Gross Rent Multiplier Rechner (GRM)

Der Gross Rent Multiplier (GRM) ist die einfachste Bewertungskennzahl bei Wohn- und kleinen Gewerbeimmobilien: GRM = Kaufpreis ÷ jährliche Bruttomiete. Ein Duplex, das für 450.000 $ gelistet ist und monatlich 3.600 $ einnimmt, generiert jährlich 43.200 $. Der GRM liegt also bei 450.000 ÷ 43.200 = 10,4. Man liest dies als die Anzahl der Jahre an Bruttomiete, die nötig wären, um den Kaufpreis zurückzuzahlen, gäbe es keine Kosten, keinen Leerstand und keine Finanzierung.

Das Verhältnis lässt sich auf zwei Arten umstellen, weshalb dieser Rechner drei Modi bietet. Wenn Sie den GRM kennen, den Investoren in Ihrem Teilmarkt zahlen, können Sie nach dem Preis auflösen: Preis = jährliche Bruttomiete × GRM. Wenn Sie wissen, was Sie zu zahlen bereit sind und welchen GRM Sie erreichen müssen, können Sie nach der Miete auflösen: jährliche Bruttomiete = Preis ÷ GRM. Makler nutzen die erste Form zur Preisfindung; Investoren nutzen die zweite, um Mietziele für Value-Add-Projekte zu setzen.

Einige Märkte und Portale geben stattdessen einen monatlichen GRM an — den Preis geteilt durch die Monatsmiete statt der Jahresmiete. Ein monatlicher GRM ist einfach der jährliche GRM multipliziert mit zwölf; ein jährlicher GRM von 10,4 entspricht also einem monatlichen GRM von 125. Dieser Rechner zeigt beide Werte an, damit Sie Angebote vergleichen können, unabhängig davon, welche Konvention der Makler verwendet hat. Die Verwechslung beider Werte ist der häufigste GRM-Fehler und weicht um den Faktor zwölf ab, was ein schlechtes Geschäft außergewöhnlich erscheinen lässt.

Der GRM ignoriert bewusst die Betriebskosten. Das ist ein Vorteil, wenn Sie an einem Samstagmorgen dreißig Angebote sichten, und ein Nachteil, wenn Sie entscheiden, welches Angebot Sie tatsächlich abgeben. Da er beim Bruttoeinkommen stoppt, kann der GRM in fünf Sekunden aus einem Exposé berechnet werden, noch bevor Sie eine Mieterliste, einen Steuerbescheid oder ein Versicherungsangebot haben. Er ist ein Filter, kein abschließendes Urteil für das Underwriting.

Duplex A ist für 450.000 $ gelistet, wobei zwei Einheiten für je 1.800 $ vermietet sind, also 43.200 $ pro Jahr und ein GRM von 10,4. Duplex B ist für 520.000 $ bei denselben 3.600 $ Gesamtmonatsmiete gelistet, was einen GRM von 12,0 ergibt. Duplex C ist für 385.000 $ mit 3.300 $ pro Monat gelistet, ein GRM von 9,7. Rein nach der Bruttomiete ist C der günstigste Ertrag und B der teuerste.

Betrachten wir nun die betriebliche Realität. Angenommen, Duplex A hat 38 % Betriebskosten und 5 % Leerstandsrücklage. Das effektive Bruttoeinkommen beträgt 43.200 × 0,95 = 41.040 $, und das NOI beträgt 41.040 × 0,62 = 25.445 $. Geteilt durch den Preis von 450.000 $ ergibt sich eine implizite Cap Rate von 5,65 %. Das ist die Zahl, die ein Kreditgeber, ein Gutachter oder ein ernsthafter Käufer tatsächlich verwenden wird.

