NNN Lease Calculator

Eine Triple-Net-Mietstruktur weist dem Mieter zusätzlich zur Base Rent drei Kategorien von Betriebskosten zu: Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Common Area Maintenance, allgemein als CAM abgekürzt. Dies unterscheidet sich von einem Gross Lease, bei dem der Vermieter alle Betriebskosten aus der angegebenen Miete zahlt, und von einem Modified Gross Lease, bei dem einige Kosten geteilt oder gedeckelt werden. Bei einem Absolute oder Bondable NNN Lease, der manchmal für Einzelhandels- und Industriegebäude mit nur einem Mieter genutzt wird, kann der Mieter sogar für Dach und Fach verantwortlich sein, was bei Multi-Tenant-Immobilien jedoch ungewöhnlich ist.

Die beiden Zahlen, die ein Mieter auf einem Term Sheet sieht, sind die Base Rent pro Quadratfuß pro Jahr und die geschätzten NNN-Kosten pro Quadratfuß pro Jahr, manchmal auch als Additional Rent oder Betriebskostenschätzung bezeichnet. Die Multiplikation beider Werte mit der gemieteten Fläche und die Division durch zwölf ergibt die monatliche Base Rent und die monatliche NNN-Zahlung; die Addition beider ergibt die gesamte monatliche Miete, die der Mieter tatsächlich zahlt. Ein Mieter, der 10.000 Quadratfuß zu 22 $ Base und 7,50 $ NNN mietet, zahlt monatlich 22.916,67 $ Base Rent und 6.250,00 $ NNN-Kosten, also insgesamt 29.166,67 $, noch vor Berücksichtigung von Eskalationen.

CAM-Kosten selbst sind eine Weitergabe der tatsächlichen Kosten des Vermieters: Parkplatzinstandhaltung, Landschaftspflege, allgemeine Versorgungskosten, Gebühren für die Hausverwaltung und oft ein Verwaltungsaufschlag von 10 % bis 15 % auf die tatsächlichen Kosten. Mieter sollten immer ein jährliches Recht auf CAM-Reconciliation (Abrechnung) verlangen, das es ihnen ermöglicht, die tatsächlichen Ausgaben des Vermieters gegen die monatlich in Rechnung gestellten Schätzungen zu prüfen und etwaige Überzahlungen zurückzufordern.

Da NNN-Kosten jährlich gegen die tatsächlichen Kosten abgerechnet werden, ist der bei Mietvertragsabschluss genannte Wert immer eine Schätzung. Erfahrene Mieter kalkulieren 5 % bis 10 % über dem ursprünglichen NNN-Angebot ein, um Nachzahlungen aufzufangen, insbesondere im ersten vollen Jahr der Nutzung, wenn Vermieter Schätzungen manchmal bewusst niedrig ansetzen, um ein Angebot attraktiver erscheinen zu lassen.

Die Base Rent in einem mehrjährigen gewerblichen Mietvertrag bleibt fast nie gleich. Die zwei häufigsten Strukturen sind feste jährliche Eskalationen, typischerweise 2 % bis 4 % pro Jahr, und periodische Stufenmieten (Step-ups), wie etwa eine gleichbleibende Miete für die Jahre eins bis drei, gefolgt von einer festen Erhöhung im vierten Jahr. Einige Verträge indexieren die Miete nach dem CPI, obwohl CPI-basierte Eskalationen nach dem Inflationsschub von 2021 bis 2023 seltener wurden, da Vermieter feste Stufen bevorzugen, die für beide Parteien leichter zu kalkulieren sind.

Zinseszinseffekte spielen eine größere Rolle, als Mieter oft erwarten. Eine Base Rent von 22,00 $, die zehn Jahre lang jährlich um 3 % eskaliert, erreicht im zehnten Jahr etwa 28,72 $ und nicht 28,60 $, wie eine einfache Rechnung (3 % mal zehn) vermuten ließe, da die Erhöhung jedes Jahres auf der bereits eskalierten Miete des Vorjahres basiert. Über eine Laufzeit von zehn Jahren liegt die durchschnittlich gezahlte jährliche Base Rent, gleichmäßig über die Laufzeit gewichtet, deutlich über der im Marketing-Exposé angegebenen Anfangsmiete.

