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    Proforma Mista: Hotel + Varejo + Apartamentos

    Proforma mista de três usos: hotel, varejo e apartamentos. NOI por componente, cap rate ponderado, DSCR e exportação PDF/Excel/CSV/JSON.

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    Como usar esta calculadora

    1. Abra o componente de hotel. Informe chaves, ADR, ocupação e A&B e receitas auxiliares por chave. Ajuste as despesas operacionais do hotel (inclua a taxa de franquia em Outros) e o cap rate do hotel.
    2. Abra o componente de varejo. Informe a área bruta locável, o aluguel base por pé², a recuperação CAM, o aluguel percentual, a ocupação e a vacância. Ajuste as despesas operacionais e o cap rate do varejo.
    3. Abra o componente de apartamentos. Informe o número de unidades, o aluguel médio, a vacância e outras receitas por unidade. Ajuste as despesas operacionais e o cap rate dos apartamentos (mais baixo para residencial com marca).
    4. Revise o detalhamento por componente. O NOI, o cap rate e o valor de cada componente aparecem com sua participação no valor combinado. O cap rate combinado é calculado automaticamente.
    5. Aplique o financiamento. Defina o LTV (normalmente 55–65%), a taxa e a amortização. Verifique o DSCR e o cash-on-cash.
    6. Exporte e compartilhe. Use Exportar para PDF/Excel/CSV/JSON. Use Compartilhar para e-mail, SMS ou redes sociais.

    Dicas

    • Divida os impostos prediais por VALOR do componente antes de dividir as despesas operacionais proporcionalmente à área.
    • As rampas de hotel e apartamentos não coincidem — analise cada uma em seu próprio ano estabilizado.
    • Apartamentos residenciais com marca podem suportar cap rate 75–150 pontos-base mais baixo que o mercado local.
    $
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    Receita auxiliar anual

    Despesas operacionais deste componente (anuais)

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    % do EGI
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    Valor = NOI do componente ÷ cap rate
    Receita bruta potencial
    $3,685,770
    Outras receitas
    $288,000
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    %
    $
    Use 0 para contratos de aluguel bruto
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    Anual
    %

    Despesas operacionais deste componente (anuais)

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    % do EGI
    $
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    %
    Valor = NOI do componente ÷ cap rate
    Receita bruta potencial
    $364,800
    Outras receitas
    $110,600
    $
    %
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    Estacionamento, lavanderia, taxas

    Despesas operacionais deste componente (anuais)

    $
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    %
    % do EGI
    $
    $
    $
    %
    Valor = NOI do componente ÷ cap rate
    Receita bruta potencial
    $532,800
    Outras receitas
    $14,400
    %
    Empréstimo = valor × LTV
    $
    Opcional — sobrescreve o LTV quando > 0
    %
    yrs
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    NOI total combinado
    $3,653,594
    Em todos os componentes
    Valor estimado combinado
    $43,994,864
    Cap rate combinado 8.30%
    Receita bruta efetiva
    $4,951,490
    Serviço anual da dívida
    $2,002,158
    $166,846 / mês
    DSCR
    1.82
    Credores normalmente exigem ≥ 1,25
    Retorno cash-on-cash
    9.38%
    Sobre $17,597,946 de capital próprio

    Detalhamento por componente

    ComponenteNOICapValor% do valor
    Hotel$2,904,6889.00%$32,274,31273.4%
    Varejo no térreo$362,3747.25%$4,998,25711.4%
    Apartamentos$386,5325.75%$6,722,29615.3%
    Combinado$3,653,5948.30%$43,994,864100.0%

    Torres verticais de três usos — hotel nos andares superiores, apartamentos de marca nos andares intermediários e varejo ou A&B no térreo — são o carro-chefe do adensamento urbano de alta densidade. A avaliação é mais difícil do que parece porque cada uso possui uma taxa de capitalização diferente, um perfil de dívida diferente e uma premissa de vacância diferente. Esta calculadora divide a propriedade em todos os três componentes, capitaliza cada um à sua própria taxa e os combina em um único valor, taxa de capitalização combinada e DSCR no estilo do credor.

