BRRRR Rechner

Die BRRRR-Methode trennt den Erwerb einer sanierungsbedürftigen oder unterbewerteten Immobilie von deren langfristiger Finanzierung. Ein Investor kauft mit Bargeld oder kurzfristigen Schulden – typischerweise Hard Money oder ein privates Darlehen –, renoviert das Objekt, um sowohl den Zustand als auch den Marktwert zu steigern, setzt einen Mieter ein und refinanziert dann in eine langfristige Hypothek, deren Höhe sich nach dem neuen, höheren Schätzwert richtet und nicht nach dem ursprünglichen Kaufpreis. Da das Refinanzierungsdarlehen auf dem After-Repair Value basiert, können die Erlöse den Gesamtbetrag übersteigen, den der Investor für Kauf und Renovierung ausgegeben hat, wodurch der Großteil dieses Kapitals zurückfließen kann.

Dieser Rechner modelliert den Prozess in fünf verknüpften Schritten. Erstens sind die All-in-Kosten die Summe aus Kaufpreis, Sanierungskosten, Abschlusskosten und Haltekosten, die vor der Refinanzierung anfallen; sie repräsentieren alles, was der Investor ausgegeben hat, um ein stabilisiertes, vermietbares Objekt zu erhalten. Zweitens entsprechen die Refinanzierungserlöse dem After-Repair Value multipliziert mit der Beleihungsgrenze (LTV) des Refinanzierers, was dem neuen Darlehensbetrag entspricht, den der Investor bei Abschluss der permanenten Hypothek erhält.

Drittens ist das im Deal verbleibende Kapital (Cash left in deal) die Differenz zwischen den All-in-Kosten und dem Refinanzierungserlös, wobei der Wert bei Null gedeckelt ist. Die meisten Kreditgeber zahlen bei einer Cash-out-Refinanzierung innerhalb der üblichen sechsmonatigen Haltefrist nicht mehr aus, als tatsächlich ausgegeben wurde; Ausnahmen bei Portfolio-Finanzierungen werden unten besprochen. Viertens amortisiert der Rechner das neue Darlehen zum angegebenen Zinssatz und Zeitraum, um die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen zu ermitteln, und verrechnet diese mit der Miete sowie einem Puffer für Betriebskosten und Leerstand, um den monatlichen Cashflow und die DSCR zu berechnen. Fünftens ist das Equity Captured der After-Repair Value abzüglich des Refinanzierungserlöses, was den Eigenkapitalanteil des Eigentümers am Tag des Refinanzierungsabschlusses darstellt.

Die Cash-on-Cash-Rendite dividiert den resultierenden jährlichen Cashflow durch das im Deal verbleibende Kapital, nicht durch die ursprünglichen All-in-Kosten. Der Sinn von BRRRR besteht darin, die Rendite auf das Kapital zu messen, das nach der Refinanzierung gebunden bleibt. Wenn das verbleibende Kapital gegen Null geht, wird die Cash-on-Cash-Rendite mathematisch enorm oder undefiniert – dies ist das theoretische Ideal der Strategie, aber auch ein Signal, die Eingaben zu prüfen, da eine unendliche Rendite meist entweder auf einen ungewöhnlich starken Wertzuwachs oder eine zu aggressive ARV-Schätzung hindeutet.

Betrachten wir ein Einfamilienhaus zur Vermietung in einem Sekundärmarkt im Mittleren Westen. Der Kaufpreis beträgt $120,000, das Sanierungsbudget liegt bei $40,000 für Küche, Bad, Böden und Technik, die Abschlusskosten beim Kauf betragen $4,000 und die Haltekosten während der viermonatigen Sanierung (Hard-Money-Zinsen, Versicherung, Nebenkosten) summieren sich auf $3,000. Die All-in-Kosten belaufen sich auf $167,000.

Nach der Renovierung bewertet ein Gutachter die Immobilie mit $220,000, basierend auf drei Vergleichsverkäufen zwischen $215,000 und $228,000. Der Investor refinanziert über ein DSCR-Darlehensprogramm einer lokalen Bank mit 75% LTV, was einen Refinanzierungserlös von $165,000 ergibt. Das im Deal verbleibende Kapital beträgt $167,000 minus $165,000, also $2,000 – ein exzellentes Ergebnis, das erreichbar, aber nicht typisch ist; viele BRRRR-Deals lassen $10,000 bis $30,000 an Kapital im Objekt.