Das Ranking kann kippen, sobald sich die Kosten unterscheiden. Wenn Duplex C in einer Gemeinde mit viel höherem Hebesatz liegt und 48 % Kosten statt 38 % verursacht, beträgt sein NOI bei 39.600 $ Bruttomiete und 5 % Leerstand 37.620 × 0,52 = 19.562 $. Bei einem Preis von 385.000 $ entspricht dies einer Cap Rate von 5,08 %. Das Objekt mit dem besseren GRM ist also das schlechtere Investment. Genau deshalb ist der GRM ein Filter und die Cap Rate die Entscheidungsgrundlage.

Nutzen Sie die Modi kombiniert. Filtern Sie mit dem GRM, um eine Shortlist von fünf aus vierzig Immobilien zu erstellen, und wenden Sie dann die Kosten- und Leerstandseingaben auf dieser Seite an, um die implizite Cap Rate für jedes Objekt zu sehen. Alles, bei dem die implizite Cap Rate im Verhältnis zum GRM einbricht, hat ein Kostenproblem, das eine Untersuchung wert ist, bevor Sie es besichtigen.

Es gibt keinen universell guten GRM, da das Verhältnis lokale Grundsteuern, Versicherungskosten, Mietniveaus und Wachstumserwartungen einbettet. Es folgen die Spannen, die Investoren in den USA Mitte der 2020er Jahre typischerweise sehen; prüfen Sie diese anhand tatsächlicher Vergleichswerte in Ihrem Bezirk, bevor Sie sich darauf verlassen.

Kleine Mehrfamilienhäuser in kostengünstigen Märkten im Mittleren Westen und Südosten (Cleveland, Memphis, Birmingham): Ein GRM von 6 bis 9 ist üblich. Die Mieten sind im Verhältnis zum Preis hoch, aber auch die Kostenquoten und die Fluktuation sind hoch.

Sekundärmärkte im Sunbelt (Tampa, Charlotte, San Antonio, Phoenix): GRM von 10 bis 14. Die Versicherungskosten in Florida und an der Küste von Texas haben die effektiven Kostenquoten seit 2022 stark in die Höhe getrieben, sodass ein GRM von 12 dort nicht mehr dasselbe bedeutet wie im Jahr 2019.

Teure Küstenmetropolen (Los Angeles, Seattle, Boston, die Außenbezirke von New York): GRM von 15 bis 22 und gelegentlich höher. Käufer akzeptieren niedrige laufende Einnahmen, weil sie auf Wertsteigerung, Mietwachstum und Bodenwert statt auf die laufende Rendite setzen.

Einfamilienhäuser zur Vermietung werden im selben Markt im Allgemeinen zu höheren GRMs gehandelt als kleine Mehrfamilienhäuser, da zum Käuferkreis auch Eigennutzer gehören, die gar nicht nach Rendite kaufen. Apartmenthäuser der Klasse C werden zu den niedrigsten GRMs gehandelt, da ihre Kostenquoten, Fluktuation und der Kapitalbedarf am höchsten sind.

Objekte zur Kurzzeitvermietung sollten gar nicht nach dem GRM gefiltert werden. Bruttobuchungsumsätze beinhalten Management-, Reinigungs-, Material- und Plattformgebühren, die 35 % bis 50 % des Bruttos verschlingen können, bevor traditionelle Betriebskosten anfallen, sodass das Verhältnis nicht mit Langzeitvermietungen vergleichbar ist.

GRM und Cap Rate hängen mathematisch zusammen, solange die Kostenquote konstant bleibt. Wenn das NOI ein fester Bruchteil der Bruttomiete ist, entspricht die Cap Rate in etwa (1 minus Kostenquote) geteilt durch den GRM. Bei einer Kostenquote von 40 % impliziert ein GRM von 10 eine Cap Rate von 6,0 % und ein GRM von 12,5 eine Cap Rate von 4,8 %. Der Grund, warum beide Kennzahlen in der Praxis voneinander abweichen, ist, dass Kostenquoten nicht bei allen Immobilien gleich sind — genau diese Information verwirft der GRM.

