Método do Custo para Concessionárias

Uma concessionária de automóveis é uma propriedade de uso especial. As benfeitorias são construídas de acordo com o programa de imagem de um fabricante, o layout do local é ditado pela fachada de exibição e pelo fluxo de serviço, e os edifícios raramente são intercambiáveis com qualquer outro uso sem um custo de conversão significativo. Essa combinação torna o método de comparação de vendas difícil — as vendas de concessionárias em condições de mercado são infrequentes, e muitas transferências agrupam o setor imobiliário com blue-sky, direitos de franquia, estoque de peças e fundo de comércio que devem ser removidos antes que o preço diga algo sobre a propriedade imobiliária.

O método do custo contorna esse problema. Ele faz uma pergunta que pode ser respondida a partir de dados de custos publicados e inspeção do local: quanto custaria para construir essas benfeitorias hoje, quanto valor elas perderam devido à idade, design deficiente e forças de mercado externas, e quanto vale o terreno por si só? Para concessionárias mais novas, a resposta geralmente está próxima do valor de mercado, porque uma loja recém-construída ainda não acumulou depreciação significativa e o incentivo do desenvolvedor ainda é real. Para lojas mais antigas, a estimativa de depreciação carrega a maior parte do peso analítico, e é por isso que esta calculadora deprecia cada componente separadamente.

O RCN é o custo para construir uma estrutura de utilidade equivalente usando materiais e padrões atuais. Não é o custo de reprodução — você não está reconstruindo um showroom de 1978 com detalhes de 1978, você está precificando o equivalente moderno. Cada componente recebe seu próprio custo unitário porque o espaço da concessionária é amplamente desigual: um showroom com fachada de vidro, pisos polidos, tetos altos e uma fachada exigida pela marca pode custar duas a três vezes o mesmo metro quadrado de um armazém de peças, e uma cabine de pintura é um item de equipamento precificado como um valor global em vez de área.

Trabalhe no site de forma sistemática. Precifique o showroom, os escritórios de vendas e negócios e o lounge do cliente em seus respectivos custos de espaço acabado. Precifique a oficina de serviço pelo custo da oficina por metro quadrado e anote a contagem de boxes. Precifique as peças e o armazenamento ao custo de armazém, incluindo a área do mezanino se for um espaço funcional. Adicione a funilaria e a cabine de pintura apenas se a loja operar reparos de colisão. Precifique o lava-jato ou a baia de detalhamento separadamente, pois o conteúdo do equipamento eleva seu custo por metro quadrado acima do espaço comum da oficina. O estacionamento de estoque estruturado é inserido por vaga, porque a construção do deck é estimada por vaga.

Uma vez definidos os custos diretos (hard costs), aplique o multiplicador de custo local para o seu mercado e, em seguida, adicione os custos indiretos (soft costs) — arquitetura e engenharia, licenças e taxas de impacto, financiamento do período de construção e jurídico — normalmente de dez a quinze por cento do custo direto. Por fim, adicione o incentivo empreendedor, o lucro que um desenvolvedor exigiria para realizar o projeto. Dez por cento é um ponto de partida comum, mas em um mercado onde as concessionárias não estão sendo construídas de forma especulativa, o incentivo é baixo e deve ser reduzido.

A deterioração física aqui usa o método idade/vida: idade efetiva dividida pela vida econômica total. A idade efetiva não é a idade cronológica — uma oficina que recebeu telhado novo, nova iluminação e novos equipamentos tem uma idade efetiva bem abaixo de sua idade real, enquanto uma negligenciada pode ser mais velha do que a escritura sugere. A vida econômica varia de acordo com o componente: as principais estruturas de alvenaria e aço podem durar de quarenta a cinquenta anos, itens com uso intensivo de mecânica, como equipamentos de lava-jato e cabines de pintura, de vinte a trinta, e benfeitorias no local, como pavimentação asfáltica e postes de luz, de quinze a vinte e cinco. Depreciar cada linha separadamente é o que impede que um showroom novo herde a idade da oficina antiga.

A obsolescência funcional é a perda de valor proveniente de dentro da propriedade. Nas concessionárias, os itens recorrentes são uma oficina com poucos boxes para suportar a absorção de serviço da loja, alturas de teto que não aceitam elevadores modernos de duas colunas ou de plataforma, um mezanino de peças inadequado, um showroom que não atende mais ao programa de imagem atual e a circulação no local que força o tráfego de serviço a passar pela área de exibição do cliente. Onde o defeito for curável, insira o custo de cura como um valor em dólar. Onde for incurável, expresse-o como uma porcentagem do custo depreciado.

A obsolescência externa vem de fora do limite da propriedade: uma franquia que perdeu participação de mercado, um realinhamento de rodovia que retirou a contagem de tráfego para a qual o local foi construído, uma migração do polo de concessionárias para outro trevo ou excesso geral de espaço para concessionárias na área de influência. Geralmente é estimada como uma porcentagem, apoiada pela capitalização da perda de aluguel ou por vendas pareadas, onde existirem. Ambas as categorias de obsolescência são aplicadas após a depreciação física nesta calculadora, o que corresponde ao sequenciamento padrão de avaliação.

O terreno é avaliado como se estivesse vago e disponível para seu maior e melhor uso, o que para o local de uma concessionária geralmente significa terreno comercial de rodovia com fachada significativa. Insira o site por acre ou por metro quadrado com um valor unitário correspondente. Se a loja ocupar mais terreno do que as benfeitorias exigem — um lote nos fundos mantido para expansão futura ou área de armazenamento excedente — considere isso separadamente como terreno em excesso, pois contribui com valor, mas não deve ser misturado à taxa por acre que sustenta o local operacional.

O valor indicado é o RCN total, menos a depreciação física, menos a obsolescência funcional e externa, mais o terreno e qualquer terreno em excesso. Antes de confiar nele, verifique os índices relatados pela calculadora. A depreciação total como parcela do RCN deve ser consistente com a idade e a condição observadas — uma loja de dezoito anos mostrando oito por cento de depreciação não é crível. O valor por boxe de serviço e o valor por vaga de exibição devem ficar próximos aos de outras concessionárias na região. O terreno como parcela do valor total normalmente varia de vinte e cinco a quarenta e cinco por cento para uma loja suburbana, sendo maior em locais de preenchimento urbano onde o solo representa a maior parte do valor.

Por fim, trate o método do custo como uma das três indicações. Onde uma concessionária é alugada para um operador de franquia em um contrato de locação líquida de longo prazo, o método da renda geralmente carrega mais peso, e onde existem vendas genuínas de concessionárias no mercado, a comparação de vendas merece consideração. O método do custo é mais forte em lojas mais novas, ocupadas pelo proprietário e construídas para fins específicos — e é indispensável para trabalhos de tributação, valores de reposição de seguro e qualquer situação em que as benfeitorias devam ser avaliadas separadamente do negócio que opera dentro delas.