1031-Exchange-Boot-Rechner

Ein „Boot“ bei einem 1031-Exchange ist alles von Wert, das Sie erhalten und das keine gleichartige Immobilie (like-kind real property) ist. Die zwei häufigsten Arten sind der „Cash Boot“ – verbleibende Verkaufserlöse, die Sie nicht reinvestieren – und der „Mortgage Boot“, eine Nettoverringerung Ihrer Schuldenlast. Der Boot ist bis zur Höhe Ihres realisierten Gewinns steuerpflichtig. Der Rest des Gewinns wird weiterhin aufgeschoben, weshalb Teilaustausche in der Praxis üblich sind.

Die Berechnung ist unkompliziert: Der Cash Boot entspricht Ihrem Verkaufseigenkapital minus Ihrem Ersatzeigenkapital (beide abzüglich Schulden). Der Mortgage Boot entspricht Ihrem getilgten Altdarlehen minus Ihrem aufgenommenen Neudarlehen, sofern das Ergebnis positiv ist. Addieren Sie beides zum Gesamt-Boot zusammen und begrenzen Sie diesen auf Ihren realisierten Gewinn, um den steuerpflichtigen Betrag zu erhalten.

Angenommen, Sie verkaufen ein Mietobjekt für $800,000 mit Veräußerungskosten in Höhe von $48,000 und zahlen eine Hypothek von $300,000 ab. Ihr Eigenkapital aus dem Verkauf beträgt $452,000. Sie ersetzen es durch eine Immobilie im Wert von $750,000 mit einer neuen Hypothek von $250,000 – also einem Ersatzeigenkapital von $500,000. Da Ihr Ersatzeigenkapital Ihr Verkaufseigenkapital übersteigt, haben Sie null Cash Boot.

Der Mortgage Boot beträgt jedoch $300,000 − $250,000 = $50,000. Bei einem realisierten Gewinn von $450,000 sind die gesamten $50,000 des Mortgage Boots steuerpflichtig. Bei einem Bundessteuersatz für Kapitalerträge von 20 % entspräche dies heute einer Steuerschuld von $10,000. Die restlichen $400,000 des Gewinns werden in die fortgeführte Basis der neuen Immobilie übertragen.

Die drei Regeln für einen vollständig steueraufgeschobenen 1031-Exchange lauten: Kaufen Sie zum gleichen oder einem höheren Wert, reinvestieren Sie das gesamte Eigenkapital und nehmen Sie die gleiche oder eine höhere Verschuldung auf. Wenn Sie eine dieser Regeln missachten, entsteht ein Boot. Der häufigste Fehler ist der Mortgage Boot: Investoren wechseln zu einem geringeren Darlehen in dem Glauben, es spiele keine Rolle, und stellen dann fest, dass die Entlastung von Schulden steuerpflichtig ist.

Sie können einen Mortgage Boot ausgleichen, indem Sie beim Abschluss des Ersatzkaufs zusätzliches Eigenkapital von außen einbringen – jeder Dollar an neuem Bargeld neutralisiert in der Boot-Berechnung einen Dollar an Schuldenentlastung. Viele Investoren bringen bewusst Bargeld ein, um ihren Boot auf Null zu drücken, anstatt Steuern auf die Schuldenreduzierung zu zahlen.