Calculadora de Proforma Mista: Varejo com Escritórios

Escritórios e varejo operam com fundamentos diferentes. Os valores de escritórios são impulsionados pelo crédito do inquilino, prazo médio ponderado do contrato de locação (WALT), gastos com benfeitorias para inquilinos e vacância de escritórios no submercado — que em 2026 ainda varia muito entre os mercados de crescimento do Cinturão do Sol e os CBDs das cidades-portão. Os valores do varejo são impulsionados pelas vendas por metro quadrado, índices de custo de ocupação e a força da âncora.

Forçar uma única taxa de capitalização em ambos os fluxos de renda subestima o risco que for maior e permite que um componente fraco se esconda dentro do forte. O método por componente torna cada premissa de subscrição visível: altere a vacância do escritório de 7% para 15% e observe o valor do escritório se comprimir sem tocar no varejo.

Corretores e investidores a utilizam para triar pequenos edifícios em CBD ou ruas principais (tipicamente 20.000–100.000 SF totais) onde os andares de escritórios são espaços para inquilinos comerciais e o andar de varejo é um uso autônomo. Também é útil para estudos de viabilidade de reuso adaptativo onde o varejo no térreo é preservado enquanto os andares superiores são reposicionados de escritórios antigos para escritórios multi-inquilinos modernos.

Não é a ferramenta certa para escritórios criativos verdadeiros ou edifícios de sede de um único inquilino — estes operam com crédito e prazo e precisam de uma análise de fluxo de caixa descontado, não de uma proforma de capitalização direta.

Considere um escritório Classe B de 18.000 SF acima de 8.000 SF de varejo em um corredor urbano de nível médio. O escritório aluga por US$ 28/SF de base com US$ 7/SF de recuperação de despesas e 88% de ocupação: aproximadamente US$ 554.000 de EGI, US$ 138.000 de OpEx e US$ 416.000 de NOI. A uma taxa de capitalização de escritórios de 8,0%, isso representa US$ 5.200.000 de valor de escritório.

O varejo aluga por US$ 36/SF de base com US$ 10/SF de CAM e 96% de ocupação: US$ 353.000 de EGI, US$ 79.000 de OpEx e US$ 274.000 de NOI. A uma taxa de capitalização de varejo de 7,25%, o varejo vale US$ 3.779.000. O valor combinado é de US$ 8.979.000, com uma taxa de capitalização mista de ~7,7%. Com um LTV de 65%, o empréstimo é de US$ 5,84 milhões; a 7% por 25 anos, isso representa US$ 497 mil de serviço anual da dívida e um DSCR de 1,39x. O negócio se mostra viável para a maioria dos credores conduit e bancários.

O maior erro na análise de varejo sobre escritórios em 2026 é subestimar a vacância de escritórios a níveis pré-pandêmicos. A vacância estrutural de submercado de 12 a 18% é agora comum em muitos CBDs dos EUA. Se a lista de aluguéis mostra 95% de ocupação hoje em termos de locação restantes curtos, a vacância estrutural correta para avaliação é muito maior do que a atual.

Segundo, observe as reservas de TI/LC. O aluguel de escritórios em 2026 rotineiramente exige US$ 50-US$ 120/SF em benfeitorias para inquilinos, além de seis meses de aluguel gratuito. Esses custos pertencem acima da linha como uma reserva OpEx ou uma dedução única do valor — fingir que eles não existem infla o valor do escritório.

Terceiro, não conte duas vezes as recuperações de despesas. A entrada de PSF de recuperação de despesas de escritório aqui adiciona a recuperação a outras receitas; ela não deve também reduzir a linha OpEx. As recuperações são receita, não contra-despesas, neste modelo.