Debt Yield Rechner

Der Debt Yield ist der einfachste der drei Tests zur Darlehensdimensionierung bei Gewerbeimmobilien: Debt Yield = Netto-Betriebsergebnis (NOI) ÷ Darlehensbetrag, ausgedrückt in Prozent. Eine Immobilie, die einen NOI von 450.000 $ bei einem Darlehen von 5.000.000 $ erwirtschaftet, hat einen Debt Yield von 9,0 %. Umgestellt lautet die Formel für das maximale Darlehen: Darlehen = NOI ÷ Ziel-Debt-Yield. Bei einer Anforderung von 9,0 % stützt derselbe NOI von 450.000 $ also exakt 5.000.000 $.

Das Besondere am Debt Yield ist das, was er weglässt. Er enthält keinen Zinssatz, keinen Tilgungsplan, keine Cap Rate und keinen Schätzwert. Er ist rein das Verhältnis zwischen dem Einkommen, das der Vermögenswert abwirft, und dem Kapital, das der Kreditgeber riskiert. Wörtlich gelesen besagt ein Debt Yield von 9 %, dass der Kreditgeber, wenn er morgen die Schlüssel übernehmen und die Immobilie betreiben würde, allein aus dem Betrieb jedes Jahr 9 % seines Darlehenssaldos zurückerhalten würde.

Diese Unempfindlichkeit gegenüber Annahmen ist genau der Grund, warum der Debt Yield nach der Kreditkrise von 2008 zu einem Standardtest in der Risikoprüfung wurde. Im Zyklus von 2005 bis 2007 dimensionierten Kreditgeber Darlehen nach DSCR und LTV, die beide aufgebläht werden konnten: die DSCR durch Interest-only-Zeiträume und 30- oder 40-jährige Tilgungspläne, und der LTV durch aggressive Gutachten auf Basis komprimierter Cap Rates. Der Debt Yield kann durch keinen dieser Hebel manipuliert werden, da keiner davon in der Formel vorkommt.

CMBS-Conduits, Versicherungsgesellschaften, Debt-Fonds und die meisten Banken veröffentlichen heute einen minimalen Debt Yield neben ihren DSCR- und LTV-Anforderungen. Das Darlehen, das ein Kreditnehmer tatsächlich erhält, ist der kleinste Wert aus diesen drei Beschränkungen. Deshalb bedeutet die Strukturierung eines Deals, alle drei zu berechnen und das Minimum zu wählen, anstatt sich den freundlichsten Wert auszusuchen.

Nehmen wir ein stabilisiertes Fachmarktzentrum in Vorortlage mit einem NOI von 450.000 $, einem Schätzwert von 7.500.000 $ (eine Cap Rate von 6,0 %) und einem Kreditgeber, der 6,75 % bei einer 30-jährigen Tilgung anbietet. Die festgelegten Bedingungen des Kreditgebers sind: mindestens 9,0 % Debt Yield, mindestens 1,25x DSCR und maximal 70 % LTV.

Der LTV-Test erlaubt 70 % von 7.500.000 $, also 5.250.000 $. Der Debt-Yield-Test erlaubt 450.000 $ ÷ 0,09 = 5.000.000 $. Der DSCR-Test erfordert, dass der NOI ÷ jährlicher Schuldendienst mindestens 1,25 beträgt, was bedeutet, dass der jährliche Schuldendienst nicht mehr als 360.000 $ betragen darf. Bei 6,75 % über 30 Jahre beträgt die Annuität etwa 7,784 % des Darlehenssaldos pro Jahr, sodass das Darlehen 360.000 ÷ 0,07784, also etwa 4.625.000 $, nicht überschreiten darf.

Die bindende Beschränkung ist hier die DSCR bei etwa 4,63 Millionen $, nicht der Debt Yield oder der LTV. Der Kreditnehmer hat 5,25 Millionen $ beantragt und bekommt 4,6 Millionen $ angeboten, was bedeutet, dass er 650.000 $ mehr Eigenkapital einbringen muss als geplant. Dies ist die häufigste Überraschung bei gewerblichen Finanzierungen, und sie taucht im Term Sheet zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt auf.