    Como avaliar uma torre de três usos

    O uso misto de três componentes é a proforma mais propensa a erros no setor imobiliário comercial. Cada uso é transacionado com base em fundamentos diferentes e exige sua própria taxa de capitalização. Em 2026, as taxas de capitalização de apartamentos na maioria dos principais mercados dos EUA variam de 4,75 a 6,0%, varejo térreo em 6,5 a 7,5% e hotel em 8,0 a 10,0%. Combiná-los adequadamente geralmente produz uma taxa de capitalização combinada de 6,5 a 7,5% — mas você nunca deve escolher esse número diretamente. Sempre capitalize cada componente e depois some.

    O modelo separa intencionalmente os três para que você possa analisar cada um. Se um parceiro ou credor contestar sua taxa de capitalização de apartamento em 25 bps, você poderá ver o impacto em dólar instantaneamente sem refazer toda a proforma.

    Quando usar esta calculadora

    Os desenvolvedores a utilizam durante os estudos de aquisição de terrenos para torres verticais de uso misto (normalmente 200.000 a 700.000 SF totais) onde o programa está definido, mas o financiamento ainda não foi garantido. As equipes de aquisição a usam para analisar ativos estabilizados — torres residenciais de marca anexadas a hotéis de luxo são o exemplo canônico.

    Os credores a utilizam para validar as proformas dos tomadores de empréstimos, especialmente a pilha de taxa de capitalização e o dimensionamento do DSCR. Os corretores a utilizam para cartas de opinião de valor onde uma execução completa do ARGUS-Enterprise é um exagero, mas uma avaliação rápida e grosseira de capitalização única subestimaria o valor.

    Exemplo prático

    Considere uma torre residencial de marca de 350 unidades acima de um hotel estilo de vida de 200 chaves acima de 12.000 SF de varejo térreo. Apartamentos a US$ 4.500/mês em média com 5% de vacância geram aproximadamente US$ 18,0 milhões de EGI, US$ 5,4 milhões de OpEx e US$ 12,6 milhões de NOI. Com uma taxa de capitalização de apartamentos de 5,0%, o valor do apartamento é de US$ 252 milhões.

    O hotel opera com ADR de US$ 325 a 70% de ocupação com US$ 8.000/chave em A&B e serviços auxiliares: cerca de US$ 17,0 milhões de quartos mais US$ 1,6 milhão de serviços auxiliares, US$ 11,5 milhões de OpEx, US$ 7,1 milhões de NOI. Com uma taxa de capitalização de hotel de 7,5%, o valor do hotel é de US$ 94 milhões.

    Varejo a US$ 50/PSF com recuperação de CAM de US$ 12 e 96% de ocupação: aproximadamente US$ 716 mil de EGI, US$ 129 mil de OpEx, US$ 587 mil de NOI. Com uma taxa de capitalização de varejo de 6,75%, o varejo vale US$ 8,7 milhões.

    O valor combinado é de US$ 355 milhões com uma taxa de capitalização combinada de cerca de 5,7%. Com um LTV de 60%, o empréstimo é de US$ 213 milhões; com 6,5%/30, o serviço da dívida anual é de aproximadamente US$ 16,2 milhões e o DSCR é de 1,25× — exatamente no patamar do credor, o que significa que você negociaria um LTV menor ou uma amortização mais longa.

    Erros comuns de análise

    O primeiro erro é a dupla contagem da receita de estacionamento. Edifícios verticais de uso misto geralmente têm uma única garagem compartilhada. Escolha um componente (normalmente varejo ou apartamentos) e coloque a receita líquida de estacionamento lá — não a adicione a todos os três.

    O segundo erro é alocar o seguro de apólice mestre e os impostos sobre a propriedade igualmente. Os impostos sobre a propriedade seguem o valor avaliado, e o valor avaliado segue a combinação de uso. Os apartamentos geralmente se qualificam para uma isenção de imposto sobre a propriedade que o varejo e o hotel não — divida os impostos por valor do componente antes de dividir o restante do OpEx pro-rata.

    O terceiro erro é usar uma única rampa de ocupação. Os hotéis se estabilizam em 24 a 36 meses. Os apartamentos se estabilizam em 12 a 18 meses. O varejo se estabiliza quando a loja âncora abre, o que pode ser no 3º ou 4º ano de desenvolvimento. Analise cada um até o seu ano estabilizado — não o mesmo ano — e desconte para hoje separadamente se precisar de uma visão de DCF.

    Finalmente, apartamentos residenciais de marca não necessariamente são transacionados com a mesma taxa de capitalização de apartamentos locais. Um condomínio de marca Four Seasons ou Aman pode ser vendido com um prêmio de 75 a 150 bps (ou seja, uma taxa de capitalização mais apertada) devido ao poder de precificação da marca. Ajuste a taxa de capitalização de apartamentos de acordo.

