Tilgungsplan-Rechner

Die Amortisation bzw. Tilgung ist der Prozess der Rückzahlung einer Schuld durch gleichmäßige periodische Zahlungen, die sowohl Zinsen als auch Tilgung abdecken. Zu Beginn des Kredits ist die Restschuld am größten, weshalb auch der Zinsanteil jeder Rate am höchsten ist. Wenn der Saldo sinkt, wird weniger von jeder Rate durch Zinsen aufgezehrt und mehr fließt in die Tilgung. Der Kreditbetrag bleibt konstant; nur die Aufteilung verschiebt sich.

Die Standardformel für die Rate lautet P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), wobei P die Kreditsumme, i der periodische Zinssatz (der Jahreszins geteilt durch zwölf bei monatlicher Zahlung) und n die Gesamtzahl der Raten ist. Diese eine Gleichung ergibt die Zahl, die Ihr Kreditgeber nennt, und jede Zeile des Plans leitet sich daraus ab.

Jeden Monat berechnet der Kreditgeber die Zinsen als aktuelle Restschuld multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz. Was nach Abzug dieser Zinsen von Ihrer Rate übrig bleibt, mindert den Saldo. Da die Zinslast jeden Monat auf Basis des neuen, kleineren Saldos neu berechnet wird, wächst der Tilgungsanteil in jeder Periode — anfangs langsam, in der zweiten Hälfte der Laufzeit spürbar schneller.

Dies ist der Grund, warum sich eine 30-jährige Hypothek in den ersten Jahren so anfühlt, als würde sie sich kaum bewegen. Bei einem Kredit über 350.000 $ zu 6,5 % beträgt die erste Rate etwa 2.212 $, wovon rund 1.896 $ Zinsen sind und nur 316 $ die Restschuld mindern. Es dauert etwa achtzehn Jahre, bis der Tilgungsanteil einer Rate den Zinsanteil übersteigt.

Ein vollständiger Plan enthält eine Zeile pro Rate mit fünf Spalten: Ratennummer, Ratenhöhe, berechnete Zinsen, gezahlte Tilgung und verbleibende Restschuld. Die meisten Menschen benötigen die Details auf Zeilenebene nicht — die jährliche Zusammenfassung dieses Rechners beantwortet die Fragen, auf die es ankommt, wie etwa wie viel Zinsen Sie in einem Steuerjahr zahlen werden oder wie hoch der Saldo bei einem geplanten Verkauf sein wird.

Achten Sie zuerst auf die Gesamtzinslast. Bei einem 30-jährigen Kredit zu marktüblichen Zinsen nähert sich dieser Betrag oft der geliehenen Summe an oder übersteigt sie sogar. Diese Zahl ist keine Gebühr, die Ihnen jemand im Voraus nennt, aber sie ist der wahre Preis der Finanzierung. Diese Zahl schwarz auf weiß zu sehen, ändert oft die Sichtweise auf Laufzeiten und Sonderzahlungen.

Finden Sie als Nächstes Ihren erwarteten Ausstiegszeitpunkt. Die meisten Hauseigentümer behalten eine Hypothek nicht über die volle Laufzeit — sie verkaufen oder refinanzieren. Wenn Sie planen, in sieben Jahren umzuziehen, ist der Saldo im Monat 84 die Zahl, die Ihre Ablösesumme und Ihr Eigenkapital bestimmt, und die bis dahin gezahlten Zinsen sind die tatsächlichen Kosten des Kredits, die Sie real tragen.

Beobachten Sie schließlich den Überkreuzungsmonat — die erste Rate, in der die Tilgung die Zinsen übersteigt. Eine kürzere Laufzeit oder ein niedrigerer Zins zieht diesen Punkt nach vorne; eine längere Laufzeit schiebt ihn hinaus. Dies ist ein nützlicher Indikator dafür, wie stark die Zinslast am Anfang des Kredits konzentriert ist.

