Preis pro Quadratfuß Rechner

Der Preis pro Quadratfuß berechnet sich aus dem Gesamtpreis geteilt durch die gemessene Fläche des Gebäudes: PSF = Preis ÷ Square Feet. Ein Haus, das für 425.000 $ mit 1.850 fertiggestellten Quadratfuß verkauft wird, wird zu 425.000 ÷ 1.850 = 229,73 $ pro Quadratfuß gehandelt. Die Formel lässt sich zu Preis = Square Feet × PSF umstellen, wenn Sie eine Immobilie anhand eines bekannten Marktwerts bewerten wollen, und zu Square Feet = Preis ÷ PSF, wenn Sie wissen möchten, wie viel Fläche ein Budget zu marktüblichen Preisen kauft.

Die Arithmetik ist trivial; die Herausforderung liegt in der Definition der Quadratfuß. In der US-Wohnimmobilienpraxis misst der ANSI Z765-Standard die oberirdische, fertiggestellte Wohnfläche von den Außenwänden aus, wobei Garagen, nicht ausgebaute Keller, offene Veranden und Dachböden mit unzureichender Deckenhöhe ausgeschlossen werden. Ein ausgebauter Keller ist zwar echter Wohnraum und bietet Mehrwert, wird aber konventionell separat ausgewiesen, anstatt in die oberirdische Zahl einzufließen, da unterirdische Flächen pro Fuß beständig günstiger verkauft werden.

Die gewerbliche Messung folgt einem völlig anderen Regelwerk. BOMA-Standards unterscheiden zwischen der Nutzfläche (usable square feet), die ein Mieter exklusiv nutzt, und der Mietfläche (rentable square feet), die einen proportionalen Anteil an Lobbys, Korridoren und Waschräumen enthält. Das Verhältnis zwischen beiden ist der Load Factor oder Common Area Factor, der bei Bürogebäuden mit mehreren Mietern typischerweise 12 % bis 20 % beträgt. Eine Suite mit 10.000 Nutzeinheiten in einem Gebäude mit 15 % Load Factor entspricht 11.500 Miet-Quadratfuß, und die Miete wird auf Basis der größeren Zahl quotiert.

Dieser Rechner weist auch den Preis pro Quadratmeter aus, da der Großteil der Welt Immobilien so bewertet. Ein Quadratmeter entspricht 10,7639 Square Feet, somit entspricht eine Immobilie für 230 $ pro Quadratfuß etwa 2.476 $ pro Quadratmeter.

Angebot A verlangt 425.000 $ für 1.850 Quadratfuß, was 229,73 $ pro Quadratfuß entspricht. Angebot B verlangt 499.000 $ für 2.300 Quadratfuß, also 216,96 $. Angebot C verlangt 389.000 $ für 1.540 Quadratfuß, also 252,60 $. Rein nach dem Preis pro Quadratfuß bietet B den besten Wert und C ist am teuersten.

Diese Rangliste ist in vorhersehbarer Weise unvollständig. Der Preis pro Quadratfuß sinkt fast immer, wenn die Größe zunimmt, da ein großer Teil des Werts eines Hauses in Komponenten liegt, die nicht linear mitwachsen: das Grundstück, die Küche, die Haustechnik, die Badezimmer und die Erschließung. Eine Verdoppelung der Fläche verdoppelt weder die Kosten noch den Wert. Ein 1.540 Quadratfuß großes Haus mit einem 2.300 Quadratfuß großen Haus auf PSF-Basis zu vergleichen und zu folgern, das kleinere sei überteuert, ist der häufigste Missbrauch dieser Kennzahl.

Gutachter lösen dies, indem sie Vergleichsobjekte auswählen, die in einem Bereich von etwa 10 % bis 20 % der Größe des Zielobjekts liegen, im selben Teilmarkt angesiedelt sind sowie ähnliches Alter, Zustand und Stil aufweisen, und passen dann die verbleibenden Differenzen an. Wenn Angebot C auf einem halben Acre großen Grundstück in der besten Schulzone des Landkreises liegt und A und B nicht, können die 252 $ pro Quadratfuß völlig gerechtfertigt und dennoch der beste Kauf sein.

Nutzen Sie das Feld für Vergleichswerte auf dieser Seite, um den impliziten Unterschied zu testen. Geben Sie den PSF eines wirklich ähnlichen, abgeschlossenen Verkaufs ein, und der Rechner zeigt, was das Zielobjekt zu diesem Satz wert wäre und wie weit der Angebotspreis darüber oder darunter liegt. Ein Preis, der 8 % über den Vergleichswerten liegt, erfordert eine benennbare Erklärung: Renovierung, Aussicht, Grundstück oder Zustand. Wenn Sie diese nicht benennen können, ist das Ihr Hebel für Verhandlungen.

Die Lage, auf jeder Ebene. Metropolregion, Teilmarkt, Nachbarschaft, Schulzone und sogar die Straßenseite beeinflussen den PSF. Zwei identische Häuser, die eine Meile voneinander entfernt liegen, können sich um 30 % pro Quadratfuß unterscheiden, ohne dass es physische Unterschiede gibt; diese Differenz ist dem Bodenwert zuzuschreiben.

Die Größe, umgekehrt proportional. Kleinere Häuser haben einen höheren PSF, da sich Fixkosten auf weniger Fläche verteilen. Innerhalb eines Viertels ergibt die Darstellung des PSF gegenüber der Quadratfußzahl fast immer eine abfallende Kurve.

