Calculadora BRRRR

El método BRRRR separa la adquisición de una propiedad deteriorada o infravalorada de su financiamiento a largo plazo. Un inversor compra con efectivo o deuda a corto plazo, típicamente un préstamo de hard money o privado, renueva la propiedad para elevar tanto su condición como su valor de mercado, coloca a un inquilino y luego refinancia en una hipoteca a largo plazo dimensionada a partir del nuevo valor tasado más alto en lugar del precio de compra original. Debido a que el préstamo de refinanciación se basa en el valor después de la reparación (ARV), los ingresos pueden superar el monto total que el inversor destinó a comprar y renovar la propiedad, permitiendo que la mayor parte de ese capital sea devuelto.

Esta calculadora modela el proceso en cinco pasos vinculados. Primero, el costo total es la suma del precio de compra, el costo de rehabilitación, los costos de cierre y los costos de mantenimiento incurridos antes de la refinanciación, lo que representa todo lo que el inversor ha gastado para alcanzar un activo estabilizado y alquilable. Segundo, los ingresos por refinanciación equivalen al valor después de la reparación multiplicado por el tope de préstamo a valor (LTV) del prestamista de refinanciación, que es el nuevo monto del préstamo que el inversor recibe al cierre de la hipoteca permanente.

Tercero, el efectivo remanente en la operación es el costo total menos los ingresos de la refinanciación, con un piso de cero, ya que la mayoría de los prestamistas no desembolsarán efectivo al prestatario más allá de lo que realmente se gastó en una refinanciación con retiro de efectivo dentro del período típico de antigüedad de seis meses; existen algunas excepciones de cartera y de financiamiento diferido que se analizan más adelante. Cuarto, la calculadora amortiza el nuevo préstamo a la tasa y plazo establecidos para encontrar el pago mensual de capital e intereses, y luego lo resta del alquiler y de una reserva para gastos operativos y vacantes para producir el flujo de caja mensual y el DSCR. Quinto, el capital capturado es el valor después de la reparación menos los ingresos de la refinanciación, lo que representa la participación de capital del propietario en la propiedad el día que se cierra la refinanciación.

El rendimiento cash-on-cash divide el flujo de caja anual resultante por el efectivo remanente en la operación, no por el costo total original, porque el objetivo de BRRRR es medir el rendimiento del capital que permanece inmovilizado después de la refinanciación. Cuando el efectivo remanente se acerca a cero, el rendimiento cash-on-cash se vuelve matemáticamente enorme o indefinido, lo cual es el ideal teórico de la estrategia pero también una señal para verificar la coherencia de los datos, ya que un rendimiento genuinamente infinito suele indicar una operación de apreciación forzada inusualmente sólida o una estimación de ARV demasiado agresiva.

Considere un alquiler unifamiliar en un mercado secundario del Medio Oeste. El precio de compra es de $120,000, el presupuesto de rehabilitación es de $40,000 que cubre cocina, ambos baños, pisos y reparaciones mecánicas, los costos de cierre en la compra son de $4,000 y los costos de mantenimiento durante una rehabilitación de cuatro meses, que cubren los intereses del hard money, el seguro y los servicios públicos, suman $3,000. El costo total es de $167,000.

Después de la renovación, un tasador valora la propiedad en $220,000 basándose en tres ventas comparables que se vendieron recientemente entre $215,000 y $228,000. El inversor refinancia con un programa de préstamos DSCR de un banco local al 75% de LTV, produciendo ingresos de refinanciación de $165,000. El efectivo remanente en la operación es $167,000 menos $165,000, es decir, $2,000, un resultado excelente que es alcanzable pero no típico; muchas operaciones BRRRR dejan entre $10,000 y $30,000 de efectivo en la propiedad.

El nuevo préstamo se amortiza al 7.25% a 30 años, produciendo un pago mensual de capital e intereses de aproximadamente $1,126. El alquiler de mercado es de $2,100 al mes. Al aplicar una reserva del 40% para administración de la propiedad, mantenimiento, reservas de capital, vacante e impuestos y seguros, quedan $1,260 de ingreso operativo neto al mes, contra los cuales el pago de $1,126 produce un flujo de caja mensual de aproximadamente $134 y un DSCR de aproximadamente 1.12x.

