Calculadora de préstamo-valor (LTV)

La relación préstamo-valor (LTV) es el monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje: LTV = Monto del préstamo ÷ Valor de la propiedad. Un préstamo de $320,000 contra una casa de $400,000 es un LTV del 80%, lo que significa que el prestatario tiene un 20% de equity y el prestamista tiene el 80% del valor en riesgo. La misma fórmula se reorganiza a Préstamo = Valor × LTV cuando desea saber cuánto puede pedir prestado, y Pago inicial = Valor × (1 − LTV) cuando desea saber qué debe aportar al cierre.

El valor en el denominador no es el número que usted elija. En una compra, los prestamistas usan el menor entre el precio del contrato o el valor de tasación. Si acepta pagar $410,000 y la tasación resulta en $400,000, el prestamista calcula el LTV sobre $400,000, y la brecha de $10,000 se convierte en efectivo adicional de su bolsillo. En un refinanciamiento, el LTV usa solo el valor tasado, por lo que los propietarios en mercados que se valorizan pueden refinanciar para eliminar el seguro hipotecario sin pagar nada adicional.

Cuando una propiedad tiene más de un gravamen, los prestamistas también calculan el préstamo-valor combinado (CLTV): todos los saldos hipotecarios divididos por el valor. Una primera hipoteca de $320,000 más una línea de crédito con garantía hipotecaria de $40,000 sobre una casa de $400,000 es un LTV del 80% pero un CLTV del 90%. Las decisiones de aprobación en segundas hipotecas, HELOCs y refinanciamientos cash-out dependen del CLTV, no del LTV del primer gravamen, y esta calculadora informa ambos.

El LTV se mueve en dos direcciones con el tiempo sin que nadie haga nada. La amortización reduce el numerador cada mes a medida que se paga el capital, y la apreciación del mercado aumenta el denominador. Un préstamo que comenzó con un LTV del 95% puede llegar al 80% en tres o cuatro años en un mercado saludable, que es el mecanismo detrás de la mayoría de las cancelaciones de seguros hipotecarios.

Un comprador adquiere una casa de $400,000 con $80,000 de pago inicial. El préstamo es de $320,000, por lo que el LTV es 320,000 ÷ 400,000 = 80.0%. Exactamente al 80%, el comprador evita el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional y típicamente recibe el mejor nivel de tasa disponible para ese producto.

Supongamos en cambio que el comprador solo tiene $40,000. El préstamo pasa a ser de $360,000 y el LTV es del 90.0%. Cambian dos cosas: ahora se requiere PMI, que comúnmente cuesta entre el 0.30% y el 1.15% del saldo del préstamo anualmente según el puntaje de crédito y el LTV, y la tasa de interés puede tener un pequeño ajuste de precio a nivel de préstamo. En $360,000, un PMI al 0.50% es $150 al mes, aproximadamente $1,800 al año, hasta que el saldo se amortice.

Ahora agregue una estructura simultánea (piggyback). El comprador toma una primera hipoteca de $320,000 al 80% de LTV más un segundo gravamen de $40,000, aportando $40,000 en efectivo. El LTV del primer gravamen es del 80%, por lo que no se aplica PMI, pero el CLTV es del 90%. El segundo gravamen tiene una tasa más alta, y el costo total mensual puede o no ser mejor que la opción con PMI. Comparar ambos vale diez minutos antes del cierre.

Tres años después, la casa se tasa en $460,000 y el saldo del primer gravamen se ha amortizado a $305,000. El LTV ahora es 305,000 ÷ 460,000 = 66.3%. Eso abre la puerta a un refinanciamiento de tasa y plazo sin seguro hipotecario, o a un refinanciamiento cash-out hasta el límite del prestamista, comúnmente el 80% de LTV, que sería un préstamo de $368,000 y aproximadamente $63,000 en efectivo antes de costos.

Cada programa de préstamo publica un LTV máximo, y esos techos son la respuesta práctica a cuánto necesita dar de pago inicial. Las cifras a continuación reflejan los programas estándar de los Estados Unidos a mediados de la década de 2020; los prestamistas individuales pueden imponer requisitos más estrictos.

Compra convencional conforme: hasta el 97% de LTV para compradores de primera vivienda que califiquen, 95% comúnmente. Se requiere PMI por encima del 80% y, según la Ley de Protección a Propietarios, debe cancelarse automáticamente al 78% de LTV según el cronograma de amortización original para la mayoría de los préstamos.