Die 1%-Regel ist ein grober Verwandter des GRM. Sie besagt, dass die monatliche Miete mindestens 1 % des Kaufpreises betragen sollte, was einem jährlichen GRM von 8,33 oder weniger entspricht. Dieser Rechner zeigt den Prozentsatz von Miete zu Preis neben dem GRM an, damit Sie beides gleichzeitig prüfen können. In den meisten Küstenmetropolen ist die 1%-Regel seit einem Jahrzehnt unerreichbar, was zeigt, dass sie eine Heuristik aus einer bestimmten Ära und einem bestimmten Markt ist, kein Gesetz.

Die Cash-on-Cash-Rendite geht einen Schritt weiter als die Cap Rate, indem sie die Finanzierung einbezieht. Zwei Käufer können den gleichen Preis für den gleichen GRM zahlen und dennoch völlig unterschiedliche Cash-on-Cash-Renditen erzielen, abhängig von Eigenkapitalanteil, Zinssatz und Tilgung. Der GRM ist per Definition ohne Hebelwirkung und finanzierungsblind, was ihn nützlich für den Vergleich von Vermögenswerten und nutzlos für den Vergleich unterschiedlich strukturierter Deals macht.

Eine praktische Abfolge: Nutzen Sie den GRM für die Shortlist, die Cap Rate zur Bewertung, den DSCR, um zu sehen, was eine Bank finanzieren wird, und Cash-on-Cash, um zu entscheiden, ob das Eigenkapital hier besser investiert ist als anderswo. Der Sprung vom GRM direkt zum Angebot führt dazu, dass Investoren Immobilien besitzen, deren Steuern am Tag nach dem Abschluss auf Basis des Verkaufspreises neu festgesetzt werden.

Verwendung der Soll-Miete statt der tatsächlich eingenommenen Miete. Leerstand, Vergünstigungen und Zahlungsverzug führen dazu, dass Mieterliste und Kontoauszüge selten übereinstimmen. Fragen Sie nach den Einzahlungen der letzten zwölf Monate, nicht nach einem Plan, was die Einheiten kosten sollten.

Verwendung der Pro-forma-Miete, als wäre sie bereits realisiert. Verkäufer listen Immobilien routinemäßig mit einem GRM auf Basis von Marktmieten nach einer Renovierung auf, während die Einheiten von Langzeitmietern bewohnt werden, die 25 % unter Marktpreis zahlen. Berechnen Sie zwei GRMs, einen auf Basis der Ist-Miete und einen pro forma, und verhandeln Sie auf Basis des ersten.

Vernachlässigen sonstiger Einnahmen. Waschsalon, Parkplätze, Lagerraum, Haustiergebühren und Nebenkostenerstattungen können bei kleinen Mehrfamilienhäusern 3 % bis 8 % des Bruttos ausmachen. Ihr Ausschluss überbewertet den GRM und lässt den Deal teurer erscheinen, als er ist.

Ignorieren der Grundsteuer-Neubewertung. In Bundesstaaten, die bei Eigentumsübergang auf den Marktwert neu bewerten, können die Steuern in der Betriebskostenabrechnung des Verkäufers nur ein Bruchteil dessen sein, was Sie zahlen werden. Der GRM zeigt Ihnen dies nicht, da er Kosten nie berücksichtigt.

Vergleich über verschiedene Märkte hinweg. Ein GRM von 9 in einem Bundesstaat mit 2,3 % effektivem Grundsteuersatz und ein GRM von 9 in einem Staat mit 0,6 % sind völlig unterschiedliche Investments. Vergleichen Sie GRMs nur innerhalb eines Teilmarktes und einer Objektklasse.

Einen niedrigen GRM als Schnäppchen behandeln. Ungewöhnlich niedrige GRMs signalisieren meist etwas: Instandhaltungsstau, ein sinkender Teilmarkt, problematische Mieterstruktur oder Kosten, die ein neuer Eigentümer nicht kontrollieren kann. Günstiges Einkommen hat oft einen Grund, den man vor dem Abschluss entdecken sollte.