Refinanciamiento de Hipoteca

Punto de equilibrio = costos de cierre ÷ ahorros mensuales. Si refinanciar cuesta $6,000 y le ahorra $200 al mes, su punto de equilibrio es de 30 meses. Si permanece en la casa más tiempo que eso, saldrá ganando; si vende o vuelve a refinanciar antes, le habrá entregado efectivo al prestamista a cambio de nada.

Considere su horizonte de tiempo real. El propietario promedio en EE. UU. se muda cada 8 a 13 años, pero si ya ha vivido en la casa por 10 años y los hijos están por irse a la universidad, su horizonte restante podría ser de 3 a 4 años. Un punto de equilibrio de 30 meses en un horizonte de 36 meses es una ganancia marginal; la misma refinanciación en un horizonte de 10 años es un sí rotundo.

Incluir los costos de cierre en el nuevo préstamo significa desembolso cero hoy, pero financiará esas comisiones a la nueva tasa durante 15 o 30 años. En un préstamo a 30 años al 6%, $6,000 de costos incluidos se convierten en aproximadamente $13,000 en efectivo total pagado (capital + intereses) al final del plazo.

Pagar por adelantado es más barato a largo plazo pero requiere el efectivo ahora. La regla general: si tiene el efectivo y planea conservar el préstamo por más de ~5 años, pague por adelantado. Si el efectivo es escaso o podría refinanciar de nuevo pronto, inclúyalos en el préstamo y use los ahorros en otro lugar. El punto de equilibrio en sí es similar de cualquier manera — lo que cambia es su costo total de por vida.

La trampa oculta más grande al refinanciar es reiniciar la amortización. Si lleva 10 años de una hipoteca a 30 años y refinancia a un nuevo préstamo de 30 años, ha extendido su pago total a 40 años. Incluso con una tasa más baja, la década adicional de intereses puede borrar los ahorros mensuales.

Dos formas de evitar la trampa: refinanciar a un plazo más corto (por ejemplo, 15 o 20 años) para mantenerse en el cronograma de la fecha de liquidación original, o tomar el de 30 años por la flexibilidad del flujo de caja pero realizar pagos adicionales al capital equivalentes a su pago anterior. Cualquiera de los dos enfoques captura los ahorros de la tasa sin devolver los años de capital que ya ha acumulado.

La regla general de una "tasa entre 0.75% y 1.0% más baja" todavía se aplica, pero es secundaria a la comparación entre el punto de equilibrio y el horizonte de tiempo. Una caída del 0.5% en un préstamo de $500,000 con bajos costos de cierre y un horizonte largo puede superar a una caída del 1.0% en un préstamo de $200,000 con comisiones altas y un horizonte corto. Siempre analice las cifras reales.

Supongamos que tiene un saldo de $300,000, le quedan 27 años, al 7.25% — su pago actual es de aproximadamente $2,066/mes (solo capital e intereses). Se le ofrece un nuevo préstamo a 30 años al 5.75% con $6,000 en costos de cierre incluidos.

El capital del nuevo préstamo se convierte en $306,000. Al 5.75% a 30 años, su nuevo pago baja a aproximadamente $1,786/mes — un ahorro mensual de unos $280. Divida los $6,000 de costos de cierre entre los $280 de ahorro mensual y su punto de equilibrio es de ~21 meses. Permanezca en la casa más de ~2 años y saldrá ganando.

Los ahorros de por vida parecen mayores, pero léalos con cuidado: pagará ~$643,000 en total con el nuevo préstamo a 30 años frente a los ~$669,000 restantes del antiguo a 27 años — una ganancia de ~$26,000 de por vida. El detalle: agregó 3 años de pagos. Ingrese sus propios números en la calculadora de arriba para ver cómo cambian las cifras del punto de equilibrio y los ahorros de por vida según el tamaño de su préstamo y los costos de cierre.