Alter und Zustand. Eine vollständig renovierte Ranch aus dem Jahr 1955 und eine im Originalzustand befindliche im selben Block können sich um 25 % oder mehr pro Quadratfuß unterscheiden. Küchen, Bäder, Dach, HVAC, Fenster und Elektrik dominieren diese Spanne.

Grundstücksgröße und Lageeigenschaften. Da der PSF auf das Gebäude berechnet wird, erscheint das Land als nicht erklärte Prämie. In Märkten, in denen der Bodenwert einen großen Teil des Werts ausmacht, führt ein PSF-Vergleich ohne Prüfung der Grundstücksgröße zu unsinnigen Ergebnissen.

Immobilientyp. Bei CRE variiert der PSF je nach Assetklasse enorm. Class A Büros im Stadtzentrum können bei 300 bis 600 $ pro Quadratfuß liegen, Vorortbüros bei 120 bis 250 $, moderne Logistiklager bei 90 bis 180 $ und Einzelhandel im Viertel bei 150 bis 350 $. Dies sind beispielhafte US-Bereiche, die je nach Metropolregion stark schwanken.

Baukosten bilden langfristig eine Untergrenze. Wenn der Wiederverkaufs-PSF deutlich unter die Wiederherstellungskosten pro Quadratfuß fällt, stoppen Neubauten, das Angebot stagniert und Bestandsimmobilien verteuern sich schließlich. Der Vergleich des Markt-PSF mit den lokalen Baukosten ist ein schneller Check für Über- oder Unterangebot.

Bei der gewerblichen Vermietung wird die Quadratfuß-Preisgestaltung eher für die Miete als für den Verkaufspreis verwendet, wobei die Konventionen nach Region und Assetklasse variieren. Büro- und Einzelhandelsflächen werden in den meisten US-Märkten als Jahresmiete pro Miet-Quadratfuß (rentable square foot) angegeben: Eine Suite für 32 $ pro Quadratfuß mit 2.400 Miet-Quadratfuß kostet 76.800 $ pro Jahr bzw. 6.400 $ pro Monat. Industrieflächen werden im Westen der USA häufig monatlich pro Quadratfuß angegeben, anderswo jährlich.

Die Mietstruktur (Lease structure) ändert, was die Zahl beinhaltet. Eine Full-Service-Bruttomiete von 32 $ deckt Steuern, Versicherungen, Instandhaltung und oft Nebenkosten ab. Eine Triple-Net-Miete von 22 $ plus 10 $ Betriebskostenumlage kostet im ersten Jahr ebenfalls 32 $, aber der Mieter trägt das Risiko von Kostensteigerungen beim umlagefähigen Teil. Zwei Angebote mit unterschiedlichen Strukturen sind nicht vergleichbar, bis man sie auf dieselbe Basis rechnet.

Der Load Factor ist ebenso wichtig wie der Nominalzins. Ein Satz von 30 $ in einem Gebäude mit 12 % Load Factor ist pro Nutz-Quadratfuß günstiger als ein Satz von 28 $ in einem Gebäude mit 22 % Load Factor. Mieter sollten vor einer Entscheidung immer in Kosten pro Nutz-Quadratfuß (usable square foot) umrechnen.

Bei Investmentverkäufen ist der Preis pro Quadratfuß die sekundäre Prüfung, während der Cap Rate die primäre Bewertungsmethode darstellt. Ein Käufer berechnet den Wert durch Kapitalisierung des NOI und dividiert dann durch die Gebäudefläche, um zu prüfen, ob der resultierende PSF im Vergleich zu jüngsten Transaktionen und Wiederherstellungskosten plausibel ist. Wenn beide stark voneinander abweichen, ist eine der Annahmen falsch; diese Diskrepanz ist meist der informativste Moment in einer Prüfung.

Vermischen von Messstandards. Der Vergleich von Steuerdaten mit einer ANSI-Messung eines Gutachters oder einer Schätzung eines Maklers führt zu Differenzen von 5 % bis 15 %. Nutzen Sie konsequent eine Quelle, vorzugsweise das Gutachten.

Einbeziehen von Keller- oder Garagenflächen in die Quadratfußzahl. Unterirdische und nicht ausgebaute Flächen werden für deutlich weniger Geld pro Fuß verkauft und aus diesem Grund separat ausgewiesen.

Vergleich über Größenklassen hinweg. Eine 1.200 Quadratfuß große Eigentumswohnung und ein 3.400 Quadratfuß großes Haus im selben Postleitzahlbereich werden nie vergleichbare PSF-Werte haben; der Unterschied sagt nichts über den relativen Wert aus.

Ignorieren des Grundstückswerts. Zwei Häuser mit identischem PSF, von denen eines auf einem Acre und das andere auf einem Zehntel Acre steht, sind preislich nicht gleichwertig.

Nutzung des PSF als einzige Bewertungsmethode. Gutachter nutzen den Sales Comparison Approach mit expliziten Anpassungen, gerade weil eine einzelne Kennzahl Differenzen in Zustand, Grundriss, Aussicht und Lage nicht erfassen kann.

Vergleich von Mietfläche (rentable) und Nutzfläche (usable) bei Gewerbe-Deals. Der Unterschied durch den Load Factor beträgt 12 % bis 20 % und verändert das Ergebnis maßgeblich.

Vergessen, dass der PSF ein nachlaufender Indikator ist. Die von Portalen veröffentlichten Nachbarschaftsdurchschnitte hängen abgeschlossenen Verkäufen um 30 bis 90 Tage hinterher, und abgeschlossene Verkäufe hängen den Verträgen um weitere 30 bis 45 Tage hinterher. In einem schnellen Markt beschreibt der PSF die Bedingungen des letzten Quartals.