Calculadora de la Regla del 70%

El margen del 30% entre la compra + remodelación y el ARV no es pura ganancia. Aproximadamente el 6% se destina a la comisión del agente de ventas cuando revendes. Otro 2–3% cubre los costos de cierre del lado del comprador que pagaste al adquirir la propiedad (título, registro, honorarios del prestamista), más una cantidad similar al vender. Los costos de posesión (impuestos sobre la propiedad, servicios públicos, seguros, cuotas de asociación de propietarios y el interés del préstamo durante los 4–6 meses de remodelación) suelen consumir entre el 3–5% del ARV. Eso deja aproximadamente un 12–18% como el margen bruto real que te llevas a casa.

Después de pagar los impuestos sobre la renta o el trabajo por cuenta propia de esa ganancia, el efectivo neto en tu bolsillo en un proyecto de ARV de $300K con una ganancia de $30K se reduce a unos $20K. Ese es el resultado realista, y es exactamente por lo que pagar de más incluso un 5% del ARV a menudo convierte una inversión en un proyecto que apenas alcanza el punto de equilibrio.

Utiliza el 65% (más estricto) en mercados que se están enfriando, en casas de menor precio donde los costos fijos consumen el margen, cuando eres principiante y es probable que subestimes las reparaciones en un 20–30%, o cuando las ventas comparables son antiguas y la confianza en el ARV es baja. El porcentaje más bajo te ofrece un colchón de seguridad para los imprevistos que no verás hasta el día de la demolición.

Utiliza el 75–80% (más flexible) solo en mercados calientes y de rápido movimiento en casas con un ARV más alto ($500K+) donde la ganancia en dólares sigue funcionando incluso con un porcentaje menor, cuando eres un operador experimentado con contratistas confiables y costos conocidos de remodelación por pie cuadrado, o cuando tienes un comprador final verificado (cesión de contrato al por mayor) ya alineado. Los inversionistas que utilizan rutinariamente el 75% tienen sistemas y capital para absorber un mal mes; los principiantes no.

El ARV debe provenir de 3–5 comparables vendidos en los últimos 90 días, dentro de un radio de 0.5 millas, con pies cuadrados similares (±20%), número de habitaciones/baños y nivel de acabados. No utilices listados activos; esos son precios de deseo, no la realidad del mercado. Elige el punto medio conservador del rango de comparables, nunca el más alto. Si tus comparables renovados muestran entre $280K–$320K, usa $290K, no $320K.

Las estimaciones de reparación son donde la mayoría de los principiantes fracasan. Recorre la propiedad con un contratista antes de hacer la oferta, no después. Desglosa las partidas: techo, aire acondicionado, plomería, electricidad, cocina, baños, pisos, pintura, exterior. Añade un 10–15% de contingencia para las sorpresas detrás de las paredes. Si no puedes visitar físicamente la propiedad o conseguir un contratista antes de ofertar (común en las subastas), aumenta la cifra de reparaciones un 25% por encima de tu estimación inicial. La regla del 70% solo te protege si los datos ingresados son honestos.