House Flip Profit Rechner

Die reale Rentabilität eines House Flips wird von Investoren fast immer überschätzt, wenn sie nur den Kaufpreis mit dem Verkaufspreis vergleichen und die Finanzierungs-, Halte- und Transaktionskosten ignorieren, die während der Projektlaufzeit anfallen. Dieser Rechner ermittelt die Gesamtprojektkosten aus sechs Komponenten: Kaufpreis, Sanierungsbudget, Abschlusskosten beim Kauf, monatlich anfallende Haltekosten über den geplanten Zeitraum, Hard Money Points, die vorab auf das Darlehen erhoben werden, und Hard Money Zinsen, die während der Haltedauer auf den kombinierten Kreditbetrag für Kauf und Sanierung anfallen.

Hard Money Points werden als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet (in der Regel Kaufpreis plus Sanierungsbudget) und einmalig beim Abschluss erhoben, unabhängig davon, wie lange das Darlehen läuft. Die Zinsen werden als Jahressatz auf denselben Darlehensbetrag berechnet und anteilig für die Anzahl der Monate berechnet, in denen das Darlehen voraussichtlich in Anspruch genommen wird. Deshalb erhöht eine Verlängerung der Haltedauer um auch nur ein oder zwei Monate die Finanzierungskosten bei einem mit Hard Money finanzierten Flip erheblich.

Verkaufskosten werden als Prozentsatz des Wiederverkaufspreises berechnet. Sie setzen sich zusammen aus den Abschlusskosten der Verkäuferseite, die je nach Bundesstaat typischerweise 1 % bis 2 % des Verkaufspreises für Titel, Treuhand und Übertragungssteuern betragen, und der Maklerprovision, die historisch bei insgesamt 5 % bis 6 % für beide Seiten lag, sich aber nach Änderungen der Provisionspraktiken in der Branche seit 2024 eher in einem verhandelten Bereich von 4 % bis 6 % bewegt.

Der Nettogewinn ist der Wiederverkaufspreis abzüglich der Gesamtprojektkosten und der Verkaufskosten. Der ROI ergibt sich aus der Division des Nettogewinns durch die Gesamtprojektkosten, und der annualisierte ROI rechnet diesen Wert auf eine Zwölf-Monats-Basis hoch, indem er mit zwölf multipliziert und durch die Anzahl der Monate geteilt wird, in denen die Immobilie tatsächlich gehalten wurde. Dies ermöglicht einen fairen Vergleich zwischen einem schnellen Drei-Monats-Flip und einer langsameren Neun-Monats-Renovierung, selbst wenn deren rohe ROI-Prozentsätze ähnlich aussehen.

Ein Investor kauft ein veraltetes Einfamilienhaus mit drei Schlafzimmern für 180.000 $ und veranschlagt 50.000 $ für eine vollständige kosmetische Renovierung plus Erneuerung von Küche und Bad. Die Abschlusskosten auf der Käuferseite belaufen sich auf 3.500 $. Das Projekt soll vom Kauf bis zum abgeschlossenen Verkauf sechs Monate dauern, bei monatlichen Haltekosten von 1.200 $, die Grundsteuern, Versicherungen, Versorgungsleistungen und gegebenenfalls HOA-Gebühren abdecken (die separat erfassten Kosten des Darlehens sind hier exkludiert).

Der Investor finanziert den kombinierten Betrag von 230.000 $ für Kauf und Sanierung mit einem Hard Money Darlehen zu 11 % Zinsen und 2 Points. Die Points kosten vorab 4.600 $. Die Zinsen über eine sechsmonatige Haltedauer betragen 230.000 $ mal 11 % mal 0,5, also 12.650 $. Die Haltekosten über sechs Monate summieren sich auf 7.200 $. Die Gesamtprojektkosten betragen 180.000 $ plus 50.000 $ plus 3.500 $ plus 7.200 $ plus 4.600 $ plus 12.650 $, was 257.950 $ ergibt.

Es wird ein Wiederverkaufspreis (ARV) von 320.000 $ prognostiziert. Die Verkaufskosten bei kombinierten 6,5 % (1,5 % Abschlusskosten plus 5 % Provision) entsprechen 20.800 $. Der Nettogewinn beträgt 320.000 $ minus 257.950 $ minus 20.800 $, also 41.250 $. Der ROI beträgt 41.250 $ geteilt durch 257.950 $, etwa 16,0 %. Annualisiert auf die sechsmonatige Haltedauer ergibt dies ca. 32,0 % – ein starkes, aber realistisches Ergebnis für einen gut durchgeführten Flip in einem gesunden Wiederverkaufsmarkt.

