Alquilar vs. Comprar Vivienda

Ser propietario de una vivienda cuesta dinero todos los meses incluso después de pagar la hipoteca — el impuesto a la propiedad, el seguro de vivienda, el mantenimiento y (en el caso de los condominios) las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) nunca desaparecen. Una regla general razonable es que entre el 1–2% del valor de la vivienda al año se destina a mantenimiento y reparaciones mayores (techo, climatización, calentador de agua, electrodomésticos), distribuidos a largo plazo.

Comprar también conlleva grandes costos de transacción que solo se pagan al mudarse: aproximadamente entre el 2–5% del precio de compra (costos de cierre, inspecciones, honorarios del prestamista) y entre el 6–10% del precio de venta (comisiones de agentes, impuestos de transferencia, preparación, concesiones). Esos costos de "ida y vuelta" suelen requerir de 3–5 años de apreciación del precio solo para alcanzar el punto de equilibrio.

Alquilar le brinda flexibilidad. El costo de un cambio de trabajo inesperado, un divorcio, un despido o un mal vecino es la terminación de un contrato de arrendamiento y un camión de mudanza — no una venta forzada en un mercado débil con costos de transacción de cinco cifras.

Divida el precio de compra de la vivienda entre 12 veces el alquiler anual de una propiedad comparable. Una relación inferior a 15 se inclina a que comprar es más barato. Entre 15–20 es aproximadamente neutral y depende en gran medida de cuánto tiempo se quede. Más de 20 se inclina a que alquilar es más barato, a menudo por mucho.

Las zonas metropolitanas costeras de EE. UU. (San Francisco, Los Ángeles, Seattle, Nueva York, Boston) suelen situarse entre 25–40, lo que significa que el alquiler es la opción de menor costo para la mayoría de los plazos. Las ciudades de la región del Sun Belt y del Medio Oeste (Indianápolis, Pittsburgh, Cleveland, Memphis) suelen situarse entre 10–15, donde comprar resulta rentable rápidamente incluso en un horizonte de 5 años.

La relación no lo capta todo — las escuelas, el trayecto al trabajo, el valor de la opción de fijar los costos de vivienda frente a futuros aumentos de alquiler y la disciplina del ahorro forzado mediante los pagos de capital son importantes —, pero es un filtro rápido antes de realizar el cálculo completo.

Si se va a quedar menos de 3 años, alquilar casi siempre gana en términos de dinero en efectivo. Los costos de transacción de compra y venta superan cualquier capital acumulado y cualquier apreciación obtenida. De 3–7 años es un verdadero dilema que depende de la relación precio-alquiler local, la tasa hipotecaria y el crecimiento del alquiler.

Después de los 7 años, los números suelen inclinarse hacia la compra, suponiendo que la vivienda sea adecuada para sus necesidades durante todo ese tiempo. El efecto de ahorro forzado de la amortización del capital más una modesta apreciación suele superar la alternativa de alquilar e invertir la diferencia, especialmente porque la mayoría de los inquilinos no invierten realmente la diferencia.

No ignore el costo de oportunidad del pago inicial. Un veinte por ciento de pago inicial en una casa de $400,000 son $80,000 que se quedan en capital de vivienda ganando la tasa de apreciación local. Esos mismos $80,000 en una cartera diversificada con rendimientos reales del 6–7% es una comparación significativa que una calculadora puede hacer explícita.