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Proforma de Hotel

Crie uma projeção rápida de receita de hotel: ADR, ocupação, RevPAR, despesas departamentais, NOI e valor por quarto — para aquisições

Salvamento automático ativado

Como usar esta calculadora

  1. Insira os geradores de receita de hospedagem. Insira a contagem de chaves (quartos), sua diária média (ADR) e a ocupação projetada. O RevPAR e a receita anual de hospedagem são calculados automaticamente.
  2. Adicionar outras receitas. Adicione A&B, estacionamento, telecomunicações e taxas de resort como uma porcentagem da receita de hospedagem. O serviço limitado é tipicamente de 10 a 20%; o serviço completo pode chegar a 50 a 80%.
  3. Inserir despesas departamentais + não distribuídas. Agrupe o departamento de quartos, custo de bens de A&B, vendas e marketing, G&A e taxas de franquia no painel de despesas operacionais. Não se esqueça da reserva de FF&E.
  4. Escolha uma cap rate de hotel. Use vendas de hotéis comparáveis (serviço limitado tipicamente de 8 a 10%, serviço completo de 7 a 9%). O valor é NOI ÷ cap rate.
  5. (Opcional) Adicionar financiamento. Abra Financiamento e retornos para modelar LTV, taxa de juros e amortização. Os credores de hotéis geralmente exigem 1,40×–1,50× DSCR.
  6. Leia os resultados. Revise o NOI, valor, valor por chave, DSCR e cash-on-cash. Use o botão de exportação para um PDF pronto para o credor.

Dicas

  • RevPAR = ADR × Ocupação %. É o melhor panorama do desempenho do hotel.
  • A reserva de FF&E do hotel é tipicamente de 4% da receita total.
  • Empréstimos para construção ou reposicionamento de hotéis raramente excedem 55% LTV.

Geradores de receita de hospedagem

$
%
%
% da receita de hospedagem
RevPAR
$118.80
Receita de hospedagem
$5,203,440

Despesas operacionais (anuais)

$
$
$
%
% do EGI
$
$
$

Avaliação

%
Valor = NOI ÷ cap rate
%
Empréstimo = valor × LTV
$
Opcional — sobrescreve o LTV quando > 0
%
yrs

Explicação com IA

Grátis: 3 explicações por dia. Ou use sua própria chave de IA — sua chave fica no seu navegador.

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Salve suas entradas e resultados como PDF, Excel, CSV ou JSON.
Receita operacional líquida (NOI)
$3,541,518
Índice de despesas 40.8%
Valor estimado
$41,664,912
@ 8.5% cap
Receita bruta efetiva
$5,983,956
Perda por vacância $0
Valor por quarto
$347,208
120 quartos
Serviço anual da dívida
$2,216,880
$184,740 / mês
DSCR
1.60
Credores normalmente exigem ≥ 1,25
Fluxo de caixa (após dívida)
$1,324,637
Retorno cash-on-cash
7.95%
Sobre $16,665,965 de capital próprio

DSCR analysis

Strong

Comfortable agency / CMBS coverage. Room for vacancy or rate stress without breaching covenants.

1.60x
$3,541,518 NOI ÷ $2,216,880 debt
What's driving this DSCR
  • Debt service+11.1%
    Cut loan 10% (~$2,499,895 less debt) → 1.78x DSCR.
  • NOI+10.0%
    Each 10% NOI lift → +$354,152/yr → 1.76x DSCR.
  • Interest rate+9.4%
    Drop rate 100 bps to 6.50% → 1.75x DSCR.
  • Amortization+5.7%
    Extend to 30 years → 1.69x DSCR.
Impact = % DSCR change if that input alone moved to a friendlier level (NOI +10%, rate −100 bps, amort +5 yrs, loan −10%).

Resumo da proforma

Receita bruta potencial$5,203,440
Menos: vacância e perda por crédito($0)
Mais: outras receitas$780,516
Receita bruta efetiva$5,983,956
Menos: taxa de administração($209,438)
Menos: outras despesas operacionais($2,233,000)
Receita operacional líquida$3,541,518
÷ Cap rate8.5%
Valor estimado do imóvel$41,664,912

Desenvolvido para corretores de hotéis, avaliadores e credores. Insira ADR, ocupação e número de chaves para modelar o RevPAR e a receita de quartos. Adicione receitas de A&B (Alimentos e Bebidas) e outros departamentos, OpEx e uma taxa de capitalização de mercado (cap rate) para visualizar o valor por chave e os retornos alavancados.