Verzögert sich dasselbe Projekt aufgrund von Genehmigungsproblemen auf neun Monate, steigen die Zinsen auf 230.000 $ mal 11 % mal 0,75, also 18.975 $, und die Haltekosten steigen auf 10.800 $. Dies treibt die Gesamtprojektkosten auf etwa 267.875 $ und senkt den Nettogewinn auf rund 31.325 $. Dies entspricht einem ROI von 11,7 %, aber einem annualisierten ROI von nur noch etwa 15,6 %, wenn der längere Zeitrahmen berücksichtigt wird. Dies verdeutlicht, wie empfindlich Flip-Renditen auf die Disziplin bei der Haltedauer reagieren.

Die 70%-Regel ist ein schnelles Screening-Verfahren, das in den Vereinigten Staaten häufig von Flippern und Großhändlern angewendet wird: Das maximal zulässige Angebot (Maximum Allowable Offer) entspricht 70 % des After-Repair Value (ARV) abzüglich der geschätzten Sanierungskosten. Bei einer Immobilie mit einem ARV von 320.000 $ und einem Sanierungsbudget von 50.000 $ ergibt die Regel ein Maximalangebot von 320.000 $ mal 0,70 minus 50.000 $, also 174.000 $. Das bedeutet, dass der Kaufpreis von 180.000 $ im obigen Beispiel leicht über der konservativen 70%-Schwelle liegt.

Die verbleibenden 30 % des ARV sollen Haltekosten, Finanzierungskosten, Verkaufskosten und die angestrebte Gewinnspanne gleichzeitig abdecken. Deshalb ist die Regel eher eine Heuristik als ein Ersatz für die detaillierte Einzelpostenberechnung, die dieser Rechner durchführt. In Märkten mit niedrigeren Kosten oder bei günstiger, schneller Finanzierung verwenden einige erfahrene Flipper 75 % statt 70 %; in hochpreisigen oder trägen Märkten oder bei teurerer Finanzierung nutzen manche 65 % für einen zusätzlichen Puffer.

Die 70%-Regel stößt an den Extremen des Preisspektrums an ihre Grenzen. Bei einem Luxus-Flip mit 1.000.000 $ ARV entsprechen 30 % des ARV 300.000 $. Das ist weit mehr Puffer, als eine typische High-End-Renovierung und Verkaufsstruktur tatsächlich erfordert. Eine wörtliche Anwendung der Regel würde den Investor hier aus ansonsten profitablen Deals verdrängen. Bei einer Immobilie mit 100.000 $ ARV in einem Niedrigpreisumfeld sind 30 % nur 30.000 $, was zu knapp sein kann, sobald feste Mindestverkaufs- und Abschlusskosten abgezogen werden, da diese Kosten nicht proportional mit einem niedrigeren Verkaufspreis sinken.

Die verlässlichste Anwendung der 70%-Regel ist die eines schnellen ersten Filters, um zu entscheiden, ob es sich überhaupt lohnt, eine Immobilie durch die vollständige Kalkulation der Gesamtprojektkosten laufen zu lassen, und nicht als das letzte Wort über ein Angebot. Jeder Deal, der die 70%-Prüfung besteht, sollte dennoch mit tatsächlichen Finanzierungskonditionen, lokalen Abschlusskostensätzen und einem realistischen Angebot eines Bauunternehmers durch den detaillierten Rechner geprüft werden, bevor ein Angebot abgegeben wird.

Der Break-even-Wiederverkaufspreis ist der Verkaufspreis, bei dem der Nettogewinn nach Abzug der preisabhängigen Verkaufskosten genau Null beträgt. Er wird berechnet als Gesamtprojektkosten geteilt durch (eins minus dem kombinierten Verkaufskosten-Prozentsatz). Im Praxisbeispiel ergeben 257.950 $ Gesamtkosten geteilt durch (1 minus 0,065) ca. 275.882 $. Das bedeutet, die Immobilie müsste mindestens für diesen Betrag verkauft werden, damit der Investor keinen Verlust macht – dies liegt deutlich unter dem prognostizierten ARV von 320.000 $ und lässt einen Puffer von etwa 44.000 $ gegenüber einer Fehlprognose beim ARV.

Diese Sicherheitsmarge ist die nützlichste Kennzahl für den Stresstest eines Flips, bevor Kapital gebunden wird. Wenn der Markt schwächelt und die Immobilie letztlich 10 % unter der ursprünglichen ARV-Schätzung für 288.000 $ verkauft wird, liegt der Deal in diesem Beispiel immer noch über dem Break-even-Punkt von 275.882 $ und liefert einen bescheidenen Gewinn statt eines Verlusts. Dies ist das Zeichen für einen solide kalkulierten Deal, der nicht nur funktioniert, wenn jede Annahme exakt eintrifft.

