Loan-to-Value-Rechner

Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ist der Kreditbetrag geteilt durch den Wert der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz: LTV = Kreditbetrag ÷ Immobilienwert. Ein Kredit über 320.000 $ für ein Haus im Wert von 400.000 $ entspricht einem LTV von 80 %, was bedeutet, dass der Kreditnehmer 20 % Eigenkapital hat und der Kreditgeber 80 % des Wertes riskiert. Dieselbe Formel lässt sich umstellen zu Kredit = Wert × LTV, wenn Sie wissen wollen, wie viel Sie leihen können, und Anzahlung = Wert × (1 − LTV), wenn Sie Ihren Kapitalbedarf ermitteln möchten.

Der Wert im Nenner ist nicht frei wählbar. Bei einem Kauf verwenden Kreditgeber den niedrigeren Wert aus Vertragspreis oder Gutachten. Wenn Sie 410.000 $ vereinbaren, das Gutachten aber nur 400.000 $ ergibt, berechnet der Kreditgeber den LTV auf Basis von 400.000 $, und die Differenz von 10.000 $ wird zu zusätzlichem Eigenkapital aus Ihrer Tasche. Bei einer Refinanzierung nutzt der LTV allein den Schätzwert, weshalb Eigentümer in wachsenden Märkten die Hypothekenversicherung oft ohne Zuzahlung loswerden können.

Wenn eine Immobilie mit mehr als einem Pfandrecht belastet ist, berechnen Kreditgeber auch den Combined Loan-to-Value (CLTV): alle Hypothekensalden geteilt durch den Wert. Eine erste Hypothek von 320.000 $ plus eine Home Equity Line von 40.000 $ auf ein 400.000 $ Haus ergibt einen LTV von 80 %, aber einen CLTV von 90 %. Genehmigungsentscheidungen für Zweithypotheken, HELOCs und Cash-out-Refinanzierungen hängen vom CLTV ab, nicht vom LTV der ersten Rangstelle, und dieser Rechner weist beides aus.

Der LTV bewegt sich im Laufe der Zeit in zwei Richtungen, ohne dass man aktiv werden muss. Die Amortisation reduziert den Zähler jeden Monat durch Tilgung, und die Marktsteigerung erhöht den Nenner. Ein Kredit, der bei 95 % LTV begann, kann in einem gesunden Markt in drei oder vier Jahren 80 % erreichen, was der Mechanismus hinter den meisten Kündigungen von Hypothekenversicherungen ist.

Ein Käufer erwirbt ein Haus für 400.000 $ mit 80.000 $ Anzahlung. Der Kredit beträgt 320.000 $, der LTV liegt also bei 320.000 ÷ 400.000 = 80,0 %. Bei genau 80 % vermeidet der Käufer die PMI bei einem konventionellen Kredit und erhält typischerweise die bestmögliche Zinsstufe für dieses Produkt.

Angenommen, der Käufer hat stattdessen nur 40.000 $. Der Kredit erhöht sich auf 360.000 $ und der LTV auf 90,0 %. Zwei Dinge ändern sich: Eine PMI ist nun erforderlich, die je nach Score und LTV jährlich zwischen 0,30 % und 1,15 % des Kreditsaldos kostet, und der Zinssatz kann einen kleinen Risikoaufschlag enthalten. Bei 360.000 $ kosten 0,50 % PMI etwa 150 $ monatlich (ca. 1.800 $ jährlich), bis der Saldo weit genug getilgt ist.

Betrachten wir nun eine Piggyback-Struktur. Der Käufer nimmt eine erste Hypothek über 320.000 $ bei 80 % LTV plus eine Zweithypothek über 40.000 $ auf und bringt 40.000 $ Eigenkapital ein. Der LTV der ersten Hypothek liegt bei 80 %, also fällt keine PMI an, aber der CLTV beträgt 90 %. Die Zweithypothek hat einen höheren Zinssatz, und die Gesamtkosten können – müssen aber nicht – günstiger sein als die PMI-Variante. Ein Vergleich vor Abschluss lohnt sich.

Drei Jahre später wird das Haus auf 460.000 $ geschätzt und der erste Kreditsaldo ist auf 305.000 $ gesunken. Der LTV beträgt nun 305.000 ÷ 460.000 = 66,3 %. Dies öffnet die Tür für eine Rate-and-Term-Refinanzierung ohne Hypothekenversicherung oder eine Cash-out-Refinanzierung bis zum Limit (oft 80 % LTV), was einen Kredit von 368.000 $ und etwa 63.000 $ Bargeld vor Kosten ermöglichen würde.

Jedes Kreditprogramm gibt einen maximalen LTV vor, und diese Obergrenzen sind die praktische Antwort darauf, wie viel Anzahlung Sie leisten müssen. Die folgenden Zahlen spiegeln Standardprogramme der USA in den mittleren 2020er Jahren wider; einzelne Kreditgeber können strengere Vorgaben machen.

Konventioneller Kauf: Bis zu 97 % LTV für qualifizierte Erstkäufer, 95 % sind üblich. Eine PMI ist über 80 % erforderlich und muss gemäß dem Homeowners Protection Act bei 78 % LTV basierend auf dem ursprünglichen Tilgungsplan automatisch gekündigt werden.