ADR × Ocupação × Chaves × 365

A receita de quartos é a base de toda proforma hoteleira. Nós a calculamos diretamente para que a alteração de qualquer um dos três drivers atualize o RevPAR, a receita bruta, o NOI e o valor em tempo real. Outras receitas (A&B, estacionamento, telecomunicações, taxas de resort) são modeladas como uma porcentagem da receita de quartos — os índices típicos do setor são de 10–20% para hotéis de serviço limitado (limited-service) e 50–80% para hotéis de serviço completo (full-service).

O que os credores procuram

Os credores hoteleiros geralmente exigem 1.40x–1.50x de DSCR (em comparação com 1.25x para multifamiliares) devido à volatilidade da receita, além de uma reserva de 4% para FF&E e subscrição de PIP de franquia. O Loan-to-value raramente excede 65% para hotéis estabilizados e 55% para negócios de construção ou reposicionamento.

Sazonalidade, gestão de receitas e planejamento de cenários

A receita hoteleira não é linear ao longo do ano. Épocas intermediárias (shoulder seasons), eventos de alta demanda e geradores de demanda locais — convenções, torneios esportivos, formaturas universitárias — podem elevar a ADR em 40–100% acima da linha de base. Uma proforma minuciosa modela pelo menos três cenários: caso base, pico e baixa. O índice de RevPAR em relação ao conjunto competitivo (relatório STR) é a referência de padrão da indústria; busque um índice de RevPAR acima de 100 para demonstrar que o ativo está capturando sua fatia justa de mercado. Considere uma taxa de capitalização (cap rate) mais alta para hotéis com sazonalidade intensa ou risco de um único motor de demanda, e realize testes de estresse na cobertura do serviço da dívida no mês de baixa, não apenas na média anual.

Perguntas frequentes

O que é RevPAR?

Receita por quarto disponível: ADR x percentual de ocupação. É o melhor indicador de desempenho hoteleiro porque combina tarifa e demanda em um único número.

Como é calculado o valor por quarto?

Valor estimado ÷ número de quartos. Hotéis limited-service de corredor interno em mercados secundários geralmente operam entre $80.000 e $140.000/quarto; hotéis full-service urbanos podem ultrapassar $400.000/quarto.

Por que as taxas de capitalização (cap rates) de hotéis são mais altas do que as de imóveis multifamiliares?

A receita hoteleira é diária e operacionalmente intensiva — um risco de negócio maior exige um retorno maior. As taxas de capitalização para limited-service geralmente são de 8 a 10%, e para full-service de 7 a 9%.

As despesas departamentais estão incluídas?

Sim — agrupa departamento de quartos, custo de vendas de A&B e despesas não distribuídas (vendas e marketing, A&G, taxas de franquia) em 'Outras despesas'. O resultado é o lucro bruto/NOI antes das reservas.

Por Larius — engenheiro de software, corretor imobiliário na Carolina do Norte e avaliador de imóveis comerciais/negóciosRevisado pela equipe editorial da Handy CalculatorsComo criamos calculadoras
Antes de agir com base neste resultado

Esta calculadora é educação geral, não aconselhamento. Antes de assinar, declarar, oferecer ou financiar qualquer coisa, siga esta lista:

  • Confirme cada dado (preço, taxa, impostos, seguro, HOA, tarifas) em um documento real — Loan Estimate, contrato, boleto de imposto ou extrato da HOA — não em uma suposição.
  • Verifique as regras locais onde o imóvel está: costumes de fechamento, impostos de transferência, exigências de divulgação e práticas de título variam por estado e condado.
  • Fale com um profissional licenciado nessa jurisdição — corretor imobiliário local, advogado de fechamento ou title, contador (CPA), avaliador licenciado pelo estado, ou consultor de financiamento.
  • Lembre-se: Larius é corretor imobiliário licenciado apenas na Carolina do Norte (EUA). Fora de NC, você precisa de um profissional licenciado localmente.
  • Obtenha por escrito as premissas importantes (rate lock, cotação de seguro, teto tributário, comparáveis de aluguel) antes de comprometer dinheiro ou assinar.

Veja nossas FAQ editorial para o detalhamento completo de educação vs. aconselhamento, ou avise-nos se um número aqui parecer errado.

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