é tributável até o valor do seu ganho realizado. O restante do ganho ainda é diferido, por isso as trocas parciais são comuns em negócios do mundo real.
O cálculo é direto: o "cash boot" é igual ao seu patrimônio líquido da venda (equity) menos o seu patrimônio de reposição (ambos líquidos de dívidas). O "mortgage boot" é igual ao seu antigo empréstimo quitado menos o novo empréstimo contraído, quando o resultado for positivo. Some-os para obter o boot total e, em seguida, limite esse valor ao seu ganho realizado para obter o montante tributável.
Exemplo prático: comprando por um preço menor
Suponha que você venda um imóvel para aluguel por $800,000 com $48,000 em despesas de venda e quite uma hipoteca de $300,000. Seu patrimônio líquido da venda é de $452,000. Você o substitui por uma propriedade de $750,000 com uma nova hipoteca de $250,000 — um patrimônio de reposição de $500,000. Como seu patrimônio de reposição excede o patrimônio da venda, você tem zero "cash boot".
O "mortgage boot", no entanto, é $300,000 − $250,000 = $50,000. Com um ganho realizado de $450,000, a totalidade dos $50,000 de "mortgage boot" é tributável. Com uma alíquota federal de ganhos de capital de 20%, isso representa $10,000 em impostos devidos hoje. Os outros $400,000 de ganho são diferidos na base de custo transferida (carryover basis) da nova propriedade.
Como evitar o "Boot" inteiramente
As três regras para um diferimento total de impostos na 1031: compre por valor igual ou superior, reinvista todo o patrimônio líquido e assuma uma dívida igual ou superior. Falhar em qualquer uma delas gera "boot". O erro mais comum é o "mortgage boot": investidores trocam por um empréstimo menor achando que isso não importa, e então descobrem que o alívio da dívida é tributável.
Você pode compensar o "mortgage boot" adicionando dinheiro externo (cash) no fechamento da reposição — cada dólar de dinheiro novo cancela um dólar de alívio de dívida no cálculo do boot. Muitos investidores adicionam dinheiro deliberadamente para levar seu boot a zero, em vez de pagar impostos sobre a redução da dívida.
Perguntas frequentes
O que é "boot" em uma permuta 1031?
Boot é qualquer valor de natureza diferente (non-like-kind) que você recebe na permuta — seja dinheiro em espécie retido da venda (cash boot) ou uma redução líquida na dívida hipotecária (mortgage boot). O boot é tributável até o valor do seu ganho realizado.
Qual é a diferença entre "cash boot" e "mortgage boot"?
O "cash boot" refere-se aos recursos da venda remanescentes que você não reinveste. O "mortgage boot" é o alívio da dívida: se o seu empréstimo antigo era de $300k e o novo é de $250k, você tem $50k de mortgage boot — mesmo que nunca tenha tocado no dinheiro.
O "mortgage boot" pode ser compensado com dinheiro?
Sim. Adicionar capital próprio externo na compra de substituição ou assumir dívida adicional pode compensar o mortgage boot. O IRS permite a compensação líquida (netting) de dinheiro e dívida ao longo da permuta.
Como o boot é tributado?
O boot é tributado primeiramente como recuperação de depreciação (até 25%), depois como ganho de capital de longo prazo (normalmente 15–20% federal), além de 3.8% de NIIT e impostos estaduais, quando aplicáveis.
Receber boot desqualifica toda a minha permuta 1031?
Não — uma permuta parcial é permitida. Você paga imposto sobre o boot recebido, e o ganho restante (acima do boot) continua diferido sob a Section 1031.
Como evito o boot inteiramente?
Compre uma propriedade de substituição de valor igual ou superior, reinvista todo o capital próprio (equity) e assuma uma dívida igual ou superior à dívida liquidada. Qualquer insuficiência em qualquer um desses três pontos gera boot.
O boot é calculado em nível federal ou estadual?