Das neue Darlehen wird mit 7.25% über 30 Jahre amortisiert, was eine monatliche Rate von etwa $1,126 ergibt. Die Marktmiete beträgt $2,100 pro Monat. Nach Abzug eines Puffers von 40% für Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Leerstand sowie Steuern und Versicherung verbleibt ein Nettobetriebsergebnis von $1,260 pro Monat. Gegenüber der Rate von $1,126 ergibt dies einen monatlichen Cashflow von etwa $134 und eine DSCR von etwa 1.12x.

Die Cash-on-Cash-Rendite auf die verbleibenden $2,000 beträgt $134 mal 12 dividiert durch $2,000, also etwa 80% – ein extremer Wert, der durch das ungewöhnlich geringe im Objekt verbliebene Kapital zustande kommt. Wäre das Gutachten konservativer bei $195,000 ausgefallen, läge der Refinanzierungserlös bei 75% LTV bei $146,250, das verbleibende Kapital würde auf $20,750 steigen und derselbe Cashflow von $134 würde eine Cash-on-Cash-Rendite von etwa 7.7% ergeben, was ein weitaus repräsentativeres BRRRR-Ergebnis ist.

Die meisten konventionellen und DSCR-Kreditgeber in den USA verlangen eine Haltefrist (Seasoning Period), bevor sie auf Basis des After-Repair Value statt des ursprünglichen Kaufpreises beleihen. Die Delayed Financing Exception von Fannie Mae erlaubt eine Cash-out-Refinanzierung sofort nach einem Barkauf, jedoch nur bis zur Höhe des Kaufpreises plus dokumentierter Modernisierungskosten, nicht bis zum vollen ARV, sofern die Immobilie nicht mindestens sechs Monate gehalten wurde. Die meisten DSCR- und Portfolio-Kreditgeber verlangen eine sechsmonatige Frist zwischen Kaufabschluss und Refinanzierungsantrag.

Aufgrund der Haltefrist ist die Erstfinanzierung fast immer kurzfristiges Fremdkapital: Hard Money, Private Money oder eine Kreditlinie mit Zinsen zwischen 9% und 13% plus ein bis drei Punkten (Gebühren), was das höhere Risiko und die kurze Haltedauer widerspiegelt. Diese Kosten gehören in das Feld für Haltekosten, da sie die All-in-Kosten und damit das verbleibende Kapital direkt beeinflussen.

Der Refinanzierungs-LTV für das dauerhafte Darlehen liegt bei DSCR- und konventionellen Krediten meist zwischen 70% und 80%, wobei 75% üblich sind. Einige Portfolio-Kreditgeber gehen bei starken DSCR-Werten auf 80%, während andere Cash-out-Refinanzierungen für nicht selbst genutzte Immobilien generell bei 70% deckeln. Der Kreditgeber nutzt den niedrigeren Wert aus Gutachten und vertraglichen Beschränkungen; ein Gutachten, das die Investitionssumme deutlich übersteigt, ist daher der wichtigste Faktor für einen erfolgreichen BRRRR-Abschluss.

DSCR-Darlehen bemessen die Kreditsumme primär an den Mieteinnahmen des Objekts und nicht am persönlichen Verschuldungsgrad des Kreditnehmers, wobei meist eine Mindest-DSCR von 1.00x bis 1.25x verlangt wird. Wenn eine Immobilie die Mindest-DSCR bei der gewünschten Kreditsumme nicht erreicht, wird der Kreditbetrag nach unten korrigiert. Dies erhöht das im Deal verbleibende Kapital stärker, als es der reine LTV vermuten ließe. Betrachten Sie den DSCR-Wert hier daher als Risiko-Check, nicht als Kreditgarantie.