FHA: hasta 96.5% de LTV con un puntaje de crédito de 580. FHA cobra tanto una prima de seguro hipotecario inicial como una prima anual, y en la mayoría de los préstamos originados por encima del 90% de LTV, la prima anual dura toda la vida del préstamo en lugar de cancelarse al 78%.

VA: hasta 100% de LTV para veteranos y miembros del servicio elegibles, sin seguro hipotecario mensual, aunque generalmente se aplica una tarifa de financiamiento única.

USDA desarrollo rural: hasta 100% de LTV dentro de geografías elegibles y límites de ingresos.

Refinanciamiento cash-out, convencional: generalmente limitado al 80% de LTV en una residencia principal y al 75% en una propiedad de inversión.

Compra de propiedad de inversión: típicamente del 75% al 85% de LTV, con precios que mejoran significativamente al 75% o menos.

Bienes raíces comerciales: el rango normal es del 65% al 75% de LTV, y el préstamo suele estar limitado además por pruebas de DSCR y rendimiento de la deuda. En los préstamos comerciales, el LTV rara vez es la restricción vinculante; la cobertura de ingresos suele serlo.

Préstamos Jumbo: del 80% al 89.99% de LTV según el prestamista, el perfil crediticio y las reservas.

El precio de la tasa está escalonado por LTV. En los préstamos convencionales, los ajustes de precio a nivel de préstamo se dan al 60%, 70%, 75%, 80%, 85%, 90% y 95%. Pasar del 80.5% al 80.0% aportando unos pocos miles de dólares extra al cierre puede valer un octavo de punto en la tasa durante treinta años, además de la eliminación del seguro hipotecario. Siempre pregunte a un prestamista cuál es el siguiente mejor nivel de precio y cuánto costaría alcanzarlo.

El seguro hipotecario es el mayor salto individual. Por encima del 80% de LTV en un préstamo convencional, el PMI es obligatorio. Su costo aumenta considerablemente con el LTV y disminuye con el puntaje de crédito. Los prestatarios pueden solicitar la cancelación al 80% de LTV según el cronograma original, y los administradores deben terminarlo automáticamente al 78%, pero alcanzar esos umbrales antes mediante la apreciación requiere una nueva tasación y un administrador que permita la cancelación basada en el valor.

La probabilidad de aprobación en sí misma es sensible al LTV. Los expedientes con LTV alto reciben un escrutinio más estricto de las reservas, la relación deuda-ingreso y la calidad de la tasación, porque el prestamista tiene menos margen si el prestatario incumple o los valores caen. Las excepciones de suscripción manual son mucho más fáciles de obtener al 70% de LTV que al 95%.

Por otro lado, un LTV innecesariamente bajo tiene un costo real. Cada dólar extra de pago inicial es un dólar que no se invierte en otra parte, y el equity de la vivienda es ilíquido y costoso de extraer. El LTV correcto equilibra el beneficio del precio frente al costo de oportunidad del capital, y para muchos compradores el óptimo se sitúa exactamente en el umbral del 80% sin PMI en lugar de lo más bajo posible.

Calcular el LTV sobre el precio de compra cuando la tasación es menor. Los prestamistas siempre usan el menor entre el precio o el valor tasado en una compra. Una tasación baja aumenta su LTV y requiere más efectivo o un precio renegociado.

Olvidar el segundo gravamen. Una HELOC que abrió hace tres años y no ha utilizado todavía cuenta en el CLTV por el monto total de la línea con muchos prestamistas, no solo por el saldo utilizado.

Asumir que el PMI se elimina automáticamente al 80%. La terminación automática es al 78% del valor original en el cronograma de amortización original. La cancelación al 80% requiere que usted la solicite, y la cancelación basada en el valor requiere una tasación.

Incluir los costos de cierre en el préstamo sin volver a calcular el LTV. Financiar $8,000 de costos en una casa de $400,000 mueve un LTV del 80.0% al 82.0% y activa el seguro hipotecario.

Usar una estimación de valor en línea para un refinanciamiento. Los modelos de valoración automatizados pueden diferir de una tasación en un 10% en cualquier dirección. No se comprometa con una decisión que dependa del LTV antes de tener la tasación.

Ignorar cómo se comporta el LTV en un mercado a la baja. Un préstamo con un LTV del 95% se convierte en un préstamo bajo el agua tras una caída de precios del 6%, lo que elimina la capacidad de vender o refinanciar sin aportar efectivo. Un LTV más alto no es simplemente más caro, es menos flexible.