Jeder zusätzliche Dollar, den Sie in die Tilgung stecken, eliminiert dauerhaft alle zukünftigen Zinsen, die dieser Dollar generiert hätte. Bei einem festverzinslichen Kredit ist das eine garantierte, risikofreie Rendite nach Steuern in Höhe Ihres Zinssatzes. Kaum etwas anderes im Haushaltsbudget bietet eine vergleichbare Sicherheit.

Der Effekt verstärkt sich, weil die Sonderzahlung die Laufzeit verkürzt. Zusätzliche 200 $ im Monat bei einem 350.000-Dollar-Kredit zu 6,5 % sparen weit über 100.000 $ an Zinsen und verkürzen den Plan um etwa sieben Jahre. Die Ersparnisse sind nicht linear — sie sind am größten, wenn die Sonderzahlungen früh beginnen, da eine frühe Tilgung die zinsintensivsten Jahre vermeidet.

Eine einmalige Pauschalzahlung funktioniert genauso. Eine Zahlung von 10.000 $ im zweiten Jahr spart weit mehr als dieselben 10.000 $ im zwanzigsten Jahr, obwohl beide den Saldo um den identischen Betrag reduzieren. Wenn Sie einen Bonus oder eine Steuerrückerstattung erhalten und entscheiden, wann Sie diese einsetzen, ist früher bei einem Festzinskredit immer besser.

Zwei mechanische Details sind wichtig. Erstens: Teilen Sie Ihrem Dienstleister mit, dass der zusätzliche Betrag mit der Tilgung verrechnet werden soll und nicht als vorausbezahlte künftige Rate gehalten wird — viele parken das Geld sonst einfach und schieben Ihr Fälligkeitsdatum nach hinten. Zweitens: Prüfen Sie, ob Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bei konformen Wohnimmobilienhypotheken sind sie selten, bei gewerblichen Krediten sowie einigen Auto- und privaten Studienkrediten jedoch üblich.

Sonderzahlungen sind nicht immer die beste Verwendung für Geld. Tilgen Sie zuerst Schulden mit höheren Zinssätzen, nutzen Sie den vollen Arbeitgeberanteil bei der Altersvorsorge aus und halten Sie einen Notgroschen bereit — Immobilienkapital ist nicht liquide, und eine getilgte Hypothek hilft Ihnen nicht in dem Monat, in dem ein Einkommen wegbricht.

Eine Verkürzung der Laufzeit erhöht die monatliche Rate, senkt aber die Gesamtzinslast drastisch. Ein Kredit über 350.000 $ zu 6,5 % kostet etwa 2.212 $ pro Monat über 30 Jahre und rund 3.049 $ über 15 Jahre — etwa 38 % mehr monatlich, aber weit weniger als die Hälfte der Gesamtzinsen, da die Schuld einfach nicht lange genug besteht, um Zinsen anzusammeln.

Ein 30-jähriges Darlehen mit freiwilligen Sonderzahlungen bietet Ihnen die meisten Vorteile der 15-jährigen Variante, während die niedrigere Pflichtrate als Sicherheitsnetz dient. Diese Flexibilität hat in einem unsicheren Einkommensjahr echten Wert. Deshalb bevorzugen viele Berater die lange Laufzeit plus Disziplin gegenüber der kurzen Laufzeit plus Verpflichtung.

Zinsänderungen beeinflussen die Rate weniger, als die Leute erwarten, aber die Gesamtzinsen stärker als gedacht. Ein Prozentpunkt Unterschied bei einem 350.000-Dollar-Kredit über 30 Jahre ändert die Rate um etwa 230 $, aber die Gesamtzinsen um rund 80.000 $. Vergleichen Sie beim Bankenvergleich die Gesamtzinsen über Ihren erwarteten Haltezeitraum, nicht nur die monatliche Zahl.

