Retail Income Proforma

Ein Einzelhandels-Proforma folgt einer grundlegenden Formel, um vom Einkommen zum Wert zu gelangen. Der erste Schritt besteht darin, das potenzielle Bruttoeinkommen (Potential Gross Income, PGI) zu berechnen. Dies ist die Gesamtmiete, die Sie einnehmen würden, wenn jede Fläche vermietet wäre und jeder Mieter den vollen Betrag zahlte. Davon ziehen wir einen Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfälle ab, bekannt als „Vacancy and Credit Loss“, um zum effektiven Bruttoeinkommen (Effective Gross Income, EGI) zu gelangen.

Als Nächstes addieren wir alle weiteren Einnahmen, die durch die Immobilie generiert werden. Dazu gehören am häufigsten Erstattungen der Mieter für Betriebskosten wie Steuern, Versicherungen und die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen (CAM), die bei Triple-Net-Verträgen (NNN) Standard sind. Es können auch Einnahmen aus Quellen wie Parkplätzen oder Umsatzmieten enthalten sein. Die Summe aus EGI und diesen sonstigen Einnahmen ergibt das Bruttobetriebsergebnis (Gross Operating Income). Der Abzug der gesamten Betriebskosten der Immobilie ergibt das Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI). Der NOI ist der ungehebelte Gewinn der Immobilie und die wichtigste Kennzahl der Bewertung, die ermittelt wird, indem der NOI durch den Marktkapitalisierungszinssatz (Cap Rate) geteilt wird.

Lassen Sie uns ein Einkaufszentrum mit 40.000 sq. ft. modellieren. Ein Anker-Baumarkt mietet 25.000 sq. ft. zu $14/sf/yr, und drei kleinere Mieter mieten jeweils 5.000 sq. ft. zu $22/sf/yr. Das potenzielle Bruttoeinkommen (PGI) beträgt (25.000 * $14) + (3 * 5.000 * $22) = $350.000 + $330.000 = $680.000.

Wir wenden einen Leerstandsfaktor von 7% ($47.600) an, wodurch das effektive Bruttoeinkommen (EGI) $632.400 beträgt. Die Betriebskosten der Immobilie (Steuern, Versicherungen, CAM) belaufen sich auf $170.000, aber da es sich um NNN-Leasingverträge handelt, erstatten die Mieter diesen vollen Betrag, sodass wir $170.000 als sonstige Einnahmen hinzufügen. Zusätzlich zahlt ein Mieter eine Umsatzmiete von 6% über einem natürlichen Breakpoint von $366.667 Umsatz ($22/sf / 6%). Bei einem Jahresumsatz von $500.000 zahlt dieser zusätzlich ($500.000 - $366.667) * 0,06 = $7.999.

Das Bruttobetriebsergebnis beträgt $632.400 (EGI) + $170.000 (Erstattungen) + $7.999 (Umsatzmiete) = $810.399. Wir subtrahieren dann die Betriebskosten in Höhe von $170.000, um das Nettobetriebsergebnis (NOI) zu erhalten, das bei $640.399 liegt. Bei Anwendung eines Cap Rate von 6,5% beträgt der geschätzte Wert der Immobilie $640.399 / 0,065 = $9.852.292.

Ein Hauptfehler besteht darin, die Mieterliste zum Nennwert zu akzeptieren, ohne die Qualität der Mieter zu hinterfragen. Ein Mietvertrag mit einem lokalen, unbewiesenen Unternehmen birgt deutlich mehr Risiken als ein Vertrag mit einer börsennotierten nationalen Marke. Bewerten Sie stets die Kreditwürdigkeit jedes Mieters, da diese die Zuverlässigkeit des Einkommensstroms direkt beeinflusst. Ein langfristiger Mietvertrag mit einem schwachen Mieter kann weniger wertvoll sein als ein kurzfristiger Vertrag mit einem starken Mieter.

Ab einem gewissen Punkt ist ein weiterer häufiger Fehler die Annahme, dass 100% der Betriebskosten erstattet werden, selbst bei NNN-Verträgen. In der Praxis ist „CAM-Slippage“ üblich. Bestimmte Kosten, wie Verwaltungsgebühren oder Reserven für Kapitalverbesserungen, werden je nach dem spezifischen Wortlaut der Mietverträge möglicherweise nicht vollständig an alle Mieter weitergegeben. Diese Differenz schmälert direkt Ihren Gewinn, daher ist die Kalkulation mit einer Erstattungsquote von 95-98% vorsichtiger und realistischer als die Annahme eines perfekten Werts von 100%.

Schließlich kann die Fehlinterpretation von Mietklauseln zu schwerwiegenden Fehlern führen. Mitmieterklauseln (Co-tenancy) können es kleineren Mietern beispielsweise ermöglichen, eine reduzierte Miete zu zahlen oder sogar ihren Mietvertrag zu kündigen, wenn ein wichtiger Ankermieter auszieht. Dies erzeugt ein Kaskadenrisiko. Ebenso muss die genaue Formel zur Berechnung der Breakpoints für die Umsatzmiete klar verstanden werden, um Einnahmen genau prognostizieren zu können. Gehen Sie niemals von Annahmen aus; überprüfen Sie immer die spezifischen Bedingungen in jedem Mietvertrag.

Blicken Sie über die aktuellen Zahlen hinaus und analysieren Sie den Zeitplan der Mietvertragsabläufe. Eine Immobilie, bei der mehrere große Mietverträge im selben Jahr auslaufen, stellt ein erhebliches zukünftiges Risiko dar. Gestaffelte Vertragslaufzeiten bieten einen viel stabileren und vorhersehbareren Cashflow und schützen die Immobilie vor den Auswirkungen eines einzelnen Mieters, der sich gegen eine Verlängerung entscheidet. Sie sollten einen höheren Cap Rate (der auf ein höheres Risiko hinweist) auf Immobilien mit konzentrierten Mietereollover-Terminen anwenden.

Vergleichen Sie immer die bestehenden Mieten mit den aktuellen Marktraten. Wenn bestehende Mieter Mieten unter dem Marktniveau zahlen, besteht eine klare Chance, den NOI zu steigern, wenn diese Verträge auslaufen und zu den höheren Marktraten erneuert werden. Umgekehrt müssen Sie, wenn Mieter Mieten über dem Marktniveau zahlen, einen potenziellen Einnahmerückgang bei einer Verlängerung einplanen, um sie zu halten, was den Wert der Immobilie mindern wird.

Führen Sie Stresstests für Ihre Kernannahmen durch, um die Belastbarkeit des Deals zu verstehen. Was passiert mit Ihren Renditen, wenn der Leerstand unerwartet für ein Jahr auf 15% steigt? Wie ändert sich die Bewertung, wenn die zukünftigen Marktkapitalisierungszinssätze um 0,50% steigen? Das Durchspielen dieser verschiedenen Szenarien liefert eine Reihe potenzieller Ergebnisse und legt die Schwachstellen der Immobilie offen, was zu einer fundierteren und risikobewussteren Investitionsentscheidung führt als eine einzelne, optimistische Prognose.