Gewerbekredit-Rechner

Eine private Hypothek mit 30 Jahren Laufzeit ist vollständig amortisiert: Sie leisten 360 Zahlungen und sind schuldenfrei. Ein Gewerbekredit trennt diese beiden Konzepte. Der Amortisierungsplan legt die Höhe der Zahlungen fest (25 oder 30 Jahre sind typisch), während eine separate, viel kürzere Laufzeit – üblicherweise 5, 7 oder 10 Jahre – festlegt, wann der Kredit tatsächlich fällig wird. Am Ende der Laufzeit schulden Sie den verbleibenden Restbetrag in einer Summe, der sogenannten Schlusszahlung („Balloon Payment“). Sie refinanzieren ihn entweder, verkaufen die Immobilie oder geraten in Verzug.

Der zweite Unterschied besteht in der Bemessung des Kredits. Ein Privatkunden-Underwriter prüft Ihr persönliches Einkommen und Ihre Schuldendienstquote (Debt-to-Income-Ratio). Ein gewerblicher Underwriter betrachtet fast ausschließlich die Immobilie: Er nimmt das Netto-Betriebseinkommen (NOI) und teilt es durch den jährlichen Schuldendienst, um die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) zu erhalten. Die meisten Kreditgeber verlangen mindestens 1,25x, was bedeutet, dass das Gebäude 1,25 $ NOI für jeden 1,00 $ Hypothekenzahlungen erwirtschaften muss. Der Kreditbetrag wird dann aus dieser Beschränkung abgeleitet, vorbehaltlich einer Beleihungsgrenze von typischerweise 65–75 %.

Der dritte Unterschied ist die tilgungsfreie Periode (Interest-Only Period). Kreditgeber gewähren häufig 12–36 Monate lang nur Zinszahlungen zu Beginn der Laufzeit, insbesondere bei „Value-Add“- oder „Lease-Up“-Deals, bei denen das NOI noch nicht stabilisiert ist. Reine Zinszahlungen sind dramatisch kleiner, was den frühen Cashflow und die DSCR begünstigt – es wird jedoch nichts getilgt, sodass Ihr Schlusszahlungsbetrag bei Fälligkeit höher ist, als er sonst gewesen wäre.

Angenommen, ein Kredit von 2.500.000 $ zu 6,75 %, der über 25 Jahre amortisiert wird, mit einer Laufzeit von 10 Jahren und 24 Monaten tilgungsfreier Periode am Anfang. Die Immobilie erwirtschaftet ein stabilisiertes NOI von 320.000 $.

Während der tilgungsfreien Periode beträgt die Zahlung einfach 2.500.000 $ × 6,75 % ÷ 12 = 14.062 $ pro Monat. Sobald die Tilgung einsetzt, steigt die Zahlung auf etwa 17.273 $ pro Monat – ein Sprung von 23 %, den viele Erstantragsteller nicht einkalkulieren. Der jährliche Schuldendienst auf die amortisierte Zahlung beträgt ungefähr 207.000 $, also DSCR = 320.000 $ ÷ 207.000 $ = 1,55x. Das übertrifft eine Anforderung von 1,25x komfortabel.

Am Ende des 10. Jahres haben tatsächlich nur acht Jahre der Tilgung stattgefunden (zwei waren tilgungsfrei). Der Restbetrag beträgt immer noch ungefähr 2,09 Millionen $ – fast 84 % des ursprünglichen Kredits. Diese Zahl stellt das gesamte Refinanzierungsrisiko des Geschäfts dar. Wenn die Cap Rates gestiegen sind oder das NOI gesunken ist, kann die Immobilie möglicherweise nicht mehr hoch genug bewertet werden, um einen neuen Kredit dieser Größe zu unterstützen, und Sie müssten Bargeld zum Abschluss mitbringen.

Rechnen Sie es umgekehrt, um zu sehen, wie Kreditgeber die Schulden bemessen. Bei einer 1,25-fachen Deckung unterstützt ein NOI von 320.000 $ etwa 256.000 $ jährlichen Schuldendienst, was bei 6,75 % über 25 Jahre ungefähr einen Kredit von 3,1 Millionen $ unterstützt. In diesem Fall ist die DSCR nicht die bindende Beschränkung – die Beleihungsgrenze (Loan-to-Value) ist es wahrscheinlich.

Unter 1,00x — Die Immobilie generiert nicht genug Einkommen, um ihre eigenen Schulden zu decken. Sie müssen das Defizit aus eigener Tasche finanzieren. Kein konventioneller Kreditgeber wird auf diesem Niveau finanzieren.