Ändern wir nun eine Variable. Angenommen, die Zinsen sinken auf 5,25 %. Die Annuität sinkt auf etwa 6,63 %, sodass der DSCR-Test 360.000 ÷ 0,0663, also rund 5.430.000 $, zulässt. Der LTV begrenzt weiterhin bei 5.250.000 $ und der Debt Yield bei 5.000.000 $. Jetzt ist der Debt Yield die bindende Beschränkung. Dies ist genau das Verhalten, das Kreditgeber wollten: Wenn billiges Geld DSCR und LTV freizügig macht, hält der Debt Yield die Linie bei der absoluten Verschuldung.

Die Mindestanforderungen an den Debt Yield bewegen sich mit dem Kreditzyklus und dem wahrgenommenen Risiko des Vermögenswerts. Die unten aufgeführten Spannen spiegeln wider, was Kreditnehmer in den USA Mitte der 2020er Jahre allgemein gesehen haben; jeder Kreditgeber veröffentlicht sein eigenes Raster und passt es vierteljährlich an.

Stabilisierte Mehrfamilienhäuser mit Agency-Debt (Fannie Mae, Freddie Mac): 7,0 % bis 8,5 %. Die Agencies akzeptieren die niedrigsten Debt Yields am Markt aufgrund der Tiefe und Stabilität der Nachfrage nach Mietwohnungen.

Bank- und Versicherungskredite für stabilisierte Industrieimmobilien oder lebensmittelgeankerte Einzelhandelsobjekte: 8,5 % bis 10,0 %.

CMBS-Conduit-Darlehen für allgemeine Gewerbeimmobilien: 9,0 % bis 11,0 %, wobei 10 % häufig die Untergrenze für Objekte ohne langfristige erstklassige Mieter sind.

Büroimmobilien: 11,0 % bis 13,0 % und seit 2023 oft höher. Kreditgeber haben das Bürorisiko massiv neu bewertet, und der Debt-Yield-Test ist der Ort, an dem sich diese Neubewertung am deutlichsten zeigt.

Hotels: 11,0 % bis 14,0 %, was die täglich neu kalkulierten Einnahmen und die hohe Betriebsintensität widerspiegelt.

Bau- und Überbrückungsdarlehen für nicht stabilisierte Vermögenswerte: Kreditgeber wenden typischerweise einen stabilisierten Debt-Yield-Test beim Exit an, oft 9 % bis 12 %, da es keinen aktuellen NOI zum Dividieren gibt.

Ein nützliches mentales Modell: Die Debt-Yield-Untergrenze liegt tendenziell etwa 250 bis 400 Basispunkte über der aktuellen Cap Rate für dieselbe Assetklasse. Wenn diese Spanne schrumpft, ist die Kreditvergabe locker. Wenn sie sich ausweitet, verknappt sich der Kreditmarkt und das Refinanzierungsrisiko steigt marktweit.

Der Loan-to-Value misst das Polster des Kreditgebers gegen einen Wertverlust. Seine Schwäche ist, dass der Wert eine Meinung ist, die durch ein Gutachten erstellt wird, und der Schätzwert reagiert höchst sensibel auf die gewählte Cap Rate. Ein Unterschied von 50 Basispunkten in der Cap-Rate-Annahme kann den Wert um 8 % oder mehr verschieben, was das zulässige Darlehen im gleichen Verhältnis verändert.

Die Debt Service Coverage Ratio misst das Polster zwischen Einkommen und erforderlichen Zahlungen. Ihre Schwäche ist, dass die Zahlung eine Funktion von Zins, Tilgungsdauer und Interest-only-Struktur ist – allesamt verhandelbar. Ein Kreditnehmer kann DSCR-Konformität einfach dadurch herstellen, dass er eine 40-jährige Tilgung oder eine dreijährige tilgungsfreie Zeit beantragt, ohne die Immobilie selbst zu verändern.