Genau deshalb verlassen sich Makler und Gutachter auf die Effective Rent statt auf die Anfangsmiete, um Angebote zu vergleichen. Die Effective Rent pro Quadratfuß berechnet den Durchschnitt der gesamten Base-Rent-Verpflichtung über die volle Laufzeit, abzüglich mietfreier Zeit, und drückt dies als eine einzige jährliche Zahl aus. Zwei Flächen, die mit derselben Anfangsmiete von 22,00 $ angeboten werden, können deutlich unterschiedliche Effective Rents aufweisen, wenn eine sechs Monate mietfreie Zeit und 4 % jährliche Steigerungen enthält, während die andere keine mietfreie Zeit und 2,5 % Steigerungen vorsieht.

Bei den NNN-Kosten gehen die meisten Kalkulationen von einer gleichbleibenden Schätzung aus oder lassen sie moderat um 2 % bis 3 % pro Jahr steigen, um steigende Steuern und Versicherungen abzubilden, da CAM eine Erstattung tatsächlicher Kosten und keine verhandelte Mietzahl ist. Neubewertungen der Grundsteuer nach einem Verkauf, die oft 20 % bis 40 % über der Basis des Vorbesitzers liegen, sind eine häufige Ursache für einen großen NNN-Sprung im zweiten Jahr einer neuen Eigentümerschaft.

Mietfreie Zeit, auch Abatement Period genannt, ist ein Zugeständnis, bei dem der Mieter für eine vereinbarte Anzahl von Monaten, typischerweise zu Beginn der Laufzeit, keine Base Rent (und manchmal keine NNN) zahlt. Sie ist bei neuen Mietverträgen Standard, um die Einzugskosten und Ausfallzeiten des Mieters auszugleichen, und skaliert mit der Laufzeit und der Marktlage: Ein fünfjähriger Büromietvertrag könnte ein bis drei Freimonate vorsehen, während ein Zehnjahresvertrag in einem schwachen Markt sechs Monate oder mehr beinhalten kann.

Eine Tenant Improvement Allowance (TI-Allowance) ist ein Dollarbetrag pro Quadratfuß, den der Vermieter zum Ausbau beiträgt: neuer Bodenbelag, Trennwände, Farbe, Deckenraster und ähnliche Arbeiten. Büro-TI-Allowances liegen in den meisten US-Märkten Mitte der 2020er Jahre zwischen 20 $ und 80 $ pro Quadratfuß für Bestandsflächen und bei 80 $ bis 150 $ oder mehr für den Rohbau, während TI für Einzelhandel und Industrie mit oft 5 $ bis 25 $ pro Quadratfuß aufgrund einfacherer Ausbauten meist niedriger ausfällt.

Beide Zugeständnisse kosten den Vermieter reales Geld, das in der nominalen Miete nie auftaucht. Deshalb ist die Landlord Net Effective Rent die entscheidende Kennzahl für die Kalkulation und den Vergleich konkurrierender Mietangebote im selben Gebäude. Sie wird berechnet, indem man die gesamte über die Laufzeit eingenommene Base Rent nimmt, den Wert der mietfreien Zeit und der TI-Allowance abzieht und das Ergebnis durch die Quadratmeterzahl und die Anzahl der Jahre dividiert, um einen Netto-Effektivwert pro Quadratfuß pro Jahr zu erhalten.

Betrachten Sie einen 10.000 Quadratfuß großen Zehnjahresmietvertrag zu 22,00 $ Base Rent mit 3 % jährlicher Eskalation, drei Monaten mietfreier Zeit und 15,00 $ pro Quadratfuß TI-Allowance. Die über die Laufzeit eingenommene Brutto-Base-Rent beträgt etwa 2.522.000 $. Die mietfreie Zeit kostet etwa 57.300 $ an entgangener Miete, und die TI kostet 150.000 $. Der Nettoerlös für den Vermieter beträgt etwa 2.314.700 $ oder rund 23,15 $ pro Quadratfuß pro Jahr Net Effective im Vergleich zur nominalen Anfangsmiete von 22,00 $ — in diesem Fall gleichen die Eskalationen die Zugeständnisse mehr als aus, was bei längeren Laufzeiten üblich, bei kürzeren jedoch nie garantiert ist.

Vermieter nutzen diesen Netto-Effektivwert, um zu entscheiden, welche Zugeständnisse sie sich leisten können, während sie gleichzeitig die geforderte Rendite erzielen. Kreditgeber nutzen ihn zur Plausibilitätsprüfung der Mieterliste (Rent Roll), die ein Kreditnehmer zur Refinanzierung vorlegt, da eine Mieterliste voller nicht amortisierter Freimonate und TI den dauerhaften Cashflow des Vermögenswerts überbewertet.