Achten Sie auf Discount Points. Der Kauf von Punkten senkt den Zinssatz; ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie lange Sie den Kredit behalten. Teilen Sie die Kosten für die Punkte durch die monatliche Ersparnis, um den Break-even-Monat zu ermitteln, und vergleichen Sie diesen mit Ihrem realistischen Haltezeitraum — nicht mit der vollen 30-jährigen Laufzeit.

Die Tilgungsrate deckt nur Tilgung und Zinsen ab. Die meisten Hypothekenzahlungen enthalten auch Grundsteuern und Wohngebäudeversicherungen, die auf einem Treuhandkonto (Escrow) geführt werden, sowie oft eine Hypothekenversicherung und HOA-Gebühren. Diese Posten können hunderte Dollar pro Monat ausmachen und ändern sich im Laufe der Zeit durch Steuerbewertungen und Prämienanpassungen, während der Tilgungsanteil konstant bleibt.

Eine private Hypothekenversicherung entfällt, sobald Sie etwa 20 % Eigenkapital erreicht haben. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen genau, wann dies allein durch die geplanten Zahlungen der Fall ist. Sonderzahlungen beschleunigen dies. Bei einem konventionellen Kredit können Sie die Kündigung bei einem LTV von 80 % basierend auf dem ursprünglichen Wert beantragen; bei 78 % endet sie automatisch.

Gezahlte Zinsen können unter Umständen steuerlich absetzbar sein, wenn Sie Einzelnachweise (Itemize) führen und die geltenden Grenzgrenzen für Erwerbsschulden einhalten. Dies reduziert effektiv die Kosten nach Steuern. Da die meisten Haushalte mittlerweile die Standardpauschale (Standard Deduction) nutzen, sollten Sie keinen Steuervorteil annehmen, ohne Ihre eigene Erklärung zu prüfen.

Variabel verzinsliche Kredite werden nach der gleichen Mathematik getilgt, aber der Plan gilt nur bis zur nächsten Zinsanpassung. Nutzen Sie den Rechner, um Ihre Festzinsphase zu modellieren, und lassen Sie ihn dann mit dem Worst-Case-Zinssatz laufen, um den möglichen Zahlungsschock zu sehen, den Sie abfedern müssten.

Geben Sie den Kreditbetrag ein, den Sie tatsächlich finanzieren — Kaufpreis minus Anzahlung, plus etwaige finanzierte Abschlusskosten oder Gebühren. Die Anzahlung selbst gehört nicht dazu; sie ist nie Teil des zu tilgenden Saldos.

Geben Sie den nominalen Jahreszinssatz ein, nicht den APR. Der APR bündelt bestimmte Gebühren in einer zinssatzähnlichen Kennzahl zu Vergleichszwecken, aber der Kreditgeber tilgt Ihr Darlehen auf Basis des Sollzinssatzes (Note Rate). Die Verwendung des APR würde hier sowohl Ihre Rate als auch Ihre Zinsen zu hoch ansetzen.

Legen Sie die Laufzeit in Jahren fest und fügen Sie dann eventuell geplante monatliche Sondertilgungen hinzu. Die Ergebnisse zeigen Ihre erforderliche Rate, die Rückzahlungsdauer inklusive der Sonderzahlung, die Gesamtzinsen sowie die Ersparnis an Zinsen und Monaten im Vergleich zur Mindestzahlung.

Die Jahrestabelle unter den Ergebnissen fasst gezahlte Zinsen, Tilgung und den Endsaldo für jedes Jahr zusammen. Nutzen Sie die Spalte Endsaldo, um Ihren Ablösebetrag zu jedem zukünftigen Zeitpunkt zu finden, und die Zinsspalte zur Schätzung des Abzugs von Hypothekenzinsen.

Die Ergebnisse sind Schätzungen für die Planung. Ihr Dienstleister kann anders runden, Zahlungen zu anderen Terminen verbuchen oder tägliche statt monatliche Zinsen berechnen. Erwarten Sie daher geringfügige Abweichungen gegenüber einem offiziellen Kontoauszug.