Calculadora de Tabela de Amortização

A amortização é o processo de quitação de uma dívida por meio de pagamentos periódicos iguais que cobrem tanto os juros quanto o principal. No início do empréstimo, o saldo é maior, portanto, a parte de juros de cada pagamento também é maior. À medida que o saldo cai, menos de cada pagamento é consumido pelos juros e mais vai para o principal. O valor do pagamento permanece constante; apenas a divisão se altera.

A fórmula padrão de pagamento é P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), onde P é o valor do empréstimo, i é a taxa de juros periódica (a taxa anual dividida por doze para um empréstimo mensal) e n é o número total de pagamentos. Essa única equação produz o valor que seu credor informa, e cada linha da tabela deriva dela.

A cada mês, o credor calcula os juros como o saldo atual multiplicado pela taxa mensal. O que sobrar do seu pagamento após a subtração desses juros reduz o saldo. Como a cobrança de juros é recalculada sobre o novo saldo, menor a cada mês, a parcela do principal cresce um pouco a cada período — lentamente no início, depois visivelmente mais rápido na segunda metade do prazo.

É por isso que uma hipoteca de 30 anos parece não sair do lugar nos primeiros anos. Em um empréstimo de $350,000 a 6.5%, o primeiro pagamento é de aproximadamente $2,212, dos quais cerca de $1,896 são juros e apenas $316 tocam o saldo. Demora cerca de dezoito anos até que a parcela do principal de um pagamento ultrapasse a parcela de juros.

Uma tabela completa tem uma linha por pagamento com cinco colunas: número do pagamento, valor do pagamento, juros cobrados, principal pago e saldo devedor. A maioria das pessoas nunca precisa dos detalhes por linha — o resumo anual que esta calculadora produz responde às perguntas que realmente importam, como quanto de juros você pagará em um determinado ano fiscal e qual será o saldo quando você pretender vender a propriedade.

Observe primeiro o valor total dos juros. Em um empréstimo de 30 anos com taxas típicas, ele geralmente se aproxima ou excede o valor emprestado. Esse número não é uma taxa que alguém lhe informa antecipadamente, mas é o preço real do financiamento, e vê-lo por escrito muda a forma como as pessoas pensam sobre a duração do prazo e pagamentos extras.

Em seguida, encontre seu ponto de saída esperado. A maioria dos proprietários não mantém uma hipoteca por todo o prazo — eles vendem ou refinanciam. Se você planeja se mudar em sete anos, o saldo no mês 84 é o número que determina sua quitação e seu patrimônio (equity), e os juros pagos até esse ponto são o custo real do empréstimo que você terá experimentado.

Por fim, observe o mês de cruzamento — o primeiro pagamento onde o principal excede os juros. Um prazo mais curto ou uma taxa mais baixa antecipa esse cruzamento; um prazo mais longo o adia. É um indicador útil de quão concentrado no início o empréstimo realmente está.

Cada dólar extra enviado para o principal remove permanentemente todos os juros futuros que esse dólar teria gerado. Em um empréstimo com taxa fixa, esse é um retorno garantido, livre de riscos e após impostos, igual à sua taxa de juros. Nada mais no orçamento doméstico oferece uma certeza comparável.

O efeito é composto porque o pagamento extra encurta o prazo. Adicionar $200 por mês a um empréstimo de $350,000 a 6.5% remove bem mais de $100,000 em juros e corta cerca de sete anos da tabela. A economia não é linear — é maior quando os pagamentos extras começam cedo, porque a redução precoce do principal evita os anos com mais juros.

Uma quantia única (lump sum) funciona da mesma forma. Um pagamento de $10,000 no segundo ano economiza muito mais do que os mesmos $10,000 no vigésimo ano, embora ambos reduzam o saldo pelo mesmo valor. Se você receber um bônus ou reembolso de imposto e estiver decidindo quando aplicá-lo, quanto mais cedo, melhor em um empréstimo de taxa fixa.

Dois mecanismos importam. Primeiro, informe ao seu administrador que o valor extra deve ser aplicado ao principal, não mantido como um pagamento futuro antecipado — muitos, caso contrário, simplesmente adiarão sua data de vencimento. Segundo, verifique se há multas por pré-pagamento. Elas são raras em hipotecas residenciais convencionais, mas comuns em empréstimos comerciais e alguns financiamentos de veículos ou estudantis privados.