Der Debt Yield misst das Polster zwischen Einkommen und Darlehenssumme direkt, ohne Annahmen dazwischen. Seine Schwäche ist das Spiegelbild seiner Stärke: Da er den Zinssatz ignoriert, kann er in einem Niedrigzinsumfeld bestrafend wirken, wenn eine Immobilie ihre Zahlungen bequem deckt, aber dennoch nicht die Debt-Yield-Untergrenze erreicht.

Es gibt eine klare Beziehung zwischen den dreien. Debt Yield = Cap Rate ÷ LTV, wann immer der Wert durch Kapitalisierung desselben NOI abgeleitet wird. Bei einer Cap Rate von 6 % und einem LTV von 70 % beträgt der implizierte Debt Yield 6 ÷ 0,70 = 8,57 %. Wenn ein Kreditgeber 9 % verlangt, beträgt der maximale LTV, den er bei dieser Cap Rate tatsächlich finanzieren kann, 6 ÷ 9 = 66,7 %, ungeachtet dessen, was sein LTV-Raster sagt. Kreditnehmer, die diese Beziehung verstehen, können ein Term Sheet vorhersagen, bevor es eintrifft.

Steigern Sie den NOI, nicht den Wert. Da der Wert in der Formel nie vorkommt, hilft ein hohes Gutachten dem Debt Yield überhaupt nicht. Nur das Einkommen zählt. Die Vermietung leerstehender Flächen, die Umwandlung von Bruttomietverträgen in Triple-Net-Verträge, das Hinzufügen umlagefähiger Kosten oder das Erfassen von Verlängerungen unter Marktniveau beeinflussen den Zähler.

Prüfen Sie die Kostenseite vor der Einreichung genau. Kreditgeber kalkulieren nach ihren eigenen Kostenannahmen, einschließlich einer Verwaltungsgebühr (selbst für selbstverwaltende Eigentümer) und einer Instandhaltungsrücklage pro Einheit oder Quadratfuß. Wer eine Aufstellung ohne diese Punkte einreicht, lädt den Kreditgeber ein, eigene, meist ungünstigere Zahlen einzusetzen.

Reduzieren Sie die Darlehensanfrage. Es ist reine Arithmetik: Weniger Leverage führt zu einem höheren Debt Yield. Wenn dem Deal 60 Basispunkte beim Debt Yield fehlen, entspricht die erforderliche Darlehensreduzierung etwa diesem Fehlbetrag geteilt durch den Zielwert, angewandt auf die beantragte Summe.

Nutzen Sie Earn-out- oder Holdback-Strukturen. Viele Kreditgeber finanzieren bei Abschluss den Betrag, der dem Debt Yield entspricht, und geben weitere Mittel später frei, wenn der NOI einen festgelegten Schwellenwert erreicht. So erhält der Kreditnehmer den Großteil seines Leverage, ohne den Test am ersten Tag zu verletzen.

Verlassen Sie sich nicht auf den Pro-forma-NOI. Der Debt Yield wird auf Basis des kalkulierten Ist-Einkommens berechnet, in der Regel der um die Annahmen des Kreditgebers bereinigten letzten zwölf Monate. Prognosen über die Mietliste des nächsten Jahres zählen fast nie für den Zähler.

Achten Sie auf den Refinanzierungshorizont. Ein Darlehen, das bei der Entstehung einen Debt Yield von 9 % gerade so erreicht hat, wird bei Fälligkeit scheitern, wenn der NOI stagnierte und die markthübliche Debt-Yield-Untergrenze auf 11 % gestiegen ist. Die Modellierung des Exit-Debt-Yield, nicht nur des Entry-Werts, ist die Disziplin, die Profis, die reibungslos refinanzieren, von denen unterscheidet, die vor einem Nachschuss stehen.