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Proforma de Escritórios

Execute uma projeção de renda de edifício de escritórios: renda PSF, vacância, despesas operacionais, NOI, valor da cap rate

Salvamento automático ativado

Como usar esta calculadora

  1. Insira a área locável (RSF). Locações de escritório são cotadas em RSF, que inclui a participação pro-rata do inquilino em áreas comuns. Use isso para o cálculo de valor por SF.
  2. Insira aluguel base e ocupação. Use o aluguel base médio ponderado por SF/ano e a ocupação física atual.
  3. Adicione recuperações de despesas e receita de estacionamento. Modele os repasses de despesas (acima de um stop de ano base) como recuperação por SF, e adicione estacionamento anual e outras receitas.
  4. Ajuste OpEx e escolha uma cap rate. Ajuste as despesas operacionais e insira uma cap rate de mercado adequada à classe do ativo (Classe A, B, suburbana, médica).
  5. (Opcional) Adicionar financiamento. Abra Financiamento e retornos para LTV, juros e amortização para obter DSCR e cash-on-cash.

Dicas

  • Os credores de escritório atualmente limitam o LTV a 50–55% na maioria dos negócios; alvo de DSCR é 1,30×–1,40×.
  • Estacionamento urbano pode representar 10–20% da receita total e frequentemente é o fator decisivo de um negócio.
  • Escritórios médicos e life science ainda negociam a cap rates mais apertadas do que escritórios tradicionais.

Receita

$
%
$
Stop / repasse
$
Anual
%
Aluguel base
$2,543,200
Recuperações
$336,600
Receita total por SF
$38.50

Despesas operacionais (anuais)

$
$
$
%
% do EGI
$
$
$

Avaliação

%
Valor = NOI ÷ cap rate
%
Empréstimo = valor × LTV
$
Opcional — sobrescreve o LTV quando > 0
%
yrs
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Receita operacional líquida (NOI)
$1,779,654
Índice de despesas 37.7%
Valor estimado
$22,245,671
@ 8% cap
Receita bruta efetiva
$2,856,344
Perda por vacância $203,456
Valor por SF
$261.71
85,000 SF
Serviço anual da dívida
$1,061,235
$88,436 / mês
DSCR
1.68
Credores normalmente exigem ≥ 1,25
Fluxo de caixa (após dívida)
$718,418
Retorno cash-on-cash
7.18%
Sobre $10,010,552 de capital próprio

DSCR analysis

Strong

Comfortable agency / CMBS coverage. Room for vacancy or rate stress without breaching covenants.

1.68x
$1,779,654 NOI ÷ $1,061,235 debt
What's driving this DSCR
  • Debt service+11.1%
    Cut loan 10% (~$1,223,512 less debt) → 1.86x DSCR.
  • NOI+10.0%
    Each 10% NOI lift → +$177,965/yr → 1.84x DSCR.
  • Interest rate+9.6%
    Drop rate 100 bps to 6.25% → 1.84x DSCR.
  • Amortization+6.0%
    Extend to 30 years → 1.78x DSCR.
Impact = % DSCR change if that input alone moved to a friendlier level (NOI +10%, rate −100 bps, amort +5 yrs, loan −10%).

Resumo da proforma

Receita bruta potencial$2,543,200
Menos: vacância e perda por crédito($203,456)
Mais: outras receitas$516,600
Receita bruta efetiva$2,856,344
Menos: taxa de administração($85,690)
Menos: outras despesas operacionais($991,000)
Receita operacional líquida$1,779,654
÷ Cap rate8%
Valor estimado do imóvel$22,245,671

Desenvolvido para corretores, avaliadores e investidores do setor de escritórios. Faça o underwriting de torres Classe A, parques de escritórios suburbanos ou escritórios médicos por RSF, aluguel base, recuperação de despesas (acima de um base year stop) e receita de estacionamento — abrangendo desde o NOI e valor até o DSCR do credor.

Direcionadores de avaliação de escritórios head

Os edifícios de escritórios são avaliados pelo NOI ÷ cap rate, sendo o aluguel por PSF e a ocupação os dois indicadores mais monitorados. Propriedades Classe B sem elevador com menos de 80% de ocupação são negociadas com descontos significativos em relação a ativos estabilizados — modele os custos de locação (TI/LC) separadamente ao analisar negócios de valor agregado (value-add).