1,00x bis 1,15x — Technisch gesehen abgedeckt, aber ohne Spielraum. Ein größerer Leerstand oder eine Dachreparatur bringt Sie in Verzug. Dies ist normalerweise nur bei eigengenutzten SBA-Geschäften der Fall, bei denen das Geschäft und nicht die Mieteinnahmen die eigentliche Bonität darstellen.

1,20x bis 1,25x — Der Standardmindestwert für stabilisierte Mehrfamilienhäuser und Industrieimmobilien mit Agentur- oder Bankfinanzierung. Die „Small-Balance-Multifamily“-Programme von Fannie Mae und Freddie Mac beginnen typischerweise hier.

1,30x bis 1,45x — Die übliche Anforderung für Einzelhandel, Büros und Hotels, wo das Einkommen weniger vorhersehbar ist und die Bonität der Mieter wichtiger ist. CMBS-Kreditgeber liegen oft in diesem Bereich.

Über 1,50x — Ein konservativ gehebeltes Geschäft. Sie werden gut schlafen, aber Sie lassen möglicherweise Rendite ungenutzt, indem Sie nicht mehr Fremdkapital einsetzen, vorausgesetzt, die Zinsen liegen unter Ihrer ungehebelten Rendite.

Anbahnungs- und Kreditgebergebühren. Gewerbliche Kreditgeber berechnen typischerweise 0,5 % bis 1,0 % des Kreditbetrags im Voraus, was bei einem millionenschweren Geschäft echtes Geld ist.

Gutachten von Dritten. Ein Wertgutachten, eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase I und ein Zustandsbericht der Immobilie kosten zusammen in der Regel 8.000 $ bis 20.000 $ und sind zu zahlen, unabhängig davon, ob der Kredit zustande kommt oder nicht.

Recht und Titel. Gewerbliche Abschlüsse beinhalten Kreditdokumente, die von Anwälten auf beiden Seiten ausgehandelt werden; planen Sie je nach Komplexität 10.000 $ bis 30.000 $ ein.

Rücklagen und Treuhandkonten. Kreditgeber verlangen häufig monatliche Treuhandkonten für Steuern und Versicherungen sowie eine Ersatzrücklage von 250 $ bis 350 $ pro Einheit pro Jahr bei Mehrfamilienhäusern, was den ausschüttbaren Cashflow reduziert, aber nicht Teil des Schuldendienstes ist.

Vorfälligkeitsentschädigungen. Klauseln zur Ertragsaufrechterhaltung („Yield Maintenance“) und zur Schuldbefreiung („Defeasance“) können eine vorzeitige Rückzahlung außerordentlich teuer machen – manchmal Hunderttausende von Dollar. Modellieren Sie immer den Ausstieg, bevor Sie unterschreiben.

Rückgriffs- und Garantiebedingungen. Ein Non-Recourse-Darlehen wird 25 bis 50 Basispunkte höher bepreist als ein Full-Recourse-Darlehen für dieselbe Anlage. Dieser Unterschied ist in einer Zahlungsberechnung nicht sichtbar, aber sehr real.

In der Praxis führt ein Underwriter drei Prüfungen durch und vergibt den niedrigsten der drei Werte. Die erste ist die Beleihungsgrenze (Loan-to-Value): der geschätzte Wert multipliziert mit dem maximalen LTV, typischerweise 70 % bis 75 % für Mehrfamilienhäuser und 60 % bis 70 % für Büros, Einzelhandel und Gastgewerbe.

Die zweite ist der oben gezeigte Schuldendienstdeckungs-Test (DSCR-Test): NOI geteilt durch die minimale DSCR ergibt den maximalen jährlichen Schuldendienst, der dann bei dem angegebenen Zinssatz und der Amortisation wieder in einen Kreditbetrag umgerechnet wird.

Die dritte – in einem Umfeld höherer Zinsen zunehmend die bindende – ist der Schuldrendite-Test („Debt Yield Test“). Die Schuldrendite ist das NOI geteilt durch den Kreditbetrag, und Kreditgeber verlangen üblicherweise 9 % bis 10 %. Sie ignoriert bewusst den Zinssatz und die Amortisation, sodass sie nicht durch einen längeren Zeitplan oder eine tilgungsfreie Periode manipuliert werden kann. Bei einem NOI von 320.000 $ begrenzt ein Schuldrendite-Mindestwert von 9 % den Kredit auf etwa 3,55 Millionen $, unabhängig davon, was die Zahlungsberechnung ergibt.

Deshalb ist ein Kreditnehmer, der sich nur auf die monatliche Zahlung konzentriert, überrascht, wenn er das Term Sheet erhält. Die Zahlung ist ein Ergebnis. Der Kreditbetrag ist Gegenstand der Verhandlung und wird durch diejenige dieser drei Beschränkungen bestimmt, die zuerst greift.