Calculadora de Préstamo Comercial

Una hipoteca residencial a 30 años se amortiza completamente: usted realiza 360 pagos y no debe nada. Un préstamo comercial separa estas dos ideas. El calendario de amortización establece el tamaño del pago (25 o 30 años es lo típico), mientras que un plazo separado y mucho más corto —generalmente 5, 7 o 10 años— establece cuándo vence realmente el préstamo. Al final del plazo, usted debe el saldo restante en una sola suma global, denominada pago "balloon" (pago final). O lo refinancia, vende la propiedad o entra en mora.

La segunda diferencia es cómo se dimensiona el préstamo. Un suscriptor residencial examina sus ingresos personales y la relación deuda-ingresos. Un suscriptor comercial se enfoca casi por completo en la propiedad: toma los ingresos operativos netos y los divide por el servicio de la deuda anual para obtener la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). La mayoría de los prestamistas requieren al menos 1.25x, lo que significa que el edificio debe producir $1.25 de NOI por cada $1.00 de pagos de hipoteca. El monto del préstamo se determina entonces a partir de esa restricción, sujeto a un límite de préstamo a valor de típicamente 65–75%.

La tercera diferencia es el período de solo intereses. Los prestamistas suelen conceder de 12 a 36 meses de pagos de solo intereses al inicio del plazo, especialmente en operaciones de valor agregado o de arrendamiento donde el NOI aún no se ha estabilizado. Los pagos de solo intereses son drásticamente menores, lo que favorece el flujo de caja inicial y el DSCR, pero no se amortiza nada, por lo que el saldo de su pago final al vencimiento es mayor de lo que hubiera sido.

Supongamos un préstamo de $2,500,000 al 6.75%, amortizable en 25 años, con un plazo de 10 años y 24 meses de solo intereses al principio. La propiedad produce $320,000 de NOI estabilizado.

Durante el período de solo intereses, el pago es simplemente $2,500,000 × 6.75% ÷ 12 = $14,062 por mes. Una vez que comienza la amortización, el pago aumenta a aproximadamente $17,273 por mes, un salto del 23% para el que muchos prestatarios primerizos no presupuestan. El servicio de la deuda anual sobre el pago amortizable es de aproximadamente $207,000, por lo que el DSCR = 320,000 ÷ 207,000 = 1.55x. Esto supera cómodamente el requisito de 1.25x.

Al final del año 10, solo se han producido ocho años de amortización (dos fueron de solo intereses). El saldo sigue siendo de aproximadamente $2.09 millones, casi el 84% del préstamo original. Ese número es el riesgo total de refinanciación de la operación. Si las tasas de capitalización se han expandido o el NOI ha disminuido, es posible que la propiedad ya no se valore lo suficientemente alto como para respaldar un nuevo préstamo de ese tamaño, y usted necesitaría aportar efectivo al cierre.

Hágalo al revés para ver cómo los prestamistas dimensionan la deuda. Con una cobertura de 1.25x, $320,000 de NOI respaldan aproximadamente $256,000 de servicio de la deuda anual, lo que al 6.75% durante 25 años respalda aproximadamente $3.1 millones de préstamo. En este caso, el DSCR no es la restricción vinculante, probablemente lo sea el préstamo a valor.

Inferior a 1.00x — la propiedad no genera ingresos suficientes para cubrir su propia deuda. Usted está financiando el déficit de su propio bolsillo. Ningún prestamista convencional otorgará un préstamo a este nivel.

1.00x a 1.15x — técnicamente cubre, pero sin margen. Una gran vacante o la sustitución del techo lo pone en territorio de incumplimiento. Por lo general, solo se ve en operaciones de la SBA ocupadas por el propietario donde el negocio, no la lista de alquileres, es el verdadero crédito.

1.20x a 1.25x — el mínimo estándar para propiedades multifamiliares e industriales estabilizadas con deuda de agencia o bancaria. Los programas de Fannie Mae y Freddie Mac para multifamiliares de saldo pequeño suelen comenzar aquí.

1.30x a 1.45x — el requisito común para comercio minorista, oficinas y hoteles, donde los ingresos son menos predecibles y el crédito del inquilino importa más. Los prestamistas CMBS a menudo se encuentran en esta banda.

Superior a 1.50x — una operación con apalancamiento conservador. Dormirá tranquilo, pero es posible que esté dejando ganancias sobre la mesa al no usar más deuda, asumiendo que las tasas están por debajo de su rendimiento sin apalancamiento.

Tarifas de originación y del prestamista. Los prestamistas comerciales suelen cobrar del 0.5% al 1.0% del monto del préstamo por adelantado, lo que es dinero real en una operación multimillonaria.

Informes de terceros. Una tasación, una evaluación ambiental de fase I y un informe de condición de la propiedad juntos suelen costar de $8,000 a $20,000 y se pagan si el préstamo se cierra o no.

Legal y titularidad. Los cierres comerciales implican documentos de préstamo negociados por abogados de ambas partes; presupueste de $10,000 a $30,000 dependiendo de la complejidad.

Reservas y fideicomisos. Los prestamistas comúnmente requieren fideicomisos mensuales para impuestos y seguros, además de una reserva para reemplazos de $250 a $350 por unidad por año en multifamiliares, lo que reduce el flujo de caja distribuible pero no forma parte del servicio de la deuda.

Penalizaciones por pago anticipado. Las cláusulas de mantenimiento de rendimiento y defeasance pueden hacer que un pago anticipado sea extraordinariamente costoso, a veces cientos de miles de dólares. Siempre modele la salida antes de firmar.

Términos de recurso y garantía. Un préstamo sin recurso tendrá un precio de 25 a 50 puntos básicos más alto que un préstamo con recurso total sobre el mismo activo. Esa diferencia no es visible en un cálculo de pago, pero es muy real.

En la práctica, un suscriptor realiza tres pruebas y presta el monto más bajo de las tres. La primera es el préstamo a valor (LTV): valor tasado multiplicado por el LTV máximo, típicamente del 70% al 75% para multifamiliares y del 60% al 70% para oficinas, comercio minorista y hotelería.

La segunda es la prueba de cobertura del servicio de la deuda mostrada anteriormente: el NOI dividido por el DSCR mínimo da el servicio de la deuda anual máximo, que se convierte de nuevo en un monto de préstamo a la tasa y amortización cotizadas.

La tercera —cada vez más la vinculante en un entorno de tasas más altas— es la prueba de rendimiento de la deuda (debt yield). El rendimiento de la deuda es el NOI dividido por el monto del préstamo, y los prestamistas suelen exigir del 9% al 10%. Ignora deliberadamente la tasa y la amortización, por lo que no se puede manipular con un calendario más largo o un período de solo intereses. Con $320,000 de NOI, un piso de rendimiento de la deuda del 9% limita el préstamo a aproximadamente $3.55 millones, independientemente de lo que diga el cálculo del pago.

Por eso, un prestatario que se centra solo en el pago mensual se sorprende al ver la hoja de términos. El pago es un resultado. El monto del préstamo es la negociación, y está determinado por la restricción que muerda primero de las tres.