70%-Regel-Rechner

Der 30-prozentige Puffer zwischen Kauf + Sanierung und dem ARV ist kein reiner Gewinn. Ungefähr 6 % entfallen auf die Maklerprovision beim Wiederverkauf. Weitere 2–3 % decken die Kaufnebenkosten ab, die Sie beim Erwerb getragen haben (Grundbuch, Notar, Finanzierungsgebühren), plus einen ähnlichen Betrag beim Verkauf. Haltekosten — Grundsteuern, Versorgungsbetriebe, Versicherungen, Hausverwaltungsgebühren und Darlehenszinsen während der 4–6-monatigen Sanierungsphase — verschlingen in der Regel 3–5 % des ARV. Damit verbleiben etwa 12–18 % als tatsächliche Bruttomarge für Sie.

Nach Abzug der Einkommensteuer auf diesen Gewinn sieht der Nettobetrag in Ihrer Tasche bei einem Flip mit 300.000 $ ARV und 30.000 $ Gewinn eher nach 20.000 $ aus. Das ist das realistische Ergebnis — und genau der Grund, warum eine Überzahlung von selbst nur 5 % des ARV ein Projekt oft zu einem Nullsummenspiel macht.

Nutzen Sie 65 % (strenger) in abkühlenden Märkten, bei preisgünstigeren Häusern, in denen Fixkosten die Marge auffressen, wenn Sie Anfänger sind und die Reparaturkosten wahrscheinlich um 20–30 % unterschätzen, oder wenn Vergleichswerte veraltet sind und das Vertrauen in den ARV gering ist. Der niedrigere Prozentsatz bietet Ihnen ein Sicherheitspolster für Dinge, die erst am Tag des Abrissbeginns sichtbar werden.

Nutzen Sie 75–80 % (lockerer) nur in heißen, schnelllebigen Märkten bei Häusern mit hohem ARV (500.000 $+), bei denen der Dollar-Gewinn selbst bei einem geringeren Prozentsatz noch funktioniert, wenn Sie ein erfahrener Akteur mit zuverlässigen Handwerkern und bekannten Sanierungskosten pro Quadratfuß sind oder wenn Sie bereits einen verifizierten Endkäufer (Wholesale-Assignment) haben. Investoren, die routinemäßig 75 % ansetzen, verfügen über Systeme und Kapital, um einen schlechten Monat abzufedern — Anfänger nicht.

Der ARV sollte auf 3–5 verkauften Vergleichsobjekten aus den letzten 90 Tagen basieren, die innerhalb eines Umkreises von 0,5 Meilen liegen und in Bezug auf Quadratmeterzahl (±20 %), Anzahl der Zimmer/Bäder und Ausstattungsstandard ähnlich sind. Verwenden Sie keine aktiven Inserate — das sind Wunschpreise, nicht die Marktrealität. Wählen Sie den konservativen Mittelwert der Vergleichsspanne, niemals den höchsten Vergleichswert. Wenn Ihre renovierten Vergleichsobjekte 280.000 $–320.000 $ zeigen, verwenden Sie 290.000 $, nicht 320.000 $.

Bei den Reparaturschätzungen scheitern die meisten Anfänger. Besichtigen Sie die Immobilie mit einem Handwerker, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst danach. Erstellen Sie die einzelnen Posten: Dach, Heizung/Lüftung, Sanitär, Elektrik, Küche, Bäder, Bodenbeläge, Anstrich, Außenbereich. Kalkulieren Sie 10–15 % für Unvorhergesehenes hinter den Wänden ein. Wenn Sie die Immobilie vor der Gebotsabgabe nicht physisch besichtigen oder keinen Handwerker hinzuziehen können (häufig bei Auktionen), erhöhen Sie die Reparaturkosten pauschal um 25 % gegenüber Ihrer groben Schätzung. Die 70-Prozent-Regel schützt Sie nur dann, wenn die Eingabewerte ehrlich sind.