    Perguntas frequentes

    Por que usar três cap rates separados em vez de apenas um?

    Porque cada uso é negociado com base em fundamentos diferentes. Apartamentos têm as taxas mais baixas (tightest), hotéis as mais altas (widest) e o varejo fica no meio. Aplicar o cap rate ao NOI combinado em uma única taxa acaba supervalorizando ou subvalorizando um ou mais componentes — geralmente subestimando o valor dos apartamentos.

    Como devo dividir as despesas operacionais do edifício entre os três usos?

    Divida o IPTU pelo valor de cada componente (ou valor venal, se conhecido), o seguro pela cota do custo de reposição, as utilidades por medição e a administração de acordo com a estrutura de taxas de cada componente. O restante é dividido proporcionalmente à área locável (pro-rata).

    O modelo contempla a precificação premium de residências com marca (branded-residential)?

    Sim — insira um cap rate mais baixo no componente de apartamentos (ex: 4.0% em vez de 5.0%) e observe a valorização. O prêmio da marca é totalmente capturado na linha de valor dos apartamentos.

    Qual DSCR os credores de 'take-out' (financiamento permanente) buscam para torres de três usos?

    A maioria dos credores permanentes exige um DSCR de 1.25×–1.35× com LTV de 55–65% em torres de uso misto estabilizadas, dimensionado pelo cenário mais conservador entre um refinanciamento pós-estabilização e um cap rate de teste de estresse.

    Devo modelar o hotel e o varejo como se fossem operados pelo proprietário dos apartamentos?

    Geralmente não — a maioria das torres de três usos possui uma operadora hoteleira sob um contrato de gestão ou franquia, o varejo locado para terceiros e apenas os apartamentos operados pelo proprietário. Reflita isso nas despesas operacionais (OpEx) de cada componente (ex: taxa de gestão hoteleira como percentual da receita, varejo como uma taxa de administração de terceiros).

    Posso adicionar um quarto uso (ex: garagem de estacionamento)?

    A receita líquida do estacionamento geralmente é alocada ao uso que detém o contrato de longo prazo (tipicamente varejo ou apartamentos), em vez de ser um componente separado. Se o estacionamento for uma operação locada verdadeiramente autônoma, adicione-o ao varejo e ajuste o cap rate do varejo adequadamente.

    Como é calculado o cap rate ponderado (blended)?

    NOI combinado ÷ valor combinado. É um indicador descritivo e reflete a média ponderada pelo valor dos cap rates dos três componentes.

    Posso exportar e compartilhar o resultado?

    Sim — PDF (resumo para o credor), Excel (planilha de várias abas com amortização), CSV e JSON. Compartilhe via e-mail, SMS, X, LinkedIn, Facebook, WhatsApp, Telegram ou Reddit.

    Por Larius — engenheiro de software, corretor imobiliário na Carolina do Norte e avaliador de imóveis comerciais/negóciosÚltima revisão: June 2026Revisado pela equipe editorial da Handy CalculatorsComo criamos calculadoras
    Antes de agir com base neste resultado

    Esta calculadora é educação geral, não aconselhamento. Antes de assinar, declarar, oferecer ou financiar qualquer coisa, siga esta lista:

    • Confirme cada dado (preço, taxa, impostos, seguro, HOA, tarifas) em um documento real — Loan Estimate, contrato, boleto de imposto ou extrato da HOA — não em uma suposição.
    • Verifique as regras locais onde o imóvel está: costumes de fechamento, impostos de transferência, exigências de divulgação e práticas de título variam por estado e condado.
    • Fale com um profissional licenciado nessa jurisdição — corretor imobiliário local, advogado de fechamento ou title, contador (CPA), avaliador licenciado pelo estado, ou consultor de financiamento.
    • Lembre-se: Larius é corretor imobiliário licenciado apenas na Carolina do Norte (EUA). Fora de NC, você precisa de um profissional licenciado localmente.
    • Obtenha por escrito as premissas importantes (rate lock, cotação de seguro, teto tributário, comparáveis de aluguel) antes de comprometer dinheiro ou assinar.

    Veja nossas FAQ editorial para o detalhamento completo de educação vs. aconselhamento, ou avise-nos se um número aqui parecer errado.

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