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1031-Exchange-Fristen-Rechner
Berechne die 45-Tage-Identifikations- und 180-Tage-Abschlussfristen für einen 1031-Tausch ab deinem Verkaufsdatum.
Geben Sie das Verkaufsdatum Ihrer veräußerten Immobilie ein, und dieser Fristenrechner für 1031-Exchanges zeigt Ihnen Ihre 45-tägige Identifizierungsfrist sowie Ihre 180-tägige Abschlussfrist an – beides in Kalendertagen, da dies die einzige Zählweise ist, die der IRS akzeptiert.
So funktioniert die 45/180-Tage-Regel
Section 1031 des Internal Revenue Code setzt Investoren nach dem Abschluss des Verkaufs einer veräußerten Immobilie zwei nicht verhandelbare Fristen. Tag 45 ist die Frist, um potenzielle Ersatzobjekte schriftlich gegenüber Ihrem Qualified Intermediary (QI) zu benennen. Tag 180 ist die Frist, bis zu der der Kauf eines dieser Objekte tatsächlich abgeschlossen sein muss. Beide Fristen beginnen am Tag nach dem Verkauf und werden in Kalendertagen berechnet – Wochenenden und gesetzliche Feiertage inklusive.
Die beiden Fristen laufen gleichzeitig ab, nicht nacheinander. Sie haben nicht 45 Tage für die Identifizierung und dann weitere 180 Tage für den Abschluss. Wenn Sie den Verkauf am 1. Juni abschließen, ist Ihre Identifizierungsfrist der 16. Juli und Ihre Frist zum Abschluss des Austauschs der 28. November – ohne Ausnahme.
Die Steuererklärungs-Begrenzung
Das 180-Tage-Fenster ist tatsächlich begrenzt auf den früheren der beiden Termine: entweder 180 Tage ODER der Fälligkeitstermin Ihrer Steuererklärung (einschließlich Verlängerungen) für das Jahr des Verkaufs. Wenn Sie den Verkauf am 15. Oktober abschließen, wäre Ihr 180. Tag der 13. April – aber Ihre Steuererklärung ist am 15. April fällig. Ohne eine Verlängerung verkürzt sich Ihre effektive Frist auf den 14. April.
Die meisten Investoren, die Exchanges am Jahresende durchführen, reichen automatisch das Formular 4868 für eine sechsmonatige Verlängerung ein. Dies verschiebt die Abgabefrist auf den 15. Oktober und stellt die vollen 180 Tage wieder her. Sprechen Sie vor dem ursprünglichen Fälligkeitsdatum der Steuererklärung mit Ihrem CPA – sobald Sie die Erklärung eingereicht haben, verfällt der Rest des 180-Tage-Fensters.
Praxisbeispiel
Verkaufsdatum: 10. März. Die 45-tägige Identifizierungsfrist ist der 24. April. Die 180-tägige Frist zum Abschluss des Austauschs ist der 6. September. Da der Austausch in dasselbe Steuerjahr wie der Verkauf fällt und die Steuererklärung erst am 15. April des folgenden Jahres fällig ist, greift die Steuererklärungs-Begrenzung nicht. Dem Investor stehen die vollen 180 Kalendertage zur Verfügung.
Häufig gestellte Fragen
Was sind die 45-Tage- und 180-Tage-Regeln?
Sie haben ab dem Abschluss des Verkaufs Ihrer veräußerten Immobilie 45 Kalendertage Zeit, um Ersatzobjekte schriftlich zu benennen, und insgesamt 180 Kalendertage, um den Kauf eines dieser Objekte abzuschließen. Beide Fristen beginnen am selben Tag und laufen gleichzeitig.
Handelt es sich bei den Fristen um Kalender- oder Werktage?
Es handelt sich um Kalendertage, einschließlich Wochenenden und gesetzlicher Feiertage. Das IRS verlängert die Frist nicht, wenn sie auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt – der Abschluss muss am oder vor dem 180. Tag erfolgen.
Können die Fristen verlängert werden?
