ARV Rechner

Der After-Repair Value ist die Schätzung eines Gutachters oder Investors darüber, zu welchem Preis eine Immobilie nach Abschluss eines definierten Renovierungsumfangs verkauft werden kann, basierend darauf, zu welchen Preisen vergleichbare renovierte Immobilien in derselben Marktgegend in der jüngeren Vergangenheit tatsächlich verkauft wurden. Er ist nicht der aktuelle Ist-Wert, nicht die steuerliche Bewertung und nicht der Forderungspreis des Verkäufers. Es handelt sich um eine zukunftsorientierte Zahl, die auf rückwärtsgewandten Belegen verankert ist.

Jede andere Zahl in einem Fix-and-Flip- oder BRRRR-Geschäft leitet sich vom ARV ab. Der maximale Kaufpreis ergibt sich aus dem ARV abzüglich Sanierung und Gewinn. Der Refinanzierungsbetrag bei einem BRRRR-Projekt ergibt sich aus dem ARV multipliziert mit der Beleihungsgrenze des Kreditgebers, die bei einer Cash-out-Refinanzierung typischerweise bei 70% bis 75% liegt. Das ursprüngliche Darlehen und der Auszahlungsplan für die Sanierung eines Hard Money Lenders sind in der Regel auf einen Prozentsatz des ARV begrenzt, üblicherweise 65% bis 75% kombinierter LTV. Ein Investor, der den ARV auch nur um 8% bis 10% zu hoch ansetzt, kann einen profitablen Flip in eine Verlustposition verwandeln, da sich dieser Fehler gleichzeitig durch den Kaufpreis, den Krediterlös und den Verkaufspreis potenziert.

Da so viel von einer einzigen Schätzung abhängt, triangulieren professionelle Investoren den ARV, anstatt einer einzigen Quelle zu vertrauen. Sie ziehen selbst Vergleichsverkäufe aus dem MLS oder einem kostenpflichtigen Datendienst heran, bitten einen lokalen Makler um eine vergleichende Marktanalyse und geben bei größeren Deals ein vollständiges Gutachten mit einem Wert 'wie nach Renovierung' in Auftrag. Wenn zwei oder mehr dieser Methoden innerhalb weniger Prozentpunkte konvergieren, steigt das Vertrauen in die Zahl; wenn sie stark voneinander abweichen, ist dies das Signal, vom Geschäft Abstand zu nehmen oder nachzuverhandeln, anstatt den Deal auf dem Papier passend zu machen.

Dieser Rechner implementiert die Methode der Vergleichsverkäufe auf Basis des Preises pro Quadratfuß, die der schnellste und am weitesten verbreitete Ansatz für Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser ist. Er ersetzt kein Gutachten oder die Meinung eines lizenzierten Maklers, basiert aber auf derselben mathematischen Grundlage, von der beide ausgehen, und ist präzise genug, um Deals zu prüfen und Kaufpreise mit Verkäufern und Großhändlern auszuhandeln.

Die Methode umfasst vier Schritte: Auswahl der Vergleichsobjekte (Comps), Berechnung des Preises pro Quadratfuß für jedes Objekt, Anpassung an Zustand und Merkmale sowie Anwendung des resultierenden Wertes auf die Quadratmeterzahl des Zielobjekts. Die Auswahl guter Vergleichswerte ist wichtiger als jede Formel. Ein Vergleichsobjekt ist nur nützlich, wenn es innerhalb der letzten drei bis sechs Monate verkauft wurde (oder zwölf in einem langsamen ländlichen Markt), sich im Umkreis von einer halben bis einer Meile vom Zielobjekt befindet, innerhalb von etwa 20% der Quadratmeterzahl des Zielobjekts liegt, eine ähnliche Anzahl an Schlaf- und Badezimmern aufweist und auf einem ähnlichen Niveau renoviert wurde wie geplant.

