Miete vs. Kauf

Ein Eigenheim kostet jeden Monat Geld, selbst nachdem die Hypothek abbezahlt ist — Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung und (bei Eigentumswohnungen) Hausgeld verschwinden nie. Eine vernünftige Faustregel besagt, dass jährlich 1–2% des Immobilienwerts für Instandhaltung und größere Reparaturen (Dach, Heizung, Warmwasserbereiter, Geräte) anfallen, verteilt über die lange Sicht.

Der Kauf bringt zudem hohe Transaktionskosten mit sich, die nur beim Umzug anfallen: etwa 2–5% des Kaufpreises (Abschlusskosten, Besichtigungen, Kreditgebühren) und 6–10% des Verkaufspreises (Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Aufbereitung, Zugeständnisse). Diese Kosten für Hin- und Rückweg benötigen in der Regel 3–5 Jahre an Wertsteigerung, um nur den Break-even-Punkt zu erreichen.

Mieten kauft Ihnen Flexibilität. Die Kosten für einen unerwarteten Jobwechsel, eine Scheidung, eine Entlassung oder einen schlechten Nachbarn sind eine Kündigung des Mietvertrags und ein Umzugswagen — nicht ein erzwungener Verkauf in einem schwachen Markt mit fünfstelligen Transaktionskosten.

Teilen Sie den Kaufpreis der Immobilie durch das 12-fache der Jahresmiete für ein vergleichbares Objekt. Ein Verhältnis unter 15 deutet darauf hin, dass Kaufen günstiger ist. 15–20 ist in etwa neutral und hängt stark davon ab, wie lange Sie bleiben werden. Über 20 tendiert dazu, dass Mieten günstiger ist, oft sogar deutlich.

Küstenmetropolen in den USA (San Francisco, Los Angeles, Seattle, New York, Boston) liegen routinemäßig bei 25–40, was bedeutet, dass Mieten für die meisten Zeiträume die kostengünstigere Option ist. Städte im Sun Belt und im Mittleren Westen (Indianapolis, Pittsburgh, Cleveland, Memphis) liegen oft bei 10–15, wo sich der Kauf selbst bei einem 5-Jahres-Horizont schnell rechnet.

Das Verhältnis erfasst nicht alles — Schulen, Arbeitsweg, der Optionswert der Absicherung von Wohnkosten gegen zukünftige Mieterhöhungen und die Disziplin des Zwangssparens durch Tilgung spielen alle eine Rolle — aber es ist ein schneller Filter, bevor man die vollständige Berechnung durchführt.

Wenn Sie weniger als 3 Jahre bleiben, gewinnt Mieten rein finanziell fast immer. Die Transaktionskosten für Kauf und Verkauf überwiegen das aufgebaute Eigenkapital und jegliche Wertsteigerung. 3–7 Jahre sind eine echte Pattsituation, die vom lokalen Preis-Miet-Verhältnis, dem Zinssatz und dem Mietwachstum abhängt.

Ab 7 Jahren neigt sich die Rechnung typischerweise zum Kauf — vorausgesetzt, die Immobilie ist während dieser gesamten Zeit für Ihre Bedürfnisse geeignet. Der Zwangsspareffekt der Tilgung plus eine moderate Wertsteigerung schlägt in der Regel die Alternative, zu mieten und die Differenz zu investieren, vor allem, weil die meisten Mieter die Differenz tatsächlich nicht investieren.

Ignorieren Sie nicht die Opportunitätskosten der Anzahlung. Zwanzig Prozent Anzahlung auf ein 400.000-Dollar-Haus sind 80.000 Dollar, die als Eigenkapital im Haus gebunden sind und die lokale Wertsteigerungsrate erzielen. Dieselben 80.000 Dollar in einem diversifizierten Portfolio bei 6–7% Realrendite sind ein bedeutender Vergleich, den ein Rechner explizit machen kann.