Die Überschätzung des After-Repair Value ist der schwerwiegendste Fehler in der BRRRR-Analyse, da alle nachfolgenden Werte – Refinanzierungserlös, verbleibendes Kapital und Equity Captured – direkt vom ARV abhängen. Investoren sollten den ARV auf Basis von mindestens drei vergleichbaren, kürzlich verkauften Objekten im Umkreis von einer halben Meile ermitteln und dabei konservative Abschläge vornehmen. Man sollte niemals den Höchstwert einer Spanne annehmen, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

Die Unterschätzung des Sanierungsumfangs ist der zweithäufigste Fehler. Nachträge, Verzögerungen bei Genehmigungen und unerwartete Mängel an Technik oder Struktur erhöhen das Budget bei Altbauten routinemäßig um 15% bis 30%. Wer eine Reserve von mindestens 10% bis 15% in die Sanierungskosten einplant, anstatt das Erstangebot des Handwerkers als Fixpreis zu sehen, erhält eine weitaus verlässlichere Kalkulation der All-in-Kosten.

Das Risiko steigender Refinanzierungszinsen zwischen Kauf und Abschluss wird oft ignoriert. Ein DSCR-Test, der bei 6.5% funktioniert, kann bei 7.5% scheitern, da die DSCR empfindlich auf den Schuldendienst reagiert. Es ist ratsam, den Rechner mit einem Zinssatz zu testen, der 75 bis 100 Basispunkte über dem aktuellen Angebot liegt, um die Belastbarkeit des Deals zu prüfen.

Wer sich nur auf die Cash-on-Cash-Rendite konzentriert, jagt oft Deals nach, bei denen kaum Kapital gebunden bleibt, aber der absolute monatliche Cashflow schwach oder negativ ist. Ein Deal, bei dem $500 gebunden sind und der $20 Cashflow bringt, zeigt rechnerisch 48% Rendite, bietet aber kaum Puffer gegen Leerstand oder Reparaturen. Der absolute Cashflow und die DSCR sollten immer gleichrangig mit der prozentualen Rendite betrachtet werden.

Die unrealistische Modellierung von Leerstand und Rücklagen schönt den Cashflow. Ein Pauschalabzug von 40% für Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Leerstand sowie Steuern und Versicherungen ist für die meisten US-Märkte ein solider Ausgangspunkt; bei hohen Steuern oder sehr alten Objekten kann dieser Wert auf 45% bis 50% steigen.

Die Strategie entfaltet ihre Hebelwirkung nur, wenn der Refinanzierungserlös beständig den Großteil des eingesetzten Kapitals zurückführt, sodass mit derselben Kapitalbasis im Zyklus von 12 bis 18 Monaten weitere Ankäufe finanziert werden können. Erfolgreiche Investoren zielen darauf ab, mindestens 80% bis 90% der All-in-Kosten durch die Refinanzierung zurückzuerhalten; alles darunter wird als Teilerfolg gewertet, der neues Kapital für den nächsten Deal erfordert.

BRRRR funktioniert am besten in Märkten mit einer deutlichen Differenz zwischen Kaufpreis und stabilisiertem ARV – oft in Sekundärmärkten des Mittleren Westens oder Südostens, wo sanierungsbedürftige Objekte weit unter den Neubaukosten gehandelt werden. In teuren Küstenmärkten funktioniert die Strategie schlechter, da die Renovierungskosten im Verhältnis zur Mietsteigerung hoch sind und die After-Repair-Werte oft schon nah am Kaufpreis liegen, was wenig Raum für eine Refinanzierung lässt.

Steigende Zinsen belasten die Strategie an zwei Fronten: Sie erhöhen die Kosten des Überbrückungskredits (Haltekosten) und steigern die Rate des dauerhaften Darlehens. Letzteres erhöht das im Deal verbleibende Kapital (da DSCR-Limits vor dem LTV greifen) und reduziert den Cashflow. Bei Zinsen über 7% für dauerhafte DSCR-Kredite lassen sich viele Deals, die bei 5% bis 6% funktionierten, nicht mehr voll refinanzieren.

Investoren sollten vor dem Kauf immer ein Downside-Szenario für den ARV modellieren (typischerweise 10% unter der Hauptschätzung). Wenn das verbleibende Kapital auch in diesem Fall planbar bleibt, verfügt der Deal über eine ausreichende Sicherheitsmarge. Erfordert das Downside-Szenario hingegen eine ungeplante fünfstellige Zuzahlung beim Refinanzierungsabschluss, ist das Modell zu riskant.