Teilen Sie für jedes qualifizierte Vergleichsobjekt seinen Verkaufspreis durch seine Quadratmeterzahl, um den Preis pro Quadratfuß zu erhalten. Ein Objekt, das für 302.000 $ bei 1.520 Quadratfuß verkauft wurde, ergibt 198,68 $ pro Quadratfuß. Führen Sie dies für jedes Vergleichsobjekt durch und bilden Sie dann den Durchschnitt oder gewichten Sie den Durchschnitt zugunsten der Objekte, die dem Zielobjekt in Größe, Lage und Zustand am nächsten kommen. Dieser Rechner verwendet einen einfachen Durchschnitt über alle eingegebenen Werte; erfahrene Gutachter wenden eine gewichtete Rasteranpassung für jedes einzelne Merkmal an, aber ein einfacher Durchschnitt ist ein vernünftiger Ausgangspunkt für Analysen auf Investorenebene.

Die Zustandsanpassung korrigiert die Tatsache, dass selbst vollständig renovierte Vergleichsobjekte in der Ausführungsqualität variieren. Wenn die verwendeten Vergleichsobjekte auf einem Standard-Niveau fertiggestellt wurden und der geplante Umfang des Zielobjekts hochwertigere Ausstattungen umfasst, die realistischerweise einen Aufpreis erzielen, ist eine positive Anpassung von 2% bis 5% angemessen. Wenn die Vergleichsobjekte schöner sind als das, was Ihr Budget tatsächlich hergibt, wenden Sie eine negative Anpassung in ähnlicher Größenordnung an. Anpassungen über plus/minus 8% bis 10% signalisieren meist, dass die Objekte nicht wirklich vergleichbar sind.

Multiplizieren Sie den bereinigten Preis pro Quadratfuß mit der Quadratmeterzahl des Zielobjekts nach der Renovierung (unter Verwendung derselben Konvention für fertige Wohnfläche wie bei den Vergleichsobjekten), um zum geschätzten ARV zu gelangen. Wenn die Sanierung die Fläche vergrößert, z. B. durch den Ausbau eines Kellers oder den Umbau einer Garage, verwenden Sie die Quadratmeterzahl nach der Renovierung und kalkulieren Sie konservativ, wie viel dieser zusätzlichen Fläche der lokale Markt tatsächlich pro Quadratfuß bezahlt, da Keller- oder Nebenflächen selten den vollen Preis von oberirdischen Wohnflächen erzielen.

Beispiel: Drei Vergleichsobjekte wurden für 196,55 $, 198,68 $ und 194,93 $ pro Quadratfuß verkauft, was einen Durchschnitt von 196,72 $ ergibt. Eine geplante Renovierung, die leicht unter dem Niveau der Vergleichsobjekte liegt, rechtfertigt eine negative Zustandsanpassung von 2%, was einen bereinigten Wert von 192,79 $ pro Quadratfuß ergibt. Angewandt auf ein Zielobjekt mit 1.450 Quadratfuß beträgt der geschätzte ARV 279.545 $, den dieser Rechner runden und zusammen mit den unten stehenden Angebotsberechnungen anzeigen würde.

Die 70%-Regel ist die Standardformel der Fix-and-Flip-Branche für den maximalen Kaufpreis: Maximal zulässiges Angebot (MAO) = (ARV × 0,70) − geschätzte Sanierungskosten. Bei einer Immobilie mit einem ARV von 280.000 $ und einem Sanierungsbudget von 35.000 $ erlaubt die Regel ein maximales Angebot von 196.000 $ − 35.000 $ = 161.000 $.

