Mietrendite-Rechner

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Version: die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Wenn eine Eigentumswohnung für $300,000 für $2,000/Monat ($24,000/Jahr) vermietet wird, beträgt die Bruttorendite 8.0%. Es ist die Kennzahl für eine grobe Überschlagsrechnung, die Makler und Investoren nutzen, um Märkte auf einen Blick zu sondieren.

Die Nettomietrendite zieht Leerstandsverluste und Betriebskosten (Steuern, Versicherungen, Reparaturen, Verwaltung, vom Eigentümer getragene Nebenkosten) ab, bevor sie durch den Preis geteilt wird. Die Nettorendite ist konzeptionell identisch mit dem Kapitalisierungssatz (Cap Rate) — sie ist die ungehebelte Rendite auf den Vermögenswert vor Berücksichtigung einer Hypothek. Die meisten disziplinierten Investoren planen auf Basis der Nettorendite, da die Bruttorendite die wahre Rendite routinemäßig um 30–50% überschätzt.

Die Formel, die dieser Rechner verwendet: Effektive Miete = Jahresmiete × (1 − Leerstand %), dann Netto-Jahreswert = Effektive Miete − Betriebskosten, und schließlich Nettorendite = Netto-Jahreswert ÷ Kaufpreis. Ein Standard-Leerstand von 5% spiegelt eine gesunde Langzeitvermietung in einem stabilen Markt wider; Kurzzeitvermietungen und tertiäre Märkte liegen oft bei 10–15%.

Ein Einfamilienhaus zum Preis von $350,000 wird für $2,500/Monat vermietet. Die Bruttojahresmiete beträgt $30,000, somit ergibt sich eine Bruttorendite = 30,000 ÷ 350,000 = 8.57%. Das sieht gut aus — aber gehen wir von 5% Leerstand und $6,000/Jahr an Betriebskosten aus (Steuern, Versicherungen, grundlegende Reparaturen, Kosten für Mieterwechsel in Höhe einer halben Monatsmiete).

Effektive Miete = 30,000 × 0.95 = $28,500. Netto-Jahreseinkommen = 28,500 − 6,000 = $22,500. Nettorendite = 22,500 ÷ 350,000 = 6.43%. Der reale Wert liegt zwei volle Prozentpunkte unter der beworbenen Bruttorendite — eine Differenz, die darüber entscheidet, ob der Deal nach Abzug der Hypothek einen positiven Cashflow liefert.

Berücksichtigt man eine Anzahlung von 25% und ein Darlehen mit 7% Zinsen, ergäbe sich ein Schuldendienst von etwa $20,900/Jahr. Damit bliebe ein Cashflow vor Steuern von $1,600 bei $87,500 investiertem Eigenkapital — was einer Cash-on-Cash-Rendite von etwa 1.8% entspricht. Genau deshalb ist die Nettorendite-Analyse so wichtig: Die Bruttorendite ließ dies wie ein Gewinnergeschäft aussehen; Nettorendite + Hebelwirkung offenbaren die Wahrheit.

Primäre Küstenmärkte (NYC, Bay Area, LA, Vancouver, London): 3–5% Brutto / 2–3.5% Netto. Investoren setzen hier eher auf Wertsteigerung als auf Cashflow.

Sunbelt- und Wachstumsmärkte (Austin, Phoenix, Nashville, Tampa): 5–7% Brutto / 3.5–5% Netto. Eine Balance aus Cashflow und Wertsteigerung, wobei das hohe Preisniveau von 2021–2023 die Renditen deutlich gedrückt hat.

Cashflow-Märkte im Mittleren Westen und Süden (Cleveland, Memphis, Birmingham, Indianapolis): 9–14% Brutto / 6–9% Netto. Starker laufender Cashflow, langsamere Wertsteigerung, höhere Komplexität in der Verwaltung.

Tertiäre und ländliche Märkte: Bruttorenditen von 12–20%+ sind erreichbar, jedoch mit kleinerem Käuferpool, längerem Leerstand und schwierigerer Finanzierung.

Kurz- und mittelfristige Vermietungen: Bruttorenditen können in Ferienregionen 15–25% erreichen, aber die Nettorenditen nach Reinigung, dynamischer Preissoftware, Plattformgebühren und 25–35% effektivem Leerstand landen oft bei 6–10%.

1%-Regel: Monatliche Miete ≥ 1% des Kaufpreises (entspricht 12% Bruttorendite). Früher weit verbreitet, heute in den meisten US-Metropolen selten — nützlich als Filter, nicht als hartes Ausschlusskriterium.

2%-Regel: Ein aggressiveres Cashflow-Ziel (24% Bruttorendite), das man hauptsächlich bei sanierungsbedürftigen Objekten im Mittleren Westen findet; geht einher mit Verwaltungsaufwand und Investitionsrisiken (Capex).

50%-Regel: Gehen Sie davon aus, dass die Betriebskosten (ohne Hypothek) etwa 50% der Bruttomiete schlucken. Ein schneller Weg, die Nettorendite zu schätzen, ohne einzelne Kosten aufzulisten.

Gross Rent Multiplier (GRM) / Mietmultiplikator: Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Kehrwert der Bruttorendite. Ein GRM von 10 entspricht ≈ 10% Bruttorendite. Nützlich beim Vergleich von Angeboten mit unterschiedlichen Preispunkten.

Nutzen Sie diese Regeln als Plausibilitätsprüfung, nicht als Ersatz für eine detaillierte Analyse — tatsächliche Steuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten variieren um den Faktor 10 zwischen Märkten und Anlagetypen.