Cap Rate Rechner

Die Kapitalisierungsrate (Cap-Rate) ist die ungehebelte jährliche Rendite einer Gewerbeimmobilieninvestition: Cap-Rate = NOI ÷ Immobilienwert. Der NOI (Net Operating Income oder Nettobetriebseinkommen) entspricht den Bruttomieteinnahmen abzüglich aller Betriebskosten — Steuern, Versicherungen, Reparaturen, Verwaltung, Nebenkosten, die Sie tragen, sowie einer Leerstandsrückstellung. Er berücksichtigt keine Tilgungszahlungen, Abschreibungen oder wertsteigernde Investitionen (CapEx).

Dieselbe Formel lässt sich auf drei Arten umstellen. Berechnen Sie den Wert, wenn Ihnen der NOI und eine marktübliche Cap-Rate bekannt sind (Wert = NOI ÷ Cap-Rate). Berechnen Sie den NOI, wenn Sie Wert und Cap-Rate kennen (NOI = Wert × Cap-Rate). Deshalb ist die Cap-Rate die „Lingua Franca“ von Gewerbeimmobilienmaklern und Gutachtern: Eine einzige Kennzahl ermöglicht es Käufern und Verkäufern, den Preis schnell zu bestimmen.

Die Cap-Rate ist bewusst ungehebelt (unlevered). Sie isoliert die Performance des Vermögenswerts von den Finanzierungsentscheidungen des Käufers. Die Cap-Rate einer Immobilie ändert sich nicht, egal ob Sie 25 % oder 35 % Eigenkapital einbringen — Ihre Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash Return) tut dies hingegen sehr wohl. Aus diesem Grund beginnen CRE-Underwriter immer mit der Cap-Rate und berücksichtigen erst danach die Finanzierung.

Ein kleines Bürogebäude weist einen stabilisierten NOI von $120,000 auf und ist für $2,000,000 gelistet. Cap-Rate = 120,000 ÷ 2,000,000 = 6.0%. Das zeigt Ihnen die ungehebelte jährliche Rendite — was ein Barkäufer vor Zinsen und Steuern verdienen würde.

Wechseln Sie in den Modus „Wert berechnen“: Bei gleichem NOI von $120,000 gehen Sie davon aus, dass die Markt-Cap-Rates auf 7.0% gestiegen sind (Zinsen stiegen, Cap-Rates weiteten sich aus). Wert = 120,000 ÷ 0.07 = $1,714,286. Die Ausweitung der Cap-Rate um 100 Basispunkte hat den Verkäufer gerade $285,000 an Wert gekostet, ohne dass sich am Betrieb etwas geändert hat.

Wechseln Sie in den Modus „NOI berechnen“: Ein Käufer benötigt eine Cap-Rate von 6.5% bei einem Objektwert von $2M, damit seine Kalkulation aufgeht. Erforderlicher NOI = 2,000,000 × 0.065 = $130,000. Der Verkäufer weiß nun, dass er den NOI um weitere $10,000 (ca. 8.3%) steigern muss, um den geforderten Preis bei der Cap-Rate des Käufers zu rechtfertigen.

Class-A-Mehrfamilienhäuser (Multifamily), Primärmärkte (NYC, LA, Boston, SF): 4.0–5.0%. Die niedrigsten Renditen entfallen auf die risikoärmsten und liquidesten Anlagen.

Class-A-Mehrfamilienhäuser, Sekundärmärkte (Nashville, Charlotte, Salt Lake): 4.75–5.75%.

Industrie / Logistik, Primärmärkte: 4.5–6.0% — während des E-Commerce-Booms komprimiert; weitet sich mit den Zinsen nun aus.

Büroimmobilien, Primärmärkte: 6.5–8.5% seit 2022 — Käufer fordern deutlich höhere Renditen, um die Unsicherheit der Nachfrage durch Homeoffice (WFH) auszugleichen.

Fachmarktzentren (Retail Strip Centers), Sekundärmärkte: 6.5–8.0%, abhängig von Mietermix und Bonität.

Hotels und Self-Storage: typischerweise 7.5–9.5% — operativ intensiv, volatile Einnahmen.

Tertiärmärkte und Value-Add-Deals: oft werden 8%+ verlangt, um den kleineren Käuferkreis und das höhere Investitionsrisiko auszugleichen.

Verwendung der Bruttomiete statt des NOI — die Bruttomiete bläht die scheinbare Rendite um 30–50% auf. Ziehen Sie immer die Betriebskosten einschließlich einer Leerstandsreserve ab.

Übernahme des NOI des Verkäufers ohne Prüfung — Verkäufer setzen routinemäßig die Verwaltungskosten zu niedrig an, lassen Rücklagen für Instandsetzungen weg und verwenden die Mieterliste des letzten Monats, als wäre sie bereits stabilisiert. Führen Sie das Underwriting von Grund auf neu durch.

Verwechslung des NOI der letzten 12 Monate (Trailing-12) mit dem stabilisierten NOI — ein Value-Add-Deal wird vielleicht mit einer 4% Cap-Rate auf Basis des T12-NOI gehandelt, aber mit einer 7% Cap-Rate auf Basis des stabilisierten NOI im zweiten Jahr. Letzteres ist entscheidend; Ersteres ist eine Marketingzahl.

Ignorieren von Marktbewegungen der Cap-Rate — Cap-Rates komprimieren oder weiten sich mit den Zinssätzen und Kapitalströmen aus. Ihre Exit-Cap-Rate (nach Jahr 5 oder 10) ist der wichtigste Faktor für den IRR und entspricht selten Ihrer Eingangs-Cap-Rate.

Vergleich über verschiedene Anlageklassen hinweg — eine 7%-Multifamily-Cap-Rate ist nicht gleichbedeutend mit einer 7%-Büro-Cap-Rate. Ein risikoadjustierter Vergleich erfordert die Betrachtung von Mietvertragsbedingungen, Mieterbonität, Investitionsbedarf und Nachfragestabilität.