Single-Tenant-Net-Lease im Einzelhandel (das Format für Apotheken, Fast-Food-Restaurants und Dollar-Stores) läuft typischerweise über 10 bis 25 Jahre Primärlaufzeit mit mehreren Verlängerungsoptionen, festen jährlichen Eskalationen von 1 % bis 2 % oder 5 % bis 10 % alle fünf Jahre. Die Cap Rates liegen für Mieter mit Investment-Grade-Bonität Mitte der 2020er Jahre im Bereich von 5,5 % bis 7,5 %. Diese Verträge sind häufig Absolute Net, was bedeutet, dass der Mieter auch Dach und Fach übernimmt.

Einzelhandel mit mehreren Mietern und Nachbarschaftszentren nutzen üblicherweise Standard-Triple-Net-Bedingungen von fünf bis zehn Jahren, eine jährliche CAM-Abrechnung und eine Base Rent im Bereich von 15 $ bis 35 $ pro Quadratfuß je nach Markt, wobei Ankermieter oft weniger pro Quadratfuß zahlen als kleinere Ladenmieter unter einer völlig anderen Mietstruktur.

NNN-Mietverträge für Industrie und Lagerhallen haben geringere Base Rents, oft 5 $ bis 12 $ pro Quadratfuß in den meisten Sekundärmärkten und höher in städtischen Kernmärkten an den Küsten, dafür aber größere absolute Quadratmeterzahlen und Laufzeiten von drei bis sieben Jahren für kleinere Einheiten bis hin zu über zehn Jahren für Build-to-suit-Logistikzentren.

Büromietverträge haben sich insbesondere seit 2020 hin zu kürzeren Laufzeiten verschoben (drei bis sieben Jahre sind heute üblich gegenüber sieben bis zehn Jahren zuvor), mit höheren TI-Allowances, um Mieter in einem überversorgten Markt zu gewinnen. In vielen städtischen Teilmärkten liegen die Effective Rents nach Berücksichtigung der Zugeständnisse deutlich unter den Angebotsmieten — eine Lücke, die Vermieter als Spread zwischen Face Rent und Effective Rent bezeichnen.

Der Vergleich nur der Anfangs-Base-Rent bei Konkurrenzangeboten ist ein Fehler. Eine niedrigere Anfangsmiete mit schwachen Eskalationen und ohne Freimonate kann insgesamt mehr kosten als eine höhere Anfangsmiete mit großzügigen Zugeständnissen, sobald die volle Laufzeit modelliert wird; die Effective Rent ist der einzige faire Vergleichswert.

Unterschätzung des CAM-Wachstums. Mieter, die ihr Budget an der ursprünglichen NNN-Schätzung des Vermieters ausrichten, ohne einen Puffer für Steigerungen einzuplanen, werden regelmäßig von Nachzahlungen überrascht, insbesondere in den ersten zwei Jahren nach einem Eigentümerwechsel, der eine Grundsteuer-Neubewertung auslöst.

Die TI-Allowance als Geschenk betrachten. Nicht genutzte TI-Beträge verfallen in vielen Mietverträgen und werden nicht an den Mieter ausgezahlt; ein Überschreiten der Allowance bedeutet, dass der Mieter die Differenz bar finanzieren muss. Mieter sollten eine detaillierte, durch Wettbewerbsangebote gestützte Kostenschätzung einholen, bevor sie die TI-Summe im Mietvertrag festlegen.

Ignorieren der amortisierten TI, wenn ein Vermieter anbietet, Verbesserungen über die Standard-Allowance hinaus gegen eine höhere Miete zu finanzieren. Diese zusätzliche TI ist faktisch ein Darlehen, das über die Miete zurückgezahlt wird, meist amortisiert mit 8 % bis 12 % implizitem Zins, was weitaus teurer sein kann, als der Mieter realisiert, wenn es nicht explizit modelliert wird.

Versäumnis, CAM-Erhöhungen zu deckeln (Cap). Viele Mieter, besonders im Einzelhandel, verhandeln eine jährliche Obergrenze für steuerbare CAM-Steigerungen (oft 5 % pro Jahr), was die Fähigkeit des Vermieters einschränkt, Kostenüberschreitungen weiterzugeben, während echte Pass-throughs wie Steuern und Versicherungen ungedeckelt bleiben.

Keine Modellierung der Miete für Verlängerungsoptionen. Mietangebote nennen oft attraktive Mieten für die Primärlaufzeit, während die Miete der Verlängerungsoption auf den Marktwert (Fair Market Value) zurückgesetzt wird, der deutlich höher sein kann; eine langfristige Kostenplanung sollte ein realistisches Verlängerungsszenario enthalten, nicht nur die Zahlen der Primärlaufzeit.