Proforma Multifamiliar

Edifícios de apartamentos são avaliados pela renda, não pelo pé quadrado. O mercado define uma taxa de capitalização (cap rate) para a classe de ativos e para o submercado; você divide o NOI estabilizado por essa taxa, e o resultado é o que um comprador institucional pagará. Uma propriedade Classe B de 24 unidades que gera $260,000 de NOI em um mercado com cap rate de 6.0% vale aproximadamente $4.33 milhões ($260k ÷ 0.060), independentemente de o edifício ter 22.000 ou 26.000 pés quadrados.

O preço por unidade (ou por porta) é o segundo parâmetro. O mesmo edifício de $4.33M resulta em cerca de $180,000/porta. Corretores, credores e avaliadores usam o preço por porta para verificações rápidas de comparáveis em um submercado — se vendas recentes de Classe B da safra de 1985 estão sendo negociadas a $165–$190/porta e sua análise (underwriting) resulta em $230/porta, você sabe que algo nos dados de entrada está incorreto.

O custo de reposição por porta é o terceiro ponto de triangulação. Se uma nova construção no submercado custa $275/porta (all-in), um ativo Classe B da década de 1980 negociado a $190/porta está com um desconto de 31% em relação à reposição — uma margem de segurança que ajuda a justificar a tese de "value-add" mesmo se os cap rates oscilarem.

NOI = receita bruta efetiva (EGI) − todas as despesas operacionais. O EGI é o aluguel potencial bruto menos a vacância e perdas de crédito, somado a qualquer outra receita (lavanderia, estacionamento, taxas de pets, reembolsos de RUBS). As despesas operacionais incluem impostos prediais (property taxes), seguros, serviços públicos não repassados aos inquilinos, gestão de terceiros, reparos e manutenção de rotina, reservas de reposição e custos administrativos/marketing/rotatividade.

O NOI exclui deliberadamente o serviço da dívida (coberto separadamente nos cálculos de DSCR e cash-on-cash), depreciação (um item contábil que não afeta o caixa), despesas de capital (capex) acima da reserva de reposição (que são rastreadas em um orçamento de capex separado) e impostos sobre a renda (nível de entidade, não do imóvel). Manter o NOI "limpo" desta forma é o que permite que os cap rates sejam comparados entre negócios com diferentes estruturas de financiamento e propriedade.

Reservas de reposição são a linha mais frequentemente esquecida por analistas amadores. A prática do setor é de $250–$350 por unidade por ano para multifamiliares estabilizados; novas construções podem usar $200, enquanto safras de 1970 ou anteriores frequentemente precisam de $400–$500. Ignorar as reservas infla o NOI e produz um valor que nenhum comprador profissional pagará.

O cap rate é um rendimento desalavancado: NOI ÷ preço. Ele mede a renda da propriedade em relação ao seu valor, independentemente de como o negócio é financiado. Um cap rate de 6% significa $6 de NOI para cada $100 de valor por ano.

O DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida) é o NOI ÷ serviço da dívida anual. Credores institucionais (Fannie Mae, Freddie Mac) normalmente exigem um mínimo de 1.25× em multifamiliares estabilizados; credores de empréstimos ponte (bridge) e value-add podem aceitar um DSCR atual menor se o DSCR estabilizado pro-forma atingir o limite. Um DSCR de 1.25× significa que a propriedade gera 25% mais renda do que a hipoteca exige, fornecendo a margem que os credores precisam para se sentirem confortáveis ao aprovar o empréstimo.

O retorno cash-on-cash é o fluxo de caixa anual antes dos impostos ÷ total de caixa investido (entrada + custos de fechamento + capex inicial). É o rendimento real sobre o capital próprio (equity) investido. O cash-on-cash alavancado deve exceder o cap rate quando as taxas de juros estão abaixo dos cap rates (alavancagem positiva); quando as taxas de juros excedem os cap rates (alavancagem negativa), adicionar dívida na verdade reduz o retorno sobre o patrimônio — um regime em que o mercado de multifamiliares entrou em 2022–2023.

Classe A: construção mais recente (normalmente pós-2000), aluguéis no topo do mercado, infraestrutura completa (piscina, academia, portaria, lavanderia na unidade, estacionamento coberto). Cap rates mais baixos (abaixo de 5% em muitos mercados), preços por porta mais altos e rendimentos menores. Frequentemente de propriedade institucional.

Classe B: habitação para a força de trabalho (workforce housing), tipicamente safras de 1980 a início dos anos 2000, condição média, estacionamento descoberto, comodidades básicas ou inexistentes. O padrão do investimento privado em multifamiliares. Cap rates geralmente 50–150 bps acima da Classe A no mesmo submercado.

Classe C: safra mais antiga (frequentemente pré-1980), acabamentos básicos, pode precisar de capex significativo. Frequentemente o alvo de estratégias de "value-add" (reformas internas, melhorias em áreas comuns, adição de taxas de serviços) que elevam os aluguéis e permitem a revenda a um cap rate menor após a estabilização.