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Calculadora de Plazos del Intercambio 1031
Calcula los plazos de identificación de 45 días y de cierre de 180 días para un intercambio 1031 a partir de tu fecha de venta.
Ingrese la fecha de cierre de su propiedad transferida y esta calculadora de plazos de intercambio 1031 mostrará su fecha límite de identificación de 45 días y su fecha límite de finalización del intercambio de 180 días; ambos en días calendario, que es lo único que el IRS contabiliza.
Cómo funciona la regla de los 45/180 días
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas otorga a los inversionistas dos plazos innegociables después de cerrar la venta de una propiedad transferida. El día 45 es el plazo para identificar por escrito ante su Intermediario Calificado los posibles candidatos de reemplazo. El día 180 es el plazo para cerrar efectivamente la compra de uno de esos candidatos. Ambos cronómetros comienzan el día posterior al cierre y corren en días calendario, incluyendo fines de semana y feriados federales.
Los dos plazos corren de forma simultánea, no secuencial. Usted no dispone de 45 días para identificar y luego otros 180 días para cerrar. Si cierra la venta el 1 de junio, su fecha límite de identificación es el 16 de julio y su fecha límite de finalización del intercambio es el 28 de noviembre; punto.
El límite de la declaración de impuestos
La ventana de 180 días está en realidad limitada a lo que ocurra primero: los 180 días O la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos (incluyendo prórrogas) para el año de la venta de la propiedad transferida. Si cierra el 15 de octubre, su día 180 es el 13 de abril, pero su declaración de impuestos vence el 15 de abril. Sin una prórroga, su plazo efectivo se reduce al 14 de abril.
La mayoría de los inversionistas que realizan intercambios a finales de año presentan automáticamente el Formulario 4868 para obtener una prórroga de seis meses. Eso traslada el vencimiento de la declaración al 15 de octubre, restaurando los 180 días completos. Hable con su CPA antes de la fecha original de vencimiento de la declaración; una vez que haya presentado su declaración, habrá perdido el resto de la ventana de 180 días.
Ejemplo práctico
Fecha de cierre: 10 de marzo. La fecha límite de identificación de 45 días es el 24 de abril. La fecha límite de finalización del intercambio de 180 días es el 6 de septiembre. El intercambio cae en el mismo año fiscal que la venta, y la declaración no vence hasta el 15 de abril del año siguiente, por lo que el límite de la declaración de impuestos no aplica. El inversionista dispone de los 180 días calendario completos.
Preguntas frecuentes
¿En qué consisten las reglas de los 45 y 180 días?
Usted tiene 45 días naturales a partir del cierre de su propiedad cedida para identificar por escrito los candidatos de reemplazo, y un total de 180 días naturales para cerrar la transacción de uno de ellos. Ambos plazos comienzan el mismo día y transcurren de forma simultánea.
¿Los plazos son en días naturales o días hábiles?
Son días naturales, incluyendo fines de semana y feriados federales. El IRS no extiende el plazo si este cae en fin de semana o feriado; usted debe cerrar la transacción en el día 180 o antes.
¿Se pueden prorrogar los plazos?
Solo mediante una exención por desastre declarada por el gobierno federal (avisos de la Sección 17 del IRS) o por un despliegue militar activo. No existen otras prórrogas, ni por retrasos en el financiamiento, problemas de título o incumplimiento del vendedor.
¿Qué sucede si mi día 180 es posterior a la fecha límite de mi declaración de impuestos?
El periodo de 180 días está limitado a la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos (incluidas las prórrogas) para el año de la venta de la propiedad cedida. Si cierra en noviembre, es probable que deba solicitar una prórroga para obtener los 180 días completos.
¿Cuántas propiedades puedo identificar en 45 días?
Tres bajo la "regla de las 3 propiedades", o cualquier número bajo la "regla del 200%" (valor justo de mercado total ≤ 200% de la propiedad cedida), o cualquier número bajo la "regla del 95%" (debe cerrar el 95% del valor identificado).
¿La identificación de los 45 días debe ser por escrito?
Sí; debe enviarse a su Intermediario Calificado (u otra parte del intercambio, no a su agente ni abogado) antes de la medianoche del día 45. La identificación verbal no es válida.
¿Qué sucede si no cumplo con el plazo de 45 días?
El intercambio falla. Usted recibe los ingresos de la venta, reconoce la ganancia de capital total y debe pagar el impuesto federal sobre ganancias de capital, la recuperación de la depreciación y los impuestos estatales sobre la venta cedida.
¿Puedo cerrar antes del día 45?
Sí. Puede cerrar la propiedad de reemplazo en cualquier momento entre los días 1 y 180, siempre que la haya identificado por escrito dentro de los 45 días. Cerrar en el día 30 es común cuando el financiamiento está listo.
Antes de actuar según este resultado
Esta calculadora es educación general, no asesoramiento. Antes de firmar, presentar, ofertar o financiar cualquier cosa, revise esta lista:
- Confirme cada dato (precio, tasa, impuestos, seguro, HOA, comisiones) con un documento real — Loan Estimate, contrato, recibo de impuestos o estado de la HOA — no con una suposición.
- Verifique las reglas locales donde está la propiedad: costumbres de cierre, impuestos de transferencia, requisitos de divulgación y prácticas de título varían por estado y condado.
- Hable con un profesional autorizado en esa jurisdicción — corredor inmobiliario local, abogado de cierre o título, contador (CPA), tasador licenciado por el estado, o agente hipotecario.
- Recuerde que Larius tiene licencia de corredor inmobiliario únicamente en Carolina del Norte (EE. UU.). Fuera de NC, necesita un profesional autorizado localmente.
- Obtenga por escrito los supuestos importantes (bloqueo de tasa, cotización de seguro, tope fiscal, comparables de renta) antes de comprometer dinero o firmar.
Consulte nuestras preguntas frecuentes editoriales para el detalle completo de educación vs. asesoramiento, o avísenos si un número aquí parece incorrecto.
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