Calculadora de precio por pie cuadrado

El precio por pie cuadrado es el precio total dividido por el área medida del edificio: PSF = Precio ÷ Pies cuadrados. Una casa que se vende por $425,000 con 1,850 pies cuadrados terminados se transa a 425,000 ÷ 1,850 = $229.73 por pie cuadrado. La fórmula se reorganiza a Precio = Pies cuadrados × PSF cuando desea valorar una propiedad frente a una tasa de mercado conocida, y a Pies cuadrados = Precio ÷ PSF cuando desea saber qué tamaño compra un presupuesto a los precios vigentes.

La aritmética es trivial; la definición de pies cuadrados es donde radica el verdadero trabajo. En la práctica residencial de los Estados Unidos, el estándar ANSI Z765 mide el área habitable terminada sobre el nivel del suelo desde las paredes exteriores, excluyendo garajes, sótanos sin terminar, porches abiertos y espacios de ático con altura de techo insuficiente. Un sótano terminado es espacio habitable real y añade valor real, pero convencionalmente se informa por separado en lugar de incluirse en la cifra sobre el nivel del suelo, porque el espacio bajo el nivel del suelo se vende consistentemente por menos por pie.

La medición comercial sigue un libro de reglas completamente diferente. Los estándares BOMA distinguen los pies cuadrados usables, que es el área que un inquilino ocupa exclusivamente, de los pies cuadrados rentables, que añaden una parte proporcional de vestíbulos, pasillos y baños. La relación entre ellos es el load factor o factor de área común, típicamente del 12% al 20% en oficinas multi-inquilino. Una suite de 10,000 pies cuadrados usables en un edificio con un factor de carga del 15% representa 11,500 pies cuadrados rentables, y el alquiler se cotiza sobre la cifra mayor.

Esta calculadora también informa el precio por metro cuadrado, porque la mayor parte del mundo cotiza las propiedades de esa manera. Un metro cuadrado equivale a 10.7639 pies cuadrados, por lo que una propiedad de $230 por pie cuadrado cuesta aproximadamente $2,476 por metro cuadrado.

El Listado A pide $425,000 por 1,850 pies cuadrados, lo que equivale a $229.73 por pie cuadrado. El Listado B pide $499,000 por 2,300 pies cuadrados, o $216.96. El Listado C pide $389,000 por 1,540 pies cuadrados, o $252.60. Solo por el precio por pie cuadrado, B es el mejor valor y C el más caro.

Esa clasificación es incompleta de una manera predecible. El precio por pie cuadrado casi siempre disminuye a medida que aumenta el tamaño, porque una gran parte del valor de una casa reside en componentes que no escalan: el lote, la cocina, los sistemas mecánicos, los baños y las obras del sitio. Duplicar el área terminada no duplica el costo ni el valor. Comparar una casa de 1,540 pies cuadrados con una de 2,300 pies cuadrados basándose en el PSF y concluir que la más pequeña está sobrevalorada es el mal uso más común de esta métrica.

Los tasadores manejan esto seleccionando comparables dentro de un rango de aproximadamente 10% a 20% del tamaño del sujeto, en el mismo submercado, de edad, condición y estilo similares, y luego ajustando por las diferencias restantes. Si el Listado C se encuentra en un lote de medio acre en la mejor zona escolar del condado y A y B no, los $252 por pie cuadrado pueden estar totalmente justificados y seguir siendo la mejor compra.

Utilice el campo de comparable en esta página para probar la brecha implícita. Ingrese el PSF de una venta cerrada genuinamente similar y la calculadora mostrará cuánto valdría el sujeto a esa tasa y qué tan por encima o por debajo está el precio de venta. Un sujeto que pide un 8% por encima de los comparables necesita una explicación identificable: renovación, vista, lote o condición. Si no puede identificarla, eso es poder de negociación.

Ubicación, en todas las escalas. El área metropolitana, el submercado, el vecindario, la zona escolar e incluso el lado de la calle mueven el PSF. Dos casas idénticas a una milla de distancia pueden diferir en un 30% por pie cuadrado sin ninguna diferencia física entre ellas, y ninguna cantidad de aritmética reconciliará esa brecha; pertenece al terreno.

Tamaño, de forma inversa. Las casas más pequeñas tienen un PSF más alto porque los componentes de costo fijo se distribuyen en menos pies. Dentro de un mismo vecindario, graficar el PSF frente al metraje cuadrado casi siempre produce una curva con pendiente descendente.

Edad y condición. Una casa tipo rancho de 1955 totalmente renovada y una sin tocar en la misma cuadra pueden diferir en un 25% o más por pie cuadrado. Las cocinas, los baños, el techo, el HVAC, las ventanas y el servicio eléctrico dominan este margen.

