Calculadora de Debt Yield

El debt yield es la más sencilla de las tres pruebas de dimensionamiento de préstamos en bienes raíces comerciales: Debt Yield = Ingreso Operativo Neto ÷ Monto del Préstamo, expresado como porcentaje. Una propiedad que produce $450,000 de NOI frente a un préstamo de $5,000,000 tiene un debt yield del 9.0%. Reordenando, el préstamo máximo que un prestamista financiará es Préstamo = NOI ÷ Debt Yield Objetivo, por lo que con un requisito del 9.0%, ese mismo NOI de $450,000 soporta exactamente $5,000,000.

Lo que hace distintivo al debt yield es lo que deja fuera. No contiene tasa de interés, ni calendario de amortización, ni cap rate, ni valor de tasación. Es puramente la relación entre los ingresos que genera el activo y los dólares que el prestamista tiene en riesgo. Leído literalmente, un debt yield del 9% dice que si el prestamista tomara las llaves mañana y operara la propiedad, recuperaría el 9% del saldo de su préstamo cada año solo con la operación.

Esa inmunidad a los supuestos es exactamente por lo que el debt yield se convirtió en una prueba de suscripción estándar después de la crisis crediticia de 2008. En el ciclo de 2005 a 2007, los prestamistas dimensionaban préstamos basados en DSCR y LTV, los cuales podían inflarse: el DSCR mediante periodos de solo interés y calendarios de amortización de 30 o 40 años, y el LTV mediante tasaciones agresivas basadas en cap rates comprimidas. El debt yield no puede manipularse con ninguna de esas palancas, porque ninguna aparece en la fórmula.

Los conductos de CMBS, las compañías de seguros de vida, los fondos de deuda y la mayoría de los bancos comerciales publican ahora un debt yield mínimo junto con sus requisitos de DSCR y LTV. El préstamo que un prestatario recibe realmente es el menor de las tres restricciones, por lo que dimensionar un trato significa calcular los tres y tomar el mínimo, no elegir el más favorable.

Tomemos un centro comercial suburbano estabilizado con $450,000 de NOI, un valor de tasación de $7,500,000 (una cap rate del 6.0%) y un prestamista que cotiza el 6.75% con una amortización a 30 años. Las restricciones declaradas por el prestamista son 9.0% de debt yield mínimo, 1.25x de DSCR mínimo y 70% de LTV máximo.

La prueba de LTV permite el 70% de $7,500,000, o $5,250,000. La prueba de debt yield permite $450,000 ÷ 0.09 = $5,000,000. La prueba de DSCR requiere que el NOI ÷ servicio de deuda anual sea al menos 1.25, lo que significa que el servicio de deuda anual no puede ser superior a $360,000. Al 6.75% a 30 años, la constante es aproximadamente el 7.784% del saldo del préstamo por año, por lo que el préstamo no puede exceder 360,000 ÷ 0.07784, unos $4,625,000.

La restricción vinculante aquí es el DSCR con aproximadamente $4.63 millones, no el debt yield ni el LTV. El prestatario solicitó $5.25 millones y se le ofrecerán $4.6 millones, lo que significa $650,000 más de capital propio (equity) de lo que modelaron. Esta es la sorpresa más común en el financiamiento comercial y aparece en la carta de condiciones (term sheet) en el peor momento posible.

Ahora cambie una variable. Suponga que las tasas bajan al 5.25%. La constante cae a cerca del 6.63%, por lo que la prueba de DSCR permite 360,000 ÷ 0.0663, aproximadamente $5,430,000. El LTV sigue limitado a $5,250,000 y el debt yield sigue limitado a $5,000,000. El debt yield es ahora la restricción vinculante. Este es exactamente el comportamiento que los prestamistas buscaban: a medida que la deuda barata hace que el DSCR y el LTV sean permisivos, el debt yield mantiene el control sobre el apalancamiento absoluto.

Los mínimos de debt yield se mueven con el ciclo crediticio y el riesgo percibido del activo. Los rangos a continuación reflejan lo que los prestatarios han visto generalmente en los Estados Unidos a mediados de la década de 2020; cada prestamista publica su propia cuadrícula y la ajusta trimestralmente.

Multifamiliar estabilizado con deuda de agencia (Fannie Mae, Freddie Mac): 7.0% a 8.5%. Las agencias aceptan los debt yields más bajos del mercado debido a la profundidad y estabilidad de la demanda de apartamentos.

Préstamos de bancos y compañías de seguros de vida en activos industriales estabilizados o centros comerciales con supermercado ancla: 8.5% a 10.0%.

Préstamos de conducto CMBS en propiedades comerciales generales: 9.0% a 11.0%, siendo el 10% un piso frecuente para cualquier propiedad sin inquilinos de crédito a largo plazo.

