Abordagem de Custo de Hotel

Um hotel é uma propriedade de uso especial. As melhorias são projetadas em torno da hospedagem transitória: módulos de quartos empilhados ao longo de corredores, sistemas de segurança e saídas dimensionados para a ocupação, cozinhas comerciais e lavanderia dimensionadas para a contagem de chaves (keys), e áreas públicas programadas para hóspedes em vez de inquilinos. Muito pouco desse layout é transferido para outro uso sem um grande custo de conversão, e as vendas de mercado raramente isolam o setor imobiliário — as transações hoteleiras agrupam o negócio operacional, afiliação de franquia, contratos de gestão e valor de continuidade operacional, que devem ser extraídos antes que um preço diga algo sobre a propriedade real.

A abordagem de custo evita esse problema ao fazer uma pergunta que pode ser respondida a partir de dados de custos publicados e inspeção: quanto custaria para construir essas melhorias hoje, quanto valor elas perderam devido à idade, design e forças externas do mercado, e quanto vale o terreno por si só? Para hotéis mais novos, a resposta geralmente é próxima ao valor de mercado. Para os mais antigos, a estimativa de depreciação carrega a maior parte do peso analítico — e é por isso que esta calculadora deprecia cada componente separadamente, em vez de aplicar uma idade única para toda a propriedade.

O RCN é o custo para construir melhorias de utilidade equivalente usando materiais, códigos e padrões atuais. Cada componente recebe seu próprio custo unitário porque o espaço hoteleiro é desigual: os quartos são precificados per key, porque os dados de custo de hospedagem são publicados per key e o mix de quartos altera a metragem quadrada mais do que altera o custo; o lobby, restaurante e cozinha, salão de festas e academia custam bem acima do espaço acabado comum por metro quadrado; e itens como a piscina, o pacote FF&E e a sinalização são precificados como valores globais (lump sum) porque não escalam com a área do piso.

Trabalhe na propriedade de forma sistemática. Precifique os quartos per key com o mix de quartos que o hotel realmente oferece, e uma ala de suítes per key se houver. Adicione o lobby e a recepção, área de alimentos e bebidas com sua cozinha comercial, salão de festas e espaço para reuniões, academia, piscina e spa, administração e back of house, lavanderia e central térmica. Em seguida, o terreno: estacionamento de superfície e acessos ou um edifício garagem precificado por vaga, o porte-cochère ou entrada coberta, paisagismo, o pacote FF&E e a sinalização.

Uma vez definidos os custos diretos, aplique o multiplicador de custo local para o seu mercado e, em seguida, adicione os custos indiretos (soft costs) — arquitetura e design de interiores, licenças e taxas de impacto, requisitos de design da marca e franquia, financiamento durante o período de construção e jurídico — normalmente de doze a dezesseis por cento do custo direto em obras de hospedagem. Por fim, adicione o incentivo empreendedor, o lucro que um desenvolvedor exigiria. Em hotéis, isso costuma ser baixo, porque poucos hotéis são construídos especulativamente; em um mercado com pouca construção nova, deve ser reduzido ou removido.

A deterioração física utiliza o método idade/vida: idade efetiva dividida pela vida econômica total. A idade efetiva reflete a condição, não a data da escritura — um hotel que concluiu um plano de melhoria de propriedade (PIP) recente com novos acabamentos de quartos, móveis e banheiros tem uma idade efetiva bem abaixo da sua idade cronológica. A vida econômica varia por componente: a estrutura do edifício e o edifício garagem podem ter de quarenta a cinquenta anos, a central térmica e a lavanderia trinta e cinco, a piscina de vinte a vinte e cinco, FF&E de sete a dez, e benfeitorias no terreno como pavimentação de quinze a vinte. Depreciar cada linha separadamente é o que evita que uma ala de quartos renovada herde a idade do edifício original.

A obsolescência funcional é a perda de valor proveniente do interior da propriedade e, em hotéis, os itens recorrentes são o programa de quartos (tamanhos de quartos que os padrões atuais da marca não aceitariam), corredores e sistemas que falham no PIP, contagem de vagas de estacionamento abaixo da proporção padrão por key, um mix de espaços de reunião incompatível com a demanda e layouts que inflam o trabalho de governança e recepção. Onde o defeito é curável — uma reconfiguração de quarto, uma atualização de sistemas — insira o custo de cura como um valor em dólar. Onde for incurável, expresse-o como uma porcentagem do custo depreciado.

A obsolescência externa vem de fora da propriedade: nova oferta concorrente no submercado, perda de um gerador de demanda, como um campus corporativo ou centro de convenções, realinhamentos de rodovias ou aeroportos que mudaram os padrões de viagem, ou custos operacionais crescentes que as diárias do mercado não podem absorver. Geralmente é estimada como uma porcentagem, apoiada pela perda de renda no lado operacional onde existem dados. Ambas as categorias de obsolescência são aplicadas após a depreciação física nesta calculadora, seguindo a sequência padrão de avaliação.

O terreno é avaliado como se estivesse vago e disponível para seu melhor e mais alto uso — normalmente terrenos comerciais ou de hospitalidade com boa visibilidade e acesso próximos aos geradores de demanda da propriedade. Insira o terreno por acre ou por pé quadrado com um valor unitário correspondente e trate qualquer metragem excedente separadamente como terreno em excesso, pois ela contribui com valor, mas não deve ser misturada na taxa por acre que sustenta o local operacional.

O valor indicado é o RCN, menos a depreciação física, menos a obsolescência funcional e externa, mais o terreno e qualquer terreno em excesso. Antes de confiar nele, verifique os índices que a calculadora relata. O valor per key deve ficar próximo do que hotéis comparáveis na região são construídos ou vendidos em uma base apenas imobiliária — esse é o número que operadores e revisores citam primeiro. A depreciação total como parcela do RCN deve ser consistente com a idade observada, condição e status do PIP; um hotel de quinze anos mostrando dez por cento de depreciação não é crível. O terreno como parcela do valor total normalmente varia de quinze a trinta por cento para um hotel suburbano, sendo maior em locais urbanos e resorts.

Por fim, trate a abordagem de custo como uma das três indicações. Hotéis são comprados com base na renda, portanto, a abordagem de renda geralmente carrega o maior peso para uma propriedade operacional e, onde existem vendas limpas apenas do setor imobiliário, a comparação de vendas merece ser considerada. A abordagem de custo é mais forte em hotéis mais novos e construídos para esse fim — e é indispensável para trabalhos de avaliação fiscal, valores de reposição para seguros e qualquer situação em que o imóvel deva ser avaliado separadamente do negócio de hospedagem que opera dentro dele.