Nur durch staatlich erklärte Katastrophenhilfe (IRS Section 17 Mitteilungen) oder einen aktiven Militäreinsatz. Es gibt keine weiteren Verlängerungen – weder bei Verzögerungen in der Finanzierung, noch bei Problemen mit dem Eigentumstitel oder bei Nichterfüllung durch den Verkäufer.
Was passiert, wenn mein 180. Tag nach meiner Steuererklärungsfrist liegt?
Das 180-Tage-Fenster ist auf das Fälligkeitsdatum Ihrer Steuererklärung (einschließlich Verlängerungen) für das Jahr des Verkaufs der veräußerten Immobilie begrenzt. Wenn Sie den Verkauf im November abschließen, müssen Sie wahrscheinlich eine Fristverlängerung für die Steuererklärung beantragen, um die vollen 180 Tage nutzen zu können.
Wie viele Immobilien kann ich innerhalb von 45 Tagen benennen?
Drei Objekte gemäß der „3-Property Rule“, eine beliebige Anzahl im Rahmen der „200% Rule“ (Gesamtmarktwert ≤ 200 % der veräußerten Immobilie) oder eine beliebige Anzahl im Rahmen der „95% Rule“ (Abschluss von 95 % des identifizierten Wertes erforderlich).
Muss die 45-tägige Benennung schriftlich erfolgen?
Ja – die Mitteilung muss bis Mitternacht des 45. Tages an Ihren „Qualified Intermediary“ (oder eine andere am Austausch beteiligte Partei, nicht an Ihren Makler oder Anwalt) gesendet werden. Eine mündliche Benennung ist ungültig.
Was passiert, wenn ich die 45-Tage-Frist versäume?
Der Austausch scheitert. Sie erhalten den Verkaufserlös, müssen den gesamten Kapitalertrag versteuern und schulden die Bundeskapitalertragssteuer, die Rückerfassung von Abschreibungen (Depreciation Recapture) sowie staatliche Steuern auf den Verkauf.
Kann ich den Kauf vor Tag 45 abschließen?
Ja. Sie können den Kauf der Ersatzimmobilie jederzeit zwischen Tag 1 und Tag 180 abschließen, sofern Sie diese innerhalb von 45 Tagen schriftlich benannt haben. Ein Abschluss am 30. Tag ist üblich, wenn die Finanzierung steht.
Bevor Sie auf dieses Ergebnis reagieren
Dieser Rechner ist allgemeine Bildung, keine Beratung. Bevor Sie unterschreiben, einreichen, ein Angebot machen oder Geld überweisen, gehen Sie diese Checkliste durch:
- Bestätigen Sie jeden Eingabewert (Preis, Zinssatz, Steuern, Versicherung, HOA, Gebühren) anhand eines echten Dokuments — Loan Estimate, Kaufvertrag, Steuerbescheid oder HOA-Auszug — nicht anhand einer Schätzung.
- Prüfen Sie die lokalen Regeln am Standort der Immobilie: Closing-Bräuche, Grunderwerbsteuern, Offenlegungspflichten und Title-Praktiken unterscheiden sich je nach Bundesstaat und Landkreis.
- Sprechen Sie mit einem in dieser Jurisdiktion lizenzierten Fachmann — lokaler Immobilienmakler, Closing-Anwalt oder Title-Firma, Steuerberater (CPA), staatlich lizenzierter Gutachter oder Hypothekenberater.
- Denken Sie daran: Larius ist ausschließlich in North Carolina (USA) als Immobilienmakler lizenziert. Außerhalb von NC benötigen Sie einen lokal lizenzierten Fachmann.
- Lassen Sie wesentliche Annahmen (Zinsbindung, Versicherungsangebot, Steuerobergrenze, Miet-Vergleichswerte) schriftlich bestätigen, bevor Sie Geld binden oder unterschreiben.
Lesen Sie unsere redaktionellen FAQ für die vollständige Abgrenzung von Bildung vs. Beratung, oder melden Sie sich, wenn eine Zahl hier falsch aussieht.
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