Calculadora de ARV

El valor después de la reparación es la estimación de un tasador o inversor de lo que se venderá una propiedad una vez terminado un alcance definido de renovación, basándose en lo que propiedades renovadas comparables en la misma zona de mercado se han vendido realmente en el pasado reciente. No es el valor actual tal como está, no es la evaluación fiscal y no es el precio de venta del vendedor. Es una cifra prospectiva anclada en evidencia retrospectiva.

Cada cifra en un acuerdo de fix-and-flip o BRRRR se deriva del ARV. El precio máximo de compra proviene del ARV menos la rehabilitación menos la ganancia. El monto del préstamo de refinanciamiento en un BRRRR proviene del ARV multiplicado por el tope de préstamo-valor (LTV) del prestamista, típicamente del 70% al 75% en un refinanciamiento cash-out. El préstamo inicial del prestamista de hard money y el programa de desembolso para rehabilitación suelen estar limitados a un porcentaje del ARV, comúnmente entre el 65% y el 75% de CLTV combinado. Un inversor que sobreestima el ARV incluso en un 8% a 10% puede convertir un flip rentable en una posición de equilibrio o pérdida, porque ese error se agrava a través del precio de compra, los ingresos del préstamo y el precio de salida simultáneamente.

Debido a que tanto depende de una sola estimación, los inversores profesionales triangulan el ARV en lugar de confiar en una sola fuente. Ellos mismos extraen ventas comparables del MLS o de un servicio de datos pago, piden a un agente local un análisis de mercado comparativo y, en acuerdos más grandes, ordenan una tasación completa con un valor as-if-renovated (como si estuviera renovado). Cuando dos o más de estos métodos convergen dentro de unos pocos puntos porcentuales, la confianza en la cifra aumenta; cuando divergen bruscamente, esa es la señal para retirarse o renegociar en lugar de forzar a que el trato funcione en el papel.

Esta calculadora implementa el método de ventas comparables por precio por pie cuadrado, que es el enfoque más rápido y utilizado para propiedades unifamiliares y multifamiliares pequeñas. No sustituye a una tasación ni a la opinión de un agente con licencia, pero es la misma matemática básica de la que ambos parten, y es lo suficientemente precisa para filtrar ofertas y negociar el precio de compra con vendedores y mayoristas.

El método tiene cuatro pasos: seleccionar comparables, calcular un precio por pie cuadrado para cada uno, ajustar por condición y características, y aplicar la tasa resultante a los pies cuadrados de la propiedad en cuestión. Seleccionar buenos comparables importa más que cualquier fórmula. Un comparable solo es útil si se vendió en los últimos tres a seis meses (o doce en un mercado rural lento), se encuentra a media milla o una milla del sujeto, está dentro de aproximadamente el 20% de los pies cuadrados del sujeto, tiene un número similar de dormitorios y baños, y fue renovado a un nivel de acabado similar al alcance de trabajo planificado, no dejado anticuado o semi-actualizado.

Para cada comparable calificado, divida su precio de venta por sus pies cuadrados para obtener un precio por pie cuadrado. Un comparable que se vendió por $302,000 con 1,520 pies cuadrados produjo $198.68 por pie cuadrado. Haga esto para cada comparable, luego promedie los resultados, o pondere el promedio hacia los comparables que sean más cercanos en tamaño, ubicación y condición al sujeto. Esta calculadora utiliza un promedio simple de todos los comparables ingresados; los tasadores sofisticados aplican un ajuste de cuadrícula ponderado para cada característica individual, pero un promedio simple es un punto de partida razonable y defendible para el análisis a nivel de inversor.

El ajuste por condición corrige el hecho de que incluso los comparables totalmente renovados varían en la calidad del acabado. Si los comparables que está utilizando se terminaron con un estándar de grado de constructor y el alcance planificado del sujeto incluye acabados de gama alta que realistamente exigirán una prima en ese mercado específico, un ajuste positivo del 2% al 5% es razonable. Si los comparables son mejores de lo que su presupuesto producirá realmente, aplique un ajuste negativo de magnitud similar. Los ajustes más allá de más o menos 8% a 10% suelen indicar que las propiedades no son verdaderamente comparables y que se deben buscar mejores comparables en lugar de forzar un ajuste grande.

