Calculadora de multiplicador de renta bruta (GRM)

El multiplicador de renta bruta (GRM) es el ratio de valoración más simple en el sector inmobiliario residencial y comercial pequeño: GRM = Precio de Compra ÷ Renta Bruta Anual. Un dúplex listado en $450,000 que cobra $3,600 al mes genera $43,200 al año, por lo que su GRM es 450,000 ÷ 43,200 = 10.4. Léalo como el número de años de renta bruta que se necesitarían para recuperar el precio de compra si no hubiera gastos, vacantes ni financiamiento.

El ratio se puede reorganizar de dos maneras, por lo que esta calculadora tiene tres modos. Si conoce el GRM que los inversionistas están pagando en su submercado, puede resolver el precio: Precio = Renta Bruta Anual × GRM. Si sabe lo que está dispuesto a pagar y el GRM que necesita alcanzar, puede resolver la renta que debe producir el negocio: Renta Bruta Anual = Precio ÷ GRM. Los corredores usan la primera forma para poner precio a los listados; los inversionistas usan la segunda para establecer objetivos de renta en negocios de valor agregado.

Algunos mercados y servicios de listado citan en su lugar un GRM mensual: el precio dividido por la renta mensual en lugar de la anual. Un GRM mensual es simplemente el GRM anual multiplicado por doce, por lo que un GRM anual de 10.4 es un GRM mensual de 125. Esta calculadora muestra ambos para que pueda comparar listados sin importar qué convención utilizó el corredor. Mezclar ambos es el error más común del GRM y tiene un desfase por un factor de doce, lo que hace que un mal negocio parezca extraordinario.

El GRM ignora deliberadamente los gastos operativos. Eso es una ventaja cuando está filtrando treinta listados un sábado por la mañana y una desventaja cuando está decidiendo qué ofrecer realmente. Debido a que se detiene en el ingreso bruto, el GRM se puede calcular a partir de una hoja de listado en cinco segundos, antes de tener una lista de rentas, una factura de impuestos o una cotización de seguro. Es un filtro, no una conclusión de evaluación de riesgos.

El Dúplex A está listado en $450,000 con dos unidades que se alquilan a $1,800 cada una, es decir, $43,200 al año y un GRM de 10.4. El Dúplex B está listado en $520,000 con la misma renta mensual combinada de $3,600, lo que da un GRM de 12.0. El Dúplex C está listado en $385,000 con $3,300 al mes, un GRM de 9.7. Solo por la renta bruta, C es el ingreso más barato y B el más caro.

Ahora considere la realidad operativa. Supongamos que el Dúplex A tiene un 38% de gastos operativos y una reserva de vacancia del 5%. El ingreso bruto efectivo es 43,200 × 0.95 = $41,040, y el NOI es 41,040 × 0.62 = $25,445. Divida por el precio de $450,000 y el cap rate implícito es del 5.65%. Esa es la cifra que un prestamista, un tasador o un comprador serio realmente utilizará.

La clasificación puede cambiar una vez que los gastos difieren. Si el Dúplex C se encuentra en un municipio con una tasa impositiva mucho más alta y tiene un 48% de gastos en lugar del 38%, su NOI sobre $39,600 de renta bruta con un 5% de vacancia es 37,620 × 0.52 = $19,562, lo que sobre un precio de $385,000 es un cap rate del 5.08%. La propiedad con el mejor GRM es la peor inversión. Es precisamente por eso que el GRM es un filtro y el cap rate es la decisión.

Use los modos en conjunto. Filtre con el GRM para crear una lista corta de cinco propiedades de cuarenta, luego ejecute los datos de gastos y vacancia en esta página para ver el cap implícito en cada una. Cualquier propiedad donde el cap implícito se desplome en relación con su GRM tiene un problema de gastos que vale la pena investigar antes de visitarla.

No existe un GRM universalmente bueno, porque el ratio incorpora impuestos locales sobre la propiedad, costos de seguros, niveles de renta y expectativas de crecimiento. A continuación se presentan los rangos que los inversores suelen ver en los Estados Unidos a mediados de la década de 2020; verifique con comparables cerrados reales en su condado antes de confiar en ellos.

Multifamiliares pequeños en mercados de bajo costo del Medio Oeste y Sureste (Cleveland, Memphis, Birmingham, interior de Georgia): un GRM de 6 a 9 es común. Las rentas son altas en relación con el precio, pero los ratios de gastos y la rotación también son altos.

Mercados secundarios del Sunbelt (Tampa, Charlotte, San Antonio, Phoenix): GRM de 10 a 14. Los costos de seguro en Florida y la costa de Texas han elevado bruscamente los ratios de gastos efectivos desde 2022, por lo que un GRM de 12 allí no significa lo mismo que un GRM de 12 en 2019.