Flipper sollten den Break-even-Wiederverkaufspreis gegen mindestens zwei ARV-Szenarien berechnen: die primäre Schätzung auf Basis von Vergleichsverkäufen und ein Downside-Szenario, das 10 % bis 15 % niedriger liegt. Letzteres spiegelt das Risiko wider, dass sich die Marktbedingungen ändern oder dass die zum Zeitpunkt der Akquise herangezogenen Vergleichsverkäufe zum Zeitpunkt der Listung der renovierten Immobilie sechs bis neun Monate später nicht mehr in vollem Umfang realisierbar sind. Ein Deal, dessen Verkaufspreis im Downside-Szenario immer noch den Break-even erreicht, hat echte Kalkulationsreserven.

Eine Verlängerung der Haltedauer zehrt diese Marge stetig auf, da jeder zusätzliche Monat eine weitere Runde Haltekosten und zusätzliche anteilige Zinsen verursacht, ohne den Verkaufspreis zu erhöhen. Deshalb verfolgen erfahrene Flipper ihren tatsächlichen Zeitplan vom Tag des Kaufs an genau im Vergleich zum kalkulierten Zeitplan und behandeln Terminüberschreitungen als direkte, quantifizierbare Bedrohung der Sicherheitsmarge des Deals und nicht als bloße Unannehmlichkeit.

Hard Money und Private Money bleiben die dominierenden Finanzierungsinstrumente für House Flips in den Vereinigten Staaten, da herkömmliche Bearbeitungszeiten für Hypotheken und Beschränkungen für Eigennutzer eine traditionelle Finanzierung für eine Immobilie, die innerhalb weniger Monate gekauft, renoviert und wiederverkauft wird, unpraktisch machen. Stand Mitte der 2020er Jahre liegen die Hard Money Sätze für erfahrene Flipper mit Erfolgsbilanz üblicherweise zwischen 9 % und 12 % mit ein bis zwei Points, während weniger erfahrene Kreditnehmer oder risikoreichere Immobilien Sätze von 12 % bis 14 % mit zwei bis drei Points sehen können.

Die Unterschätzung der Sanierungskosten ist die häufigste Ursache für einen Flip, der hinter der prognostizierten Rendite zurückbleibt. Branchendaten zeigen konsistent, dass die tatsächlichen Renovierungskosten bei älteren Gebäuden oft 10 % bis 20 % über den ursprünglichen Angeboten liegen, sobald nach dem Öffnen von Wänden unerwartete Probleme mit Statik, Elektrik, Sanitäranlagen oder Bauvorschriften zutage treten. Die Einplanung einer Reserve von mindestens 10 % bis 15 % direkt in das Sanierungsbudget führt zu weitaus verlässlicheren Gesamtprojektkosten.

Die Überschätzung des After-Repair Value durch Verlass auf optimistische, nicht vergleichbare Verkäufe – insbesondere Häuser mit deutlich größerer Wohnfläche, besseren Grundstücken oder Renovierungen auf höherem Niveau – ist der zweite Hauptfaktor für unterdurchschnittliche Flips. Der ARV sollte auf Basis von mindestens drei abgeschlossenen Vergleichsverkäufen innerhalb eines Umkreises von etwa einer halben Meile und 90 Tagen ermittelt werden, wobei für wesentliche Unterschiede eher konservative Abschläge als Aufschläge vorgenommen werden sollten.

Die Unterschätzung der Zeit ist der dritte wiederkehrende Fehler, da Verzögerungen bei Genehmigungen, Terminkonflikte bei Handwerkern, Inspektionsprobleme und ein langsamerer Wiederverkaufsmarkt jeweils Wochen oder Monate zu einem Projekt hinzufügen können, das mit einem optimistischen Zeitplan von drei oder vier Monaten kalkuliert wurde. Da Haltekosten und Finanzierungszinsen monatlich anfallen, können bei einem auf vier Monate kalkulierten Flip, der tatsächlich sieben Monate dauert, die Posten für Zinsen und Haltekosten um 75 % steigen, was oft eine anfangs komfortable Gewinnspanne zunichtemacht.

Schließlich ignorieren Flipper beim Vergleich der Rendite eines Flips mit einer Buy-and-Hold-Strategie häufig die Belastung durch Steuern. Gewinne aus einem Flip, der weniger als ein Jahr gehalten wird, werden im Allgemeinen als ordentliches Einkommen besteuert. Gewinne aus Flipping, das als regelmäßige Geschäftstätigkeit ausgeübt wird, können zudem die Steuer für Selbstständige auslösen. Beides reduziert die Nachsteuerrendite deutlich unter den Vorsteuer-ROI, den dieser Rechner ausgibt. Daher sollten die Zahlen hier als betriebswirtschaftliche Vorsteuer-Analyse behandelt werden.