Calculadora de Proforma Mista: Varejo com Apartamentos

Credores e avaliadores valorizam propriedades de uso misto da mesma forma que o mercado as negocia: cada fluxo de renda recebe sua própria taxa de capitalização, e o valor total da propriedade é a soma desses valores componentes. O NOI do varejo é dividido por uma taxa de capitalização de varejo (tipicamente 6,5–8,0% em 2026), o NOI dos apartamentos é dividido por uma taxa de capitalização de apartamentos (4,75–6,0% para produtos urbanos estabilizados), e os totais são somados. A taxa de capitalização combinada implícita é puramente descritiva — você não deve escolhê-la diretamente.

Essa abordagem por componente é importante porque os perfis de risco de varejo e apartamentos são muito diferentes. O comércio é negociado com base no prazo do aluguel, crédito do inquilino, vendas por metro quadrado e vacância do submercado. Os apartamentos são negociados com base no crescimento do aluguel, taxa de despesas e emprego no submercado. Forçar uma única taxa de capitalização para ambos subestima o valor do fluxo de renda estável e superestima o de alto risco.

Corretores a usam para cartas de opinião de valor ao listar um pequeno edifício de uso misto, onde uma análise completa no Argus é um exagero. Investidores a usam para triar negócios fora do mercado — se o rendimento combinado não estiver presente com suposições rápidas, o negócio está morto antes da due diligence. Credores e avaliadores a usam para verificar a razoabilidade dos proformas dos mutuários, especialmente a pilha de taxas de capitalização e o DSCR.

É mais precisa para propriedades onde os componentes de varejo e residencial têm listas de aluguel distintas e utilidades separadamente medidas. Se o seu edifício tem áreas comuns na cobertura, halls compartilhados ou estacionamento compartilhado que produzem renda material, adicione essas receitas ao componente que arcar com o aluguel (geralmente varejo para estacionamento, apartamentos para armazenamento).

Considere um edifício de apartamentos de 24 unidades acima de 12.000 SF de varejo ao nível da rua. O varejo aluga por US$ 32/SF de base com US$ 9/SF de recuperação de CAM, 95% ocupado, gerando US$ 364.800 em EGI menos US$ 76.500 de OpEx = US$ 288.300 NOI. A uma taxa de capitalização de varejo de 7,25%, isso representa US$ 3.977.000 de valor de varejo.

Os apartamentos alugam por US$ 1.850/mês em média, com US$ 50/mês de outras receitas por unidade, 5% de vacância. Isso representa US$ 544.920 de EGI menos US$ 117.000 de OpEx = US$ 427.900 de NOI. A uma taxa de capitalização de apartamentos de 5,75%, o valor do apartamento é de US$ 7.442.000. O valor total é de US$ 11.419.000 com uma taxa de capitalização combinada de 6,27%. A 65% LTV, o empréstimo é de US$ 7,42 milhões; a 7% por 25 anos, o serviço anual da dívida é de aproximadamente US$ 629 mil. O DSCR é de 1,14× — abaixo da meta de 1,25× da maioria dos credores, então você negociaria uma LTV menor ou uma amortização mais longa.

O erro mais comum é alocar todo o OpEx do edifício a um único componente. Impostos sobre a propriedade, seguro de apólice principal, utilidades de áreas comuns, gerenciamento e reservas devem ser divididos — geralmente pro-rata ao NOI ou à área locável — e então combinados com o fluxo de renda que os suporta. Empurrar o OpEx para o lado do varejo inflaciona o risco do varejo e deprime o valor do varejo.

Um segundo erro é usar a mesma suposição de vacância para ambos. A vacância estrutural do varejo é de 5 a 8%, e um box de varejo de inquilino único NNN pode ser subscrito de 0 a 3%. Apartamentos geralmente são subscritos de 5 a 7%. Usar um padrão de 5% em todos os setores subestima o risco do varejo em mercados fracos e superestima o risco do apartamento em mercados apertados.

Terceiro, observe o crédito do inquilino. Um inquilino de varejo de crédito nacional com um NNN de 10 anos pode suportar uma taxa de capitalização mais apertada do que o mercado multifamiliar circundante. Um inquilino local fraco deve ter uma capitalização 100 a 200 bps mais ampla do que o conjunto de comparáveis — não se baseie nas médias de varejo do submercado sem analisar o contrato de locação real.