Estimador de Custos de Fechamento

As taxas do credor (Lender fees) pagam ao seu credor hipotecário para originar o empréstimo: originação/subscrição (geralmente 0,5–1,5% do empréstimo), a avaliação do imóvel ($500–$800) e a consulta ao relatório de crédito ($50–$100). Em um empréstimo de $400K com 1% de originação, isso representa cerca de $4,000–$5,000.

As taxas de título e custódia (Title and escrow fees) pagam à empresa de títulos para pesquisar a cadeia de propriedade, emitir o seguro de título, cuidar da liquidação e registrar os documentos. O seguro de título do credor protege o banco (obrigatório) e custa cerca de 0,4% do empréstimo. O seguro de título do proprietário protege você (opcional, mas fortemente recomendado) e custa cerca de 0,5% do preço. Ignorar a cobertura do proprietário para economizar $1,500 em uma casa de $300K é o clássico erro de quem "economiza centavos para perder milhares" quando um ônus antigo surge 3 anos depois.

As taxas de registro governamental e os impostos de transferência variam drasticamente conforme o estado. Nova York cobra um imposto de registro de hipoteca de cerca de 1,8% além do imposto de transferência. Pensilvânia e Maryland têm impostos de transferência de cerca de 1%, divididos entre comprador e vendedor. Califórnia, Alasca e alguns outros estados não possuem imposto de transferência a nível estadual. Verifique o site do registrador do seu condado para ver a tabela atual antes de assumir os valores padrão.

Itens de garantia pré-pagos (Prepaid escrow items) não são exatamente taxas — são contas futuras pagas antecipadamente. Os credores geralmente coletam 2 meses de impostos prediais (property taxes), 12 meses de seguro residencial e juros pro rata (per-diem interest) do dia do fechamento até o final do mês. Esses valores vão para a sua conta de custódia (escrow), não para o bolso do credor, mas ainda assim impactam o seu "cash-to-close".

Custos de fechamento (closing costs) e "cash to close" são números diferentes, e confundi-los é um dos erros mais comuns dos compradores. Os custos de fechamento são apenas as taxas e pré-pagos: normalmente 2–5% do preço. O "cash to close" é o valor total que você transfere para a empresa de títulos no dia do fechamento: entrada + custos de fechamento − créditos do vendedor − sinal (earnest money) já depositado em custódia.

Em uma casa de $400K com 20% de entrada ($80K) e $12K de custos de fechamento, seu "cash to close" é de $92K — não $12K. Se você negociou um crédito do vendedor de $5K e deu $4K de sinal há 30 dias, sua transferência bancária será de $92K − $5K − $4K = $83K. Sempre trabalhe de trás para frente a partir da linha final do "Closing Disclosure", não pelo subtotal dos custos de fechamento, ao confirmar o valor da transferência com seu banco.

Negocie créditos do vendedor (seller credits). Em um mercado equilibrado ou favorável ao comprador, pedir uma concessão de 2–3% do vendedor para os custos de fechamento é padrão. O vendedor paga isso com o produto da venda; você aporta menos dinheiro vivo. Empréstimos convencionais limitam as concessões em 3% (com ≤10% de entrada) ou 6% (>10% de entrada); o FHA limita em 6%; o VA limita em 4% para a maioria das taxas.

Pesquise a empresa de títulos (title company). A lei federal permite que o comprador escolha a empresa de títulos na maioria dos estados, e as taxas podem variar de 20 a 40% entre os provedores. O seguro de título é regulamentado estado por estado, mas as taxas de liquidação e pesquisa de título não são. Obtenha 2 a 3 orçamentos; a economia em uma única transação geralmente paga as chamadas telefônicas 100 vezes.

Créditos do credor em troca de uma taxa de juros ligeiramente maior. Aceitar uma taxa 0,125–0,25% maior pode render um crédito de 0,5–1% do valor do empréstimo para os custos de fechamento. Vale a pena se você planeja refinanciar ou vender em 5 anos. É um mau negócio se você pretende manter o empréstimo por mais de 15 anos — a taxa de juros mais alta acabará superando a economia inicial.

Considere uma compra de $400,000 em um estado com impostos médios (Ohio, Texas, Carolina do Norte), 20% de entrada ($80,000), empréstimo de $320,000 a 7,0%. Lado do credor: 1% de originação ($3,200), avaliação ($650), consulta de crédito ($75), juros pré-pagos no fechamento no dia 15 do mês (cerca de $930). Subtotal do credor: ~$4,855.

Título e custódia: apólice do credor a 0,4% do empréstimo ($1,280), apólice do proprietário a 0,5% do preço ($2,000), taxa de liquidação ($550), levantamento topográfico ($400), registro ($120). Subtotal de títulos: ~$4,350.

Governo: imposto de transferência de escritura ~0,2% do preço ($800). Custódia pré-paga: 2 meses de imposto predial a 1,1% anual ($733), 12 meses de seguro residencial ($1,400). Subtotal da custódia: ~$2,133.

Custos totais de fechamento: aproximadamente $12,138 — cerca de 3,0% do preço de compra, um valor típico. O "cash to close" seria $80,000 de entrada + $12,138 = $92,138 transferidos para a empresa de títulos no dia do fechamento. Negocie um crédito do vendedor de 2% ($8,000) e a transferência cai para $84,138.