Ambos. O cálculo federal determina o ganho reconhecido. A maioria dos estados segue o tratamento federal, mas alguns (notadamente a Califórnia) possuem regras de "clawback" que eventualmente tributam o ganho diferido quando você vende uma propriedade fora do estado.
Posso usar fundos da permuta para pagar custos de fechamento?
A maioria dos custos de fechamento comuns (título, custódia/escrow, comissões de corretores, taxas de registro) são neutros para a permuta. No entanto, usar os recursos para pagar despesas que não sejam da transação — cartões de crédito, aluguel prorrateado ou custos operacionais — gera boot tributável.
Antes de agir com base neste resultado
Esta calculadora é educação geral, não aconselhamento. Antes de assinar, declarar, oferecer ou financiar qualquer coisa, siga esta lista:
- Confirme cada dado (preço, taxa, impostos, seguro, HOA, tarifas) em um documento real — Loan Estimate, contrato, boleto de imposto ou extrato da HOA — não em uma suposição.
- Verifique as regras locais onde o imóvel está: costumes de fechamento, impostos de transferência, exigências de divulgação e práticas de título variam por estado e condado.
- Fale com um profissional licenciado nessa jurisdição — corretor imobiliário local, advogado de fechamento ou title, contador (CPA), avaliador licenciado pelo estado, ou consultor de financiamento.
- Lembre-se: Larius é corretor imobiliário licenciado apenas na Carolina do Norte (EUA). Fora de NC, você precisa de um profissional licenciado localmente.
- Obtenha por escrito as premissas importantes (rate lock, cotação de seguro, teto tributário, comparáveis de aluguel) antes de comprometer dinheiro ou assinar.
Veja nossas FAQ editorial para o detalhamento completo de educação vs. aconselhamento, ou avise-nos se um número aqui parecer errado.
Mais em 1031 Exchanges
Defer the gain correctly: deferred-gain math, taxable boot, and the 45-day identification and 180-day closing deadlines.
- Calculadora de 1031 Exchange
Estime o ganho diferido, boot reconhecido de dinheiro e alívio de dívida, imposto federal devido e base de custo transferida em uma troca imobiliária de
- Calculadora de Prazos da Troca 1031
Calcule os prazos de identificação de 45 dias e de fechamento de 180 dias para uma troca 1031 a partir da data da venda.
Calculadoras relacionadas
Ver todas de Imóveis →Calculadora de 1031 Exchange
Estime o ganho diferido, boot reconhecido de dinheiro e alívio de dívida, imposto federal devido e base de custo transferida em uma troca imobiliária de
Calculadora de Prazos da Troca 1031
Calcule os prazos de identificação de 45 dias e de fechamento de 180 dias para uma troca 1031 a partir da data da venda.
Calculadora BRRRR
Modele uma negociação de compra, reforma, aluguel, refinanciamento e repetição: custo total, recursos do refinanciamento, caixa retido no negócio
Calculadora de Imposto Predial
Estime seu imposto predial com taxas por estado e condado. Calcule valor tributável, isenções e veja uma projeção de 5 anos.
Calculadora de Empréstimo Comercial
Calcule a prestação de um financiamento comercial com DSCR, período de só juros, saldo balloon e valor máximo de empréstimo pelo NOI.
Calculadora Loan-to-Value
Calcule o índice loan-to-value, o empréstimo que um LTV meta suporta ou a entrada necessária. Inclui LTV combinado com uma segunda hipoteca e limites de PMI.
Calculadora de Lucro Líquido do Vendedor
Estime quanto você receberá no fechamento: quitação de hipoteca, comissão, custos de fechamento do vendedor, impostos de transferência, rateios
Calculadora de Debt Yield
Calcule o debt yield comercial a partir do NOI e do valor do empréstimo, ou determine o empréstimo máximo suportado por um debt yield alvo, com DSCR e LTV exibidos lado a lado.