Multiplique el precio por pie cuadrado ajustado por los pies cuadrados de la propiedad en cuestión después de la renovación (utilizando la misma convención de pies cuadrados terminados sobre el nivel del suelo que utilizaron los comparables) para llegar al ARV estimado. Si el alcance de la renovación añade pies cuadrados, como terminar un sótano o convertir un garaje, use los pies cuadrados posteriores a la renovación, y sea conservador sobre cuánto paga realmente el mercado local por ese espacio adicional por pie cuadrado, ya que el espacio bajo el nivel del suelo y el espacio convertido rara vez exigen el precio completo de los niveles superiores.

Ejemplo práctico: tres comparables se vendieron a $196.55, $198.68 y $194.93 por pie cuadrado, promediando $196.72. Una renovación planificada ligeramente por debajo del nivel de acabado de los comparables justifica un ajuste negativo del 2% por condición, produciendo una tasa ajustada de $192.79 por pie cuadrado. Aplicada a un sujeto de 1,450 pies cuadrados, el ARV estimado es $279,545, que esta calculadora redondearía y mostraría junto a los cálculos de la oferta a continuación.

La regla del 70% es la abreviatura estándar de la industria del fix-and-flip para el precio máximo de compra: Oferta Máxima Permitida (MAO) = (ARV × 0.70) − Costo Estimado de Rehabilitación. En una propiedad con un ARV de $280,000 y un presupuesto de rehabilitación de $35,000, la regla permite una oferta máxima de $196,000 − $35,000 = $161,000.

La brecha del 30% entre el ARV y el tope del 70% no es arbitraria; está diseñada para cubrir los costos de transacción y los costos de mantenimiento (holding costs) que no aparecen como partidas individuales en un presupuesto simple de rehabilitación, más un margen de beneficio base. En un mercado típico de EE. UU., los costos de cierre al comprar son del 2% al 3% del precio de compra, los costos de venta (comisión del agente más costos de cierre pagados por el vendedor) son del 8% al 10% del ARV, los costos de financiamiento de hard money (puntos más intereses durante una retención típica de 6 a 9 meses) son del 4% al 8% del monto del préstamo, y los costos de mantenimiento (seguro, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, HOA) añaden otro 1% al 2% del ARV. Si suma todo eso, el margen del 30% es consumido en gran medida por los costos antes de que se obtenga cualquier beneficio, que es exactamente por qué los inversores disciplinados no negocian la regla bajándola al 75% o 80% solo para ganar una guerra de ofertas.

La regla del 70% es una heurística de filtrado, no un sustituto de un presupuesto detallado y un objetivo de beneficios, y funciona peor en los extremos. En una propiedad con un ARV de $90,000 en un mercado de bajo costo, el 30% del ARV es solo $27,000, lo que puede no cubrir en absoluto los costos fijos de transacción, haciendo que el trato sea inviable independientemente del precio de compra. En una propiedad con un ARV de $700,000, el 30% es $210,000, mucho más de lo que requieren los costos reales y el beneficio, lo que significa que los inversores disciplinados en mercados de precios más altos a menudo usan del 75% al 80% del ARV menos la rehabilitación o, mejor aún, construyen el cálculo a partir de un beneficio real objetivo.

Eso es lo que proporciona el segundo resultado en esta calculadora: Oferta Máxima al Beneficio Deseado = ARV − Costo de Rehabilitación − Beneficio Deseado. Este método pregunta directamente: después de pagar la propiedad y la renovación, ¿cuánto beneficio necesito que produzca este trato?, y retrocede hasta el precio de compra desde allí, lo cual es más preciso que una regla de porcentaje fijo una vez que tiene datos de costos reales de su propio mercado y de su propio contratista.

Comparar los dos resultados en cada operación es una disciplina útil. Cuando la regla del 70% y el cálculo basado en beneficios aterrizan cerca, el trato tiene un precio coherente con la forma en que el mercado general evalúa los flips. Cuando divergen bruscamente, suele significar que el presupuesto de rehabilitación es inusualmente grande o pequeño en relación con el ARV, o que el objetivo de beneficio deseado es inusualmente alto o bajo en relación con el colchón estándar del 30%, y vale la pena entender por qué antes de comprometerse con una oferta.

El error más frecuente es usar comparables obsoletos. En un mercado que se mueve del 5% al 8% al año, un comparable que cerró hace nueve meses ya es obsoleto, y usarlo sin un ajuste de tiempo subestima sistemáticamente el ARV en un mercado alcista y lo sobreestima en uno bajista. Prefiera comparables de menos de 90 días siempre que el volumen de ventas del mercado lo permita.