Die 30%-Lücke zwischen dem ARV und der 70%-Obergrenze ist nicht willkürlich; sie ist so ausgelegt, dass sie die Transaktions- und Haltekosten abdeckt, die in einem einfachen Sanierungsbudget nicht als Einzelposten erscheinen, plus eine Basisgewinnspanne. In einem typischen US-Markt betragen die Kaufnebenkosten 2% bis 3% des Kaufpreises, die Verkaufskosten (Maklerprovision plus vom Verkäufer getragene Abschlusskosten) 8% bis 10% des ARV, die Finanzierungskosten für Hard Money 4% bis 8% der Kreditsumme und die Haltekosten (Versicherung, Versorger, Grundsteuer, HOA) weitere 1% bis 2% des ARV. Rechnet man dies zusammen, wird die 30%-Marge weitgehend von den Kosten aufgezehrt, bevor ein Gewinn realisiert wird. Genau deshalb weichen disziplinierte Investoren die Regel nicht auf 75% oder 80% auf, nur um einen Bieterwettstreit zu gewinnen.

Die 70%-Regel ist eine Heuristik zur Vorprüfung, kein Ersatz für ein detailliertes Budget und Gewinnziel, und sie funktioniert an den Extremen am schlechtesten. Bei einer Immobilie mit einem ARV von 90.000 $ in einem Niedrigpreismarkt entsprechen 30% des ARV nur 27.000 $, was die fixen Transaktionskosten unter Umständen gar nicht deckt. Bei einer Immobilie mit einem ARV von 700.000 $ entsprechen 30% stolzen 210.000 $, weit mehr als Kosten und Gewinn erfordern. Disziplinierte Investoren in Hochpreismärkten verwenden daher oft 75% bis 80% des ARV minus Sanierung oder bauen die Berechnung direkt auf einem angestrebten Zielgewinn auf.

Genau das bietet die zweite Ausgabe in diesem Rechner: Maximales Angebot bei Wunschgewinn = ARV − Sanierungskosten − Wunschgewinn. Diese Methode fragt direkt: Wie viel Gewinn muss dieser Deal nach Bezahlung der Immobilie und der Renovierung abwerfen? Der Kaufpreis wird von dort aus rückwärts berechnet, was genauer ist als eine pauschale Prozentregel, sobald man reale Kostendaten aus dem eigenen Markt und vom eigenen Bauunternehmer hat.

Der Vergleich beider Ergebnisse bei jedem Deal ist eine nützliche Disziplin. Wenn die 70%-Regel und die gewinnbasierte Berechnung nahe beieinander liegen, entspricht der Preis des Deals der allgemeinen Marktüblichkeit für Flips. Wenn sie stark voneinander abweichen, bedeutet dies meist, dass entweder das Sanierungsbudget im Verhältnis zum ARV ungewöhnlich groß oder klein ist oder das angestrebte Gewinnziel ungewöhnlich hoch oder niedrig im Vergleich zum Standardpuffer von 30% angesetzt wurde. Es lohnt sich, den Grund dafür zu verstehen, bevor man sich zu einem Angebot verpflichtet.

Die Verwendung veralteter Vergleichswerte ist der häufigste Fehler. In einem Markt, der sich um 5% bis 8% pro Jahr bewegt, ist ein Vergleichswert, der vor neun Monaten abgeschlossen wurde, bereits veraltet. Ohne Zeitanpassung unterschätzt man den ARV in einem steigenden Markt systematisch und überschätzt ihn in einem fallenden. Bevorzugen Sie Vergleichswerte, die weniger als 90 Tage alt sind, sofern das Marktvolumen dies zulässt.

Vergleich mit nicht renovierten oder teilweise renovierten Verkäufen. Wenn ein Vergleichsobjekt sanierungsbedürftig war, spiegelt sein Preis pro Quadratfuß einen diskontierten Ist-Zustand wider, nicht den Wert einer abgeschlossenen Renovierung. Die Einbeziehung solcher Objekte in einen ARV-Datensatz zieht den Durchschnitt nach unten und unterschätzt den wahren After-Repair Value.

Ignorieren von Unterschieden bei Grundstücksgröße, Garagenanzahl und Grundriss, die eine einfache Preis-pro-Quadratfuß-Rechnung nicht erfassen kann. Ein Vergleichsobjekt auf einem Doppelgrundstück mit einer Dreifachgarage wird teurer verkauft, als es die Quadratmeterzahl allein vermuten lässt; eine unbereinigte Verwendung überschätzt den ARV des Zielobjekts, wenn dieses auf einem Standardgrundstück mit Einzelgarage steht.