El rendimiento cash-on-cash sobre los $2,000 que permanecen en la operación es $134 multiplicado por 12 dividido por $2,000, o aproximadamente el 80%, una cifra extrema impulsada por la cantidad inusualmente pequeña de efectivo que queda en la propiedad. Si la tasación hubiera sido de $195,000, un resultado más conservador, los ingresos de refinanciación al 75% de LTV serían de $146,250, el efectivo remanente subiría a unos $20,750 y el mismo flujo de caja mensual de $134 produciría un rendimiento cash-on-cash cercano al 7.7%, que es un resultado BRRRR mucho más representativo.

La mayoría de los prestamistas de refinanciación convencionales y DSCR en los Estados Unidos requieren un período de 'seasoning' antes de prestar contra el valor después de la reparación en lugar del precio de compra original. La excepción de financiamiento diferido de Fannie Mae permite una refinanciación con retiro de efectivo inmediatamente después de una compra en efectivo, pero solo hasta el precio de compra original más los costos de mejora documentados, no el ARV tasado completo, a menos que la propiedad haya sido propiedad durante al menos seis meses. La mayoría de los prestamistas DSCR y de cartera que se especializan en refinanciaciones BRRRR utilizan un requisito de antigüedad de seis meses medido desde la fecha de cierre de la compra hasta la fecha de solicitud de refinanciación o de tasación.

Debido a la antigüedad requerida, el financiamiento inicial de compra y rehabilitación es casi siempre deuda a corto plazo: hard money, dinero privado o una línea de crédito, con intereses que oscilan entre el 9% y el 13% más uno a tres puntos en el mercado actual, lo que refleja tanto el mayor perfil de riesgo como el período de retención previsto de seis a doce meses. Ese costo debe incluirse en la entrada de costos de mantenimiento de esta calculadora, ya que afecta directamente al costo total y, por lo tanto, a cuánto efectivo queda atrapado después de la refinanciación.

El LTV de refinanciación en el préstamo permanente suele oscilar entre el 70% y el 80% para préstamos DSCR y convencionales para propiedades de inversión, siendo el 75% un punto medio común. Algunos prestamistas de cartera llegarán al 80% para ratios DSCR sólidos y mercados de menor riesgo, mientras que otros limitan las refinanciaciones con retiro de efectivo para propiedades no ocupadas por el propietario al 70%, independientemente del rendimiento de la propiedad. El prestamista utilizará el menor entre el valor tasado y cualquier limitación contractual del precio de compra, por lo que una tasación que supere drásticamente el total invertido es el principal motor de un resultado BRRRR exitoso.

Los préstamos DSCR, que ahora son el producto dominante para las refinanciaciones BRRRR, dimensionan el préstamo principalmente a partir de los propios ingresos por alquiler de la propiedad en lugar de la relación deuda-ingreso personal del prestatario, requiriendo típicamente un DSCR mínimo de 1.00x a 1.25x dependiendo del prestamista y el nivel de precios. Una propiedad que no pueda superar el DSCR mínimo con el monto del préstamo solicitado simplemente verá su préstamo reducido por el prestamista, lo que aumenta el efectivo remanente en la operación más allá de lo que sugeriría el LTV de refinanciación indicado en esta calculadora; por lo tanto, trate el resultado del DSCR aquí como una verificación contra ese riesgo, no como una garantía de aprobación del préstamo.

Sobreestimar el valor después de la reparación (ARV) es el error más perjudicial en el análisis BRRRR, porque cada cifra posterior —ingresos de refinanciación, efectivo remanente y capital capturado— es una función directa del ARV. Los inversores deben calcular el ARV a partir de al menos tres ventas genuinamente comparables y cerradas recientemente dentro de un radio de media milla y 90 días cuando sea posible, ajustadas conservadoramente por condición y tamaño, y deben descontar cualquier comparable tomado antes de que se complete una rehabilitación en lugar de asumir el máximo de un rango.

Subestimar el alcance de la rehabilitación es el segundo fallo más común. Las órdenes de cambio, los retrasos en los permisos y los problemas mecánicos, estructurales o de cumplimiento de códigos inesperados suelen añadir entre un 15% y un 30% a un presupuesto inicial de rehabilitación en viviendas antiguas. Incluir una contingencia de al menos el 10% al 15% en la entrada de costos de rehabilitación, en lugar de tratar el presupuesto inicial del contratista como el costo real, produce una cifra de costo total mucho más confiable.