Tamaño del lote y características del sitio. El PSF se calcula sobre el edificio, por lo que el terreno aparece como una prima no explicada. En mercados donde el terreno representa una gran parte del valor, comparar el PSF sin verificar el tamaño del lote produce resultados sin sentido.

Tipo de propiedad. En el sector inmobiliario comercial, el PSF varía enormemente según la clase de activo. Una oficina Clase A en un distrito comercial central puede transarse entre $300 y $600 por pie cuadrado, una oficina suburbana entre $120 y $250, un almacén moderno a granel entre $90 y $180, y el comercio minorista de vecindario entre $150 y $350. Estos son rangos ilustrativos de Estados Unidos y varían ampliamente por metrópoli.

El costo de construcción establece un piso con el tiempo. Cuando el PSF de reventa cae significativamente por debajo del costo de reposición por pie cuadrado, la nueva construcción se detiene, la oferta se estanca y el inventario existente eventualmente ajusta su precio al alza. Comparar el PSF de mercado con el costo de construcción local por pie cuadrado es una verificación rápida de si un submercado tiene exceso o falta de oferta.

En el arrendamiento comercial, el precio por pie cuadrado se utiliza para el alquiler en lugar del precio de venta, y las convenciones difieren según la región y la clase de activo. Las oficinas y el comercio minorista en la mayoría de los mercados de Estados Unidos cotizan el alquiler anual por pie cuadrado rentable: una suite a $32 por pie cuadrado con 2,400 pies rentables cuesta $76,800 al año, o $6,400 al mes. El espacio industrial se cotiza frecuentemente de forma mensual por pie cuadrado en el oeste de los Estados Unidos y anualmente en otros lugares, por lo que confirmar la convención antes de comparar cotizaciones es esencial.

La estructura del contrato de arrendamiento cambia lo que incluye el número. Un alquiler bruto de servicio completo (full-service gross) de $32 cubre impuestos, seguros, mantenimiento y, a menudo, servicios públicos. Un alquiler triple neto (triple-net) de $22 más $10 de recuperación de gastos operativos cuesta los mismos $32 en el primer año, pero el inquilino asume el riesgo de escalada en la parte recuperable. Dos cotizaciones con estructuras diferentes no son comparables hasta que se ajusten a la misma base.

El factor de carga (load factor) importa tanto como la tasa principal. Una tasa de $30 en un edificio con un factor de carga del 12% es más barata por pie usable que una tasa de $28 en un edificio con un factor de carga del 22%. Los inquilinos que comparan ofertas siempre deben convertir al costo por pie cuadrado usable antes de decidir.

Para las ventas de inversión, el precio por pie cuadrado es la verificación secundaria, mientras que la tasa de capitalización (cap rate) es el método de valoración principal. Un comprador calcula el valor capitalizando el NOI, luego divide por el área del edificio para ver si el PSF resultante es plausible frente a transacciones recientes y el costo de reposición. Cuando los dos discrepan drásticamente, una de las suposiciones es incorrecta, y esa discrepancia suele ser el momento más informativo en un análisis de suscripción.

Mezclar estándares de medición. Comparar el metraje cuadrado del tasador fiscal con la medición ANSI de un tasador profesional y con la estimación de un agente inmobiliario produce diferencias del 5% al 15%. Use una fuente de manera constante y prefiera la tasación profesional.

Incluir el área del sótano o del garaje en el metraje cuadrado del denominador. El espacio bajo el nivel del suelo y sin terminar se vende por significativamente menos por pie y se informa por separado por esa razón.

Comparar entre clases de tamaño. Un condominio de 1,200 pies cuadrados y una casa de 3,400 pies cuadrados en el mismo código postal nunca tendrán un PSF comparable, y la diferencia no dice nada sobre el valor.

Ignorar el valor del lote. Dos casas con un PSF idéntico donde una se asienta sobre un acre y la otra sobre un décimo de acre no tienen un precio equivalente.

Usar el PSF como único método de valoración. Los tasadores utilizan el enfoque de comparación de ventas con ajustes explícitos por partida precisamente porque una sola relación no puede capturar las diferencias de condición, diseño, vista y sitio.

Comparar pies cuadrados rentables con usables en acuerdos comerciales. La brecha del factor de carga es del 12% al 20% y cambia silenciosamente el resultado.

Olvidar que el PSF es un indicador retrasado. Los promedios del vecindario publicados por los portales tienen un retraso de 30 a 90 días respecto a las ventas cerradas, y las ventas cerradas se retrasan respecto a los contratos otros 30 a 45 días. En un mercado de movimiento rápido, el PSF publicado describe las condiciones de hace un trimestre.