Pagamentos extras nem sempre são o melhor uso do dinheiro. Pague primeiro qualquer dívida com taxa mais alta, aproveite o aporte máximo da empresa na previdência antes de qualquer outra coisa e mantenha um fundo de emergência intacto — o patrimônio imobiliário não é líquido, e uma hipoteca quitada não ajuda no mês em que você perde sua renda.

Encurtar o prazo aumenta o pagamento mensal, mas reduz drasticamente os juros vitalícios. Um empréstimo de $350,000 a 6.5% custa cerca de $2,212 por mês em 30 anos e cerca de $3,049 em 15 anos — cerca de 38% a mais por mês, mas bem menos da metade do total de juros, porque o saldo simplesmente não fica pendente tempo suficiente para acumulá-los.

Um empréstimo de 30 anos com pagamentos extras voluntários oferece a maior parte do benefício de 15 anos, mantendo o pagamento obrigatório mais baixo como uma válvula de segurança. Essa flexibilidade tem valor real em um ano de renda incerta, e é por isso que muitos consultores preferem o prazo longo mais disciplina em vez do prazo curto mais obrigação.

As mudanças nas taxas movem o pagamento menos do que as pessoas esperam e os juros totais mais do que elas esperam. Um ponto percentual em um empréstimo de $350,000 de 30 anos altera a parcela em cerca de $230, mas altera os juros totais em cerca de $80,000. Ao pesquisar credores, compare os juros totais durante o período em que pretende manter o imóvel, não apenas o valor mensal.

Observe como os pontos se encaixam. Pagar pontos de desconto compra uma taxa mais baixa; se isso compensa, depende de quanto tempo você manterá o empréstimo. Divida o custo do ponto pela economia mensal para obter o mês de equilíbrio, depois compare com seu período de permanência realista — não com o prazo total de 30 anos.

O pagamento amortizado cobre apenas principal e juros. A maioria das parcelas de hipoteca também inclui property taxes (impostos prediais) e seguro residencial mantidos em custódia (escrow), e muitas vezes seguro hipotecário e taxas de HOA (condomínio). Esses itens de custódia podem adicionar centenas de dólares por mês e mudam com o tempo conforme as avaliações fiscais e prêmios variam, embora a parcela amortizada nunca mude.

O seguro hipotecário privado (PMI) deixa de existir quando você atinge cerca de 20% de patrimônio, e a tabela de amortização indica exatamente quando isso acontece apenas com base nos pagamentos programados. Pagamentos extras aceleram isso. Em um empréstimo convencional, você pode solicitar o cancelamento com 80% de LTV com base no valor original, e ele termina automaticamente com 78%.

Os juros pagos podem ser dedutíveis se você detalhar as deduções no imposto, sujeito aos limites atuais para dívidas de aquisição, o que reduz efetivamente o custo pós-imposto da coluna de juros. A maioria das famílias agora usa a dedução padrão, então não presuma um benefício fiscal sem verificar sua própria declaração.

Empréstimos com taxas ajustáveis amortizam com a mesma matemática, mas a tabela só é válida até o próximo ajuste de taxa. Use a calculadora para modelar seu período de taxa fixa e, em seguida, execute-a novamente com a taxa ajustada no pior cenário para ver o choque no pagamento que você precisaria absorver.

Insira o valor do empréstimo que você realmente financiará — preço de compra menos a entrada (down payment), mais quaisquer custos de fechamento financiados ou taxas. Não inclua a entrada; ela nunca faz parte do saldo amortizado.

Insira a taxa de juros anual nominal, não o APR. O APR agrupa certas taxas em um valor semelhante a uma taxa para fins de comparação, mas o credor amortiza seu empréstimo com base na taxa da nota promissória. Usar o APR aqui superestimará tanto seu pagamento quanto seus juros.

Defina o prazo em anos e adicione qualquer pagamento extra mensal de principal planejado. Os resultados mostram seu pagamento obrigatório, o tempo para quitação com o valor extra incluído, os juros totais e quanto de juros e quantos meses o pagamento extra elimina em comparação com o pagamento mínimo.

A tabela anual abaixo dos resultados resume os juros pagos, o principal pago e o saldo final para cada ano. Use a coluna de saldo final para encontrar seu valor de quitação em qualquer ponto futuro e a coluna de juros ao estimar uma dedução de juros hipotecários.

Os resultados são estimativas para planejamento. Seu administrador pode arredondar de forma diferente, aplicar pagamentos em datas diferentes ou cobrar juros diários em vez de mensais; portanto, espere pequenas diferenças em relação a um extrato oficial.