Metrópolis costeras de alto costo (Los Ángeles, Seattle, Boston, los distritos exteriores de Nueva York): GRM de 15 a 22 y ocasionalmente superiores. Los compradores aceptan ingresos actuales bajos porque están evaluando la apreciación, el crecimiento de las rentas y el valor del suelo en lugar del rendimiento inmediato.

Los alquileres de viviendas unifamiliares generalmente se negocian con GRM más altos que los multifamiliares pequeños en el mismo mercado porque el grupo de compradores incluye a propietarios-ocupantes que no compran basándose en los ingresos. Los edificios de apartamentos Clase-C se negocian con los GRM más bajos porque sus ratios de gastos, rotación y necesidades de capital son los más altos.

Las propiedades de alquiler a corto plazo no deben filtrarse por GRM en absoluto. Los ingresos brutos por reservas conllevan gastos de gestión, limpieza, suministros y comisiones de plataforma que pueden consumir del 35% al 50% del bruto antes de cualquier gasto operativo tradicional, por lo que el ratio no es comparable con los alquileres a largo plazo.

El GRM y el cap rate están relacionados matemáticamente siempre que el ratio de gastos sea constante. Si el NOI es una fracción fija de la renta bruta, entonces el Cap Rate es aproximadamente (1 menos el ratio de gastos) dividido por el GRM. Con un ratio de gastos del 40%, un GRM de 10 implica un cap rate del 6.0%, y un GRM de 12.5 implica un cap rate del 4.8%. La razón por la que las dos métricas difieren en la práctica es que los ratios de gastos no son constantes entre propiedades, que es exactamente la información que el GRM descarta.

La regla del 1% es un pariente cercano del GRM. Establece que la renta mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra, lo que equivale a decir que el GRM anual debe ser de 8.33 o inferior. Esta calculadora muestra el porcentaje de renta sobre precio junto al GRM para que pueda verificar ambos a la vez. En la mayoría de las ciudades costeras, la regla del 1% ha sido inalcanzable durante una década, lo que le indica que la regla es una heurística de una era y un mercado específicos, no una ley.

El retorno cash-on-cash va un paso más allá del cap rate al agregar el financiamiento. Dos compradores pueden pagar el mismo precio por el mismo GRM y obtener retornos cash-on-cash muy diferentes dependiendo del pago inicial, la tasa y la amortización. El GRM es no apalancado e indiferente al financiamiento por diseño, lo que lo hace útil para comparar activos e inútil para comparar negocios estructurados de manera diferente.

Una secuencia práctica: use el GRM para preseleccionar, el cap rate para valorar, el DSCR para ver qué financiará un prestamista y el cash-on-cash para decidir si el capital está mejor desplegado aquí que en otro lugar. Saltar directamente del GRM a una oferta es como los inversores terminan siendo dueños de una propiedad cuyos impuestos se reevalúan al precio de venta el día después del cierre.

Usar la renta solicitada en lugar de la renta cobrada. La vacancia, las concesiones y la morosidad significan que la lista de rentas y los estados bancarios rara vez coinciden. Pida doce meses de depósitos, no un cronograma de cuánto deberían costar las unidades.

Usar la renta pro-forma como si ya estuviera vigente. Los vendedores suelen listar una propiedad con un GRM calculado sobre rentas de mercado post-renovación mientras las unidades están ocupadas por inquilinos a largo plazo que pagan un 25% por debajo del mercado. Calcule dos GRM, uno sobre la renta actual y otro sobre la pro-forma, y negocie basándose en el primero.

Olvidar otros ingresos. La lavandería, el estacionamiento, el almacenamiento, la renta de mascotas y los reembolsos de servicios públicos pueden agregar del 3% al 8% del bruto en multifamiliares pequeños. Excluirlos sobreestima el GRM y hace que el negocio parezca más caro de lo que es.

Ignorar la reevaluación del impuesto sobre la propiedad. En estados que reevalúan al valor de mercado en la transferencia, los impuestos en el estado operativo del vendedor pueden ser una fracción de lo que usted pagará. El GRM no le mostrará esto porque nunca toca los gastos.

Comparar entre mercados. Un GRM de 9 en un estado con tasas impositivas efectivas del 2.3% y un GRM de 9 en un estado con tasas del 0.6% son inversiones totalmente diferentes. Solo compare GRM dentro de un submercado y clase de propiedad.

Tratar un GRM bajo como una ganga. Los GRM inusualmente bajos suelen señalar algo: mantenimiento diferido, un submercado en declive, una base de inquilinos problemática o gastos que un nuevo propietario no puede controlar. El ingreso barato a menudo es barato por una razón que vale la pena descubrir antes del cierre.