FHA: Bis zu 96,5 % LTV mit einem Credit Score von 580. Die FHA erhebt sowohl eine Upfront-Versicherungsprämie als auch eine jährliche Prämie. Bei den meisten Krediten über 90 % LTV bleibt die jährliche Prämie über die gesamte Laufzeit bestehen.

VA: Bis zu 100 % LTV für berechtigte Veteranen und Soldaten, ohne monatliche Hypothekenversicherung, wobei meist eine einmalige Funding Fee anfällt.

USDA Rural Development: Bis zu 100 % LTV innerhalb förderfähiger Regionen und Einkommensgrenzen.

Cash-out-Refinanzierung, konventionell: In der Regel begrenzt auf 80 % LTV für den Hauptwohnsitz und 75 % für Anlageimmobilien.

Kauf einer Anlageimmobilie: Typischerweise 75 % bis 85 % LTV, wobei sich die Konditionen bei 75 % und darunter deutlich verbessern.

Gewerbeimmobilien: 65 % bis 75 % LTV ist der Normalbereich, wobei der Kredit meist zusätzlich durch DSCR und Debt Yield begrenzt wird. Bei Gewerbekrediten ist der LTV selten die bindende Einschränkung; meist ist es die Ertragsdeckung.

Jumbo-Kredite: 80 % bis 89,99 % LTV, abhängig vom Kreditgeber, Kreditprofil und den Reserven.

Die Zinsgestaltung ist nach LTV gestaffelt. Bei konventionellen Krediten erfolgen Preisanpassungen in Schritten bei 60 %, 70 %, 75 %, 80 %, 85 %, 90 % und 95 %. Der Wechsel von 80,5 % auf 80,0 % durch ein paar tausend Dollar mehr Anzahlung kann über 30 Jahre einen Achtelprozentpunkt Zinsersparnis plus den Wegfall der PMI bedeuten. Fragen Sie Ihren Kreditgeber immer nach der nächsten Zinsstufe.

Die Hypothekenversicherung ist die größte Hürde. Über 80 % LTV ist die PMI bei konventionellen Krediten obligatorisch. Ihre Kosten steigen steil mit dem LTV und sinken mit dem Credit Score. Kreditnehmer können die Kündigung bei 80 % LTV basierend auf dem ursprünglichen Plan beantragen, und Servicer müssen bei 78 % automatisch terminieren, aber das Erreichen dieser Schwellen durch Wertsteigerung erfordert ein neues Gutachten.

Auch die Genehmigungswahrscheinlichkeit ist LTV-abhängig. Fälle mit hohem LTV werden genauer hinsichtlich Reserven, DTI und Gutachtenqualität geprüft, da der Kreditgeber weniger Puffer hat. Ausnahmen bei der manuellen Risikoprüfung sind bei 70 % LTV viel einfacher zu erreichen als bei 95 %.

Andererseits hat ein unnötig niedriger LTV reale Kosten. Jeder zusätzliche Dollar Anzahlung ist ein Dollar, der nicht anderweitig investiert werden kann, und Eigenkapital ist illiquide. Der richtige LTV balanciert den Preisvorteil gegen die Opportunitätskosten des Kapitals aus; für viele Käufer liegt das Optimum genau an der 80 %-Schwelle ohne PMI.

Berechnung des LTV auf Basis des Kaufpreises, wenn das Gutachten niedriger ausfällt. Kreditgeber nutzen immer das Minimum aus Preis und Schätzwert. Ein niedriges Gutachten erhöht Ihren LTV und erfordert entweder mehr Bargeld oder eine Preisneuverhandlung.

Vergessen der Zweithypothek. Eine HELOC, die Sie vor Jahren eröffnet und nicht genutzt haben, zählt bei vielen Kreditgebern immer noch mit dem vollen Rahmen für den CLTV, nicht nur mit dem genutzten Saldo.

Annahme, dass die PMI bei 80 % automatisch entfällt. Die automatische Kündigung erfolgt bei 78 % des ursprünglichen Werts. Eine Kündigung bei 80 % müssen Sie beantragen, und eine wertbasierte Kündigung erfordert ein neues Gutachten.

Finanzierung der Abschlusskosten über den Kredit ohne Neuberechnung des LTV. Die Mitfinanzierung von 8.000 $ Kosten bei einem 400.000 $ Haus verschiebt einen LTV von 80,0 % auf 82,0 % und löst die PMI aus.

Nutzung von Online-Schätzungen für eine Refinanzierung. Automatisierte Bewertungsmodelle können um 10 % vom tatsächlichen Gutachten abweichen. Treffen Sie keine LTV-abhängigen Entscheidungen, bevor das Gutachten vorliegt.

Ignorieren der Marktentwicklung in fallenden Märkten. Ein Kredit mit 95 % LTV wird nach einem Preisrückgang von 6 % zu einem Underwater-Loan, was die Fähigkeit zum Verkauf oder zur Refinanzierung ohne Zuzahlung verhindert. Ein hoher LTV ist nicht nur teurer, sondern auch weniger flexibel.