Comparar con ventas no renovadas o parcialmente renovadas. Si un comparable necesitaba trabajo que el comprador incluyó en su oferta, su precio por pie cuadrado refleja una condición as-is con descuento, no un valor de renovación terminada, e incluirlo en un conjunto de comparables para ARV tira del promedio hacia abajo y subestima el verdadero valor después de la reparación.

Ignorar las diferencias en el tamaño del lote, la cantidad de garajes y la distribución que un simple cálculo de precio por pie cuadrado no puede capturar. Un comparable en un lote doble con un garaje para tres autos se venderá por más de lo que sugiere solo su metraje; usarlo sin ajustes sobreestima el ARV del sujeto si este se encuentra en un lote estándar con un garaje para un solo auto.

Subestimar el costo de rehabilitación infla la oferta máxima calculada tanto como sobreestimar el ARV. Los presupuestos de los contratistas deben estar a mano, no ser adivinados, antes de usar la cifra MAO para hacer una oferta vinculante, y se debe añadir una contingencia del 10% al 15% a cualquier presupuesto basado en licitaciones por condiciones imprevistas, particularmente en viviendas antiguas con problemas desconocidos de electricidad, plomería o estructura detrás de las paredes.

Olvidar que la cifra de beneficio deseado debe reflejar el riesgo real y la duración del acuerdo, no un hábito de dólares fijos trasladado de un mercado o punto de precio diferente. Un objetivo de beneficio de $30,000 que tenía sentido en un flip con ARV de $250,000 es un margen delgado del 12% en un trato de $250,000, pero un margen generoso del 30% en uno de $100,000; los objetivos de beneficio deben establecerse como un porcentaje del ARV o del efectivo total invertido, y luego convertirse a dólares para el negocio específico.

Omitir la verificación de cordura contra la opinión de un agente o una tasación completa antes del cierre. Un cálculo de ventas comparables hecho a partir de registros públicos o fichas del MLS es una excelente herramienta de filtrado, pero la decisión final de ir o no ir en acuerdos sensibles al financiamiento debe ser confirmada por un profesional local que pueda inspeccionar físicamente los comparables y el sujeto y dar cuenta de factores que una hoja de cálculo no puede ver, como una calle concurrida, una mala distribución del piso o el límite de un distrito escolar.

Los prestamistas de hard money y privados que financian acuerdos de fix-and-flip suelen dimensionar su préstamo como un porcentaje combinado del precio de compra y el costo de rehabilitación, limitado por un porcentaje del ARV, comúnmente expresado como hasta el 90% del precio de compra más el 100% del costo de rehabilitación, sin exceder el 70% al 75% del ARV. Un inversor cuyo trato supera la regla del 70% por el lado de la compra, por lo general también superará el tope basado en el ARV del prestamista, lo cual es otra razón por la que la regla sigue siendo popular a pesar de ser anterior a la mayoría de los programas de préstamos privados actuales.

En la estrategia BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat), el ARV determina el monto del refinanciamiento cash-out al final del proceso. Un refinanciamiento cash-out convencional o DSCR en una propiedad de inversión típicamente permite un LTV del 70% al 75% basado en la nueva tasación, la cual debería coincidir estrechamente con la propia estimación de ARV del inversor si los comparables y la matemática fueron sólidos. La brecha entre el efectivo total invertido (compra más rehabilitación más costos de mantenimiento y cierre) y los ingresos del refinanciamiento es la cantidad del capital original del inversor que queda atrapada en el negocio, y un BRRRR bien ejecutado aspira a recuperar la mayor parte o la totalidad, lo cual solo sucede cuando la estimación de ARV utilizada en la adquisición fue precisa en lugar de optimista.

Debido a que los tasadores para el refinanciamiento cash-out utilizarán sus propios comparables, a menudo extraídos varios meses después de la estimación inicial del inversor, una estimación conservadora del ARV en la adquisición protege contra una tasación de refinanciamiento que resulte inferior a lo esperado, lo cual es una de las formas más comunes en que un acuerdo BRRRR no logra devolver el capital del inversor a tiempo.

Los compradores minoristas que financian con una hipoteca convencional también activarán su propia tasación al momento de la reventa, por lo que la estimación de ARV utilizada para suscribir el flip debe ser defendible ante un tasador externo que use una metodología de ajuste estándar, no solo consistente internamente. Los inversores que habitualmente fuerzan las estimaciones de ARV más alto de lo que un tasador respaldaría, ven rutinariamente cómo los acuerdos se estancan en la etapa de financiamiento de la venta de salida, forzando reducciones de precio después de que la propiedad ya está listada y bajo contrato.