Estacionamento e outras receitas

Em escritórios urbanos, a receita de estacionamento pode representar de 10–20% da receita total e é, frequentemente, o fator decisivo entre um negócio marginal e um excelente. Escritórios suburbanos em estilo jardim (garden office) geralmente apresentam uma receita de estacionamento mínima (estacionamentos de superfície gratuitos).

Benfeitorias (tenant improvements), comissões de locação e risco de vacância (rollover)

Cada novo contrato de locação ou renovação acarreta custos iniciais: benfeitorias para o locatário (tenant improvements - TI) de $30–$80 PSF para ativos de Classe A, e comissões de locação (leasing commissions - LC) de 4–6% do aluguel bruto. Amortize estes custos ao longo do prazo da locação durante o underwriting — um contrato de 5 anos com $50 PSF em TI requer a adição de $10 PSF/ano ao aluguel efetivo para refletir o custo real de ocupação. Negociações de escritórios do tipo Value-add geralmente são transacionadas com cap rates mais elevados porque o comprador sabe que financiará TI/LC nos primeiros 12–24 meses antes da estabilização. O risco de concentração de vencimentos (rollover risk) é igualmente importante: se 40% dos aluguéis vencem no mesmo ano, realize um teste de estresse considerando de 6–9 meses de vacância para nova locação e os custos de capital associados.

Perguntas frequentes

O que é renda efetiva líquida vs. renda de face?

A renda de face é o valor cotado no contrato de locação. A renda efetiva líquida subtrai as concessões (aluguel gratuito, TI, comissões) amortizadas ao longo do prazo. Uma concessão de 6 meses grátis em um contrato de locação de 5 anos reduz a renda efetiva em cerca de 10%.

Que DSCR os credores de escritórios exigem?

Normalmente 1.30x-1.45x para ativos estabilizados; maior (1.50x+) para negócios com vacância significativa ou vencimentos próximos. O LTV raramente excede 60-65% após 2022.

Como modelar TI e comissões de locação?

Como capex periódico, não em OpEx. A maioria dos underwriters reserva US$1-US$3 PSF/ano em uma linha separada de TI/LC para negócios estabilizados; novos contratos de locação podem exigir US$30-US$80 PSF em TI.

O escritório suburbano ainda é um bom investimento?

Sim, mas com escrutínio. Edifícios com comodidades modernas, transporte, baixa densidade e contratos de locação de longo prazo com bom crédito ainda conseguem capital. Ativos 'commodity' sem diferenciação enfrentam maior risco de obsolescência.

Por Larius — engenheiro de software, corretor imobiliário na Carolina do Norte e avaliador de imóveis comerciais/negóciosRevisado pela equipe editorial da Handy CalculatorsComo criamos calculadoras
Antes de agir com base neste resultado

Esta calculadora é educação geral, não aconselhamento. Antes de assinar, declarar, oferecer ou financiar qualquer coisa, siga esta lista:

  • Confirme cada dado (preço, taxa, impostos, seguro, HOA, tarifas) em um documento real — Loan Estimate, contrato, boleto de imposto ou extrato da HOA — não em uma suposição.
  • Verifique as regras locais onde o imóvel está: costumes de fechamento, impostos de transferência, exigências de divulgação e práticas de título variam por estado e condado.
  • Fale com um profissional licenciado nessa jurisdição — corretor imobiliário local, advogado de fechamento ou title, contador (CPA), avaliador licenciado pelo estado, ou consultor de financiamento.
  • Lembre-se: Larius é corretor imobiliário licenciado apenas na Carolina do Norte (EUA). Fora de NC, você precisa de um profissional licenciado localmente.
  • Obtenha por escrito as premissas importantes (rate lock, cotação de seguro, teto tributário, comparáveis de aluguel) antes de comprometer dinheiro ou assinar.

Veja nossas FAQ editorial para o detalhamento completo de educação vs. aconselhamento, ou avise-nos se um número aqui parecer errado.

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