Oficinas: 11.0% a 13.0% y a menudo más alto desde 2023. Los prestamistas han revalorizado drásticamente el riesgo de las oficinas, y la prueba del debt yield es donde esa revalorización se muestra más visiblemente.

Hoteles: 11.0% a 14.0%, lo que refleja los ingresos que se revalorizan diariamente y la intensidad operativa.

Préstamos para construcción y puente en activos no estabilizados: los prestamistas suelen aplicar una prueba de debt yield estabilizado a la salida, a menudo del 9% al 12%, porque no hay un NOI actual para dividir.

Un modelo mental útil: el piso del debt yield suele situarse entre 250 y 400 puntos básicos por encima de la cap rate de entrada para la misma clase de activo. Cuando ese diferencial se comprime, el crédito es laxo. Cuando se amplía, el crédito se está endureciendo y el riesgo de refinanciación está aumentando en todo el mercado.

El Loan-to-value mide el colchón del prestamista contra una disminución del valor. Su debilidad es que el valor es una opinión producida por una tasación, y el valor tasado es muy sensible a la cap rate seleccionada. Una diferencia de 50 puntos básicos en la suposición de la cap rate puede mover el valor en un 8% o más, lo que mueve el préstamo permitido en la misma proporción.

El Debt service coverage ratio mide el colchón entre los ingresos y los pagos requeridos. Su debilidad es que el pago es una función de la tasa, el plazo de amortización y la estructura de solo interés, todos ellos negociables. Un prestatario puede fabricar el cumplimiento del DSCR simplemente solicitando una amortización a 40 años o un periodo de tres años de solo interés, sin cambiar nada en la propiedad.

El debt yield mide directamente el colchón entre los ingresos y los dólares del préstamo, sin suposiciones intermedias. Su debilidad es el reflejo de su fortaleza: debido a que ignora la tasa, puede ser punitivo en un entorno de tasas bajas donde una propiedad cubre cómodamente sus pagos pero aun así no alcanza el piso del debt yield.

Existe una relación clara entre los tres. Debt Yield = Cap Rate ÷ LTV siempre que el valor se derive capitalizando el mismo NOI. Con una cap rate del 6% y un LTV del 70%, el debt yield implícito es 6 ÷ 0.70 = 8.57%. Si un prestamista requiere el 9%, el LTV máximo que realmente puede financiar sobre esa cap rate es 6 ÷ 9 = 66.7%, independientemente de lo que diga su cuadrícula de LTV. Los prestatarios que entienden esta relación pueden predecir una carta de condiciones antes de que llegue.

Aumente el NOI, no el valor. Debido a que el valor nunca aparece en la fórmula, una tasación que resulte alta no ayuda en nada al debt yield. Solo los ingresos lo hacen. Firmar una suite vacante, convertir un contrato de arrendamiento bruto (gross) a triple neto, agregar gastos recuperables o capturar renovaciones por debajo del mercado mueven el numerador.

Revise el lado de los gastos antes de la presentación. Los prestamistas suscriben según sus propios supuestos de gastos, incluyendo una tarifa de gestión incluso para propietarios que se gestionan a sí mismos y una reserva de reemplazo por unidad o pie cuadrado. Presentar un estado de cuenta sin estos elementos invita al prestamista a insertar sus propios números, generalmente menos favorables.

Reduzca la solicitud de préstamo. Es aritmética: menos apalancamiento produce un mayor debt yield. Si al acuerdo le faltan 60 puntos básicos de debt yield, la reducción requerida del préstamo es aproximadamente ese déficit dividido por el objetivo, aplicado al monto solicitado.

Utilice una estructura de desembolso diferido (earnout) o retención (holdback). Muchos prestamistas financiarán el monto que cumpla con el debt yield al cierre y liberarán fondos adicionales más tarde cuando el NOI alcance un umbral establecido, otorgando al prestatario la mayor parte de su apalancamiento sin incumplir la prueba el primer día.

No confíe en el NOI pro-forma. El debt yield se calcula sobre ingresos en sitio bajo suscripción, típicamente los últimos doce meses ajustados por los supuestos del prestamista. Las proyecciones sobre la lista de rentas del próximo año casi nunca cuentan para el numerador.

Vigile el horizonte de refinanciación. Un préstamo que apenas superó un debt yield del 9% en la originación fallará al vencimiento si el NOI se ha mantenido plano y el piso de debt yield del mercado ha subido al 11%. Modelar el debt yield de salida, no solo el de entrada, es la disciplina que separa a los operadores que refinancian sin problemas de aquellos que enfrentan una llamada de capital.