Unterschätzung der Sanierungskosten, was das berechnete maximale Angebot ebenso aufbläht wie eine Überschätzung des ARV. Angebote von Bauunternehmern sollten vorliegen und nicht geschätzt werden, bevor die MAO-Zahl für ein verbindliches Angebot verwendet wird. Zudem sollte ein Puffer von 10% bis 15% für unvorhergesehene Mängel hinzugefügt werden, insbesondere bei älteren Bausubstanzen.

Vergessen, dass die gewünschte Gewinnzahl das tatsächliche Risiko und die Dauer des Geschäfts widerspiegeln muss und kein fester Dollarbetrag aus einem anderen Markt sein sollte. Ein Gewinnziel von 30.000 $, das bei einem 250.000 $ ARV-Flip sinnvoll war, ist eine knappe Marge von 12%, aber bei einem 100.000 $ Deal eine satte 30%-Marge; Gewinnziele sollten als Prozentsatz des ARV oder des gesamten investierten Kapitals festgelegt und dann für den spezifischen Deal in Dollar umgerechnet werden.

Verzicht auf die Plausibilitätsprüfung durch einen Makler oder ein vollständiges Gutachten vor dem Abschluss. Eine Berechnung anhand öffentlicher Daten oder MLS-Listen ist ein hervorragendes Screening-Tool, aber die endgültige Entscheidung bei finanzierungssensiblen Deals sollte von einem Fachmann vor Ort bestätigt werden, der Faktoren wie eine belebte Straße, einen schlechten Grundriss oder Schulbezirksgrenzen berücksichtigen kann.

Hard Money Lender und private Kreditgeber, die Fix-and-Flip-Geschäfte finanzieren, bemessen ihr Darlehen in der Regel als kombinierten Prozentsatz des Kaufpreises und der Sanierungskosten, begrenzt durch einen Prozentsatz des ARV – häufig bis zu 90% des Kaufpreises plus 100% der Sanierungskosten, jedoch nicht mehr als 70% bis 75% des ARV. Ein Investor, dessen Deal die 70%-Regel auf der Kaufseite erfüllt, wird in der Regel auch die ARV-basierte Obergrenze des Kreditgebers einhalten.

Bei der BRRRR-Strategie (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) bestimmt der ARV den Betrag der Cash-out-Refinanzierung am Ende. Eine konventionelle oder DSCR-Refinanzierung bei einer Anlageimmobilie erlaubt in der Regel einen LTV von 70% bis 75% basierend auf dem neuen Gutachten. Die Lücke zwischen dem investierten Gesamtkapital und dem Refinanzierungserlös ist der Betrag, der im Deal gebunden bleibt. Ein gut ausgeführter BRRRR zielt darauf ab, das meiste oder alles Kapital zurückzugewinnen, was nur gelingt, wenn die ARV-Schätzung beim Erwerb genau war.

Da Gutachter für die Refinanzierung ihre eigenen Vergleichswerte verwenden, die oft erst Monate nach der ersten Schätzung erhoben werden, schützt eine konservative ARV-Schätzung beim Erwerb vor einem niedrigeren Gutachten als erwartet – einer der häufigsten Gründe, warum ein BRRRR-Deal das Kapital des Investors nicht termingerecht zurückgibt.

Privatkäufer, die mit einer konventionellen Hypothek finanzieren, lösen beim Wiederverkauf ebenfalls ein eigenes Gutachten aus. Daher sollte die für den Flip verwendete ARV-Schätzung gegenüber einem Drittgutachter mit Standard-Anpassungsmethodik vertretbar sein. Investoren, die ARV-Schätzungen gewohnheitsmäßig höher ansetzen, als ein Gutachter sie stützen würde, erleben routinemäßig, dass Deals in der Finanzierungsphase des Verkaufs scheitern, was Preisnachlässe erzwingt, wenn die Immobilie bereits gelistet ist.