Ignorar el riesgo de la tasa de refinanciación entre la compra y el cierre de la refinanciación es un problema creciente en un entorno de tasas volátiles. Una prueba de DSCR que pasa cómodamente a una tasa proyectada del 6.5% puede fallar al 7.5% si las tasas se mueven durante el período de rehabilitación, ya que el DSCR es directamente sensible al denominador del servicio de la deuda; ejecutar esta calculadora a una tasa de 75 a 100 puntos básicos por encima de la cotización actual es una prueba de estrés razonable.

Tratar el rendimiento cash-on-cash como la única métrica que vale la pena optimizar puede llevar a los inversores a buscar operaciones con casi nada de efectivo remanente pero con un flujo de caja mensual absoluto débil o negativo, ya que un denominador pequeño infla el porcentaje incluso cuando el rendimiento en dólares es escaso. Una operación que deja $500 en efectivo y produce $20 al mes en flujo de caja técnicamente muestra un rendimiento cash-on-cash del 48%, pero no proporciona casi ningún colchón contra una vacante, una reparación mayor o un estancamiento en el crecimiento del alquiler, por lo que el flujo de caja mensual absoluto y el DSCR siempre deben revisarse junto con el rendimiento porcentual.

No modelar de forma realista las reservas para vacantes y gastos de capital infla el flujo de caja proyectado. Una reserva combinada del 40% para administración de la propiedad, mantenimiento, reservas de capital, vacante e impuestos y seguros es un punto de partida razonable para alquileres unifamiliares y multifamiliares pequeños en la mayoría de los mercados de EE. UU., aunque los estados con impuestos altos y las propiedades más antiguas pueden elevar esa cifra al 45% o 50%.

La estrategia se capitaliza solo cuando los ingresos de la refinanciación devuelven sistemáticamente la mayor parte del capital desplegado, permitiendo que la misma base de efectivo financie una segunda, tercera y cuarta adquisición en un ciclo de aproximadamente doce a dieciocho meses por propiedad. Los inversores que siguen esta disciplina suelen modelar un objetivo de devolver al menos entre el 80% y el 90% del costo total a través de la refinanciación, tratando cualquier valor inferior como una victoria parcial que aún requiere un capital nuevo significativo para la siguiente operación.

El método BRRRR funciona mejor en mercados con un diferencial significativo entre el precio de compra y el valor estabilizado después de la reparación, comúnmente en mercados secundarios y terciarios del Medio Oeste, el Sureste y partes del Sun Belt, donde el inventario deteriorado se negocia muy por debajo del costo de reposición y los costos de renovación son moderados en relación con los alquileres resultantes. Funciona mal en mercados costeros de alto costo donde los costos de renovación son altos en relación con el aumento de alquiler alcanzable y donde los valores después de la reparación ya están cerca de los precios de compra 'tal cual' (as-is), dejando poca apreciación forzada para refinanciar.

El aumento de las tasas de interés comprime la estrategia en dos frentes simultáneamente: eleva el costo del préstamo puente inicial de hard money, aumentando los costos de mantenimiento, y eleva el pago del préstamo de refinanciación permanente, lo que aumenta el efectivo remanente en la operación (porque los límites del DSCR entran en juego antes que el LTV establecido) y reduce el flujo de caja mensual resultante. En un entorno de tasas por encima del 7% aproximadamente en la deuda DSCR permanente, muchas operaciones BRRRR en mercados secundarios que funcionaban al 5% o 6% ya no se refinancian limpiamente al LTV máximo establecido.

Los inversores también deben modelar un escenario de ARV a la baja, típicamente un 10% por debajo de la estimación principal, antes de comprometer capital. Si el efectivo remanente en la operación bajo ese caso a la baja sigue siendo una cantidad manejable y planificable en lugar de una sorpresa, la operación tiene un margen de seguridad genuino; si el caso a la baja deja al inversor necesitando aportar cinco cifras de efectivo no planificado a la mesa de cierre de la refinanciación, la operación es